나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3664 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 29 여의도의 아침 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋감정 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 및 영등포동1가 소재 ‘신길역(지하철 1, 5호선)’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1, 5호선 '신길역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상10층 건물 내 제6층 제601호로서, (사용승인일 : 2012.09.13) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 도시형생활주택원룸형으로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)), 건축선(건축과 문의)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

신청채권자 겸 주택임차권자 승계인인 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대한 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3664 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동1가 29 여의도의 아침 제6층 제601호

용도: 도시형생활주택

감정가: 119,000,000원

토지면적: 5.12㎡ (약 1.55평)

토지지분: 5.1164㎡ (약 1.55평)

건물면적: 12.09㎡ (약 3.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서 (서울보증보험)

사용승인일: 2012.09.13

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상10층 건물 내 제6층 제601호

건물 총 면적 (TotArea): 2147.84㎡

대지 면적 (PlatArea): 518.7㎡

건폐율 (BcRat): 49.06%

용적률 (vlRat): 356.58%

총 세대수 (HhldCnt): 70세대

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 및 영등포동1가에 위치하며, 지하철 1, 5호선 신길역 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 신길역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접 토지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 현재 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

건물 서측 및 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권)에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25, 2025.10.20~2026.12.31) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 서울보증보험입니다.

말소기준권리는 2025.11.17 접수된 영등포구(서울특별시)의 압류입니다.

등기부채권 총액은 120,000,000원입니다.

임차인으로는 한국토지주택공사(LH)가 있으며, 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-06-15, 확정일자 2021-05-10입니다.

한국토지주택공사는 대항력이 없으며, 2024-01-05 배당신고 하였습니다.

서울보증보험은 본 사건의 신청채권자이자 주택임차권자 승계인으로, 2026.04.24.자로 매수인에 대한 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

이에 따라 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 영등포동1가 일대는 지하철 1, 5호선 신길역 역세권으로, 다세대주택, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 주거 및 상업 복합 지역입니다.

신길역을 중심으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

다만, 본건의 경우 매우 협소한 면적(12.09㎡)으로 인해 일반적인 상권 분석보다는 1인 가구 중심의 임대 수요 측면에서 접근하는 것이 적절합니다.

지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해볼 수 있으나, 동시에 각종 도시계획에 따른 규제를 받을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 2012년 9월 13일 사용승인된 도시형생활주택으로, 건물 내 제6층 제601호에 위치하고 있습니다.

내부 구조는 원룸형으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

해당 건물은 철근콘크리트 구조로, 지하 2층, 지상 10층 규모입니다.

주변에 신길역을 비롯한 교통망이 잘 갖춰져 있으며, 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다. (자세한 주변 편의시설 및 교육/의료 시설 정보는 외부 검색을 통해 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상 및 용도에 따라 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

대공방어협조구역으로 지정되어 있어 건축물의 높이 제한 등 군사 작전상의 제약이 있을 수 있습니다.

다양한 지역 지구 지정(일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등)으로 인해 향후 건축 행위 등에 제한이 따를 수 있습니다.

본건의 건물면적(12.09㎡) 및 토지면적(5.12㎡)이 매우 협소하여 실사용 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

현재 임대 관계가 미상으로 파악되나, 경매 정보 상 한국토지주택공사 임차인이 있으나 대항력은 없습니다. 서울보증보험이 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의 확약서를 제출하여 권리상 문제는 없는 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 신길역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통이 편리하다는 장점이 있습니다.

2012년 준공된 건물이며, 전용면적 12.09㎡(약 3.66평)의 매우 작은 원룸형입니다.

권리 분석상 인수할 부담은 없는 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

입지 조건은 양호하나, 협소한 면적과 다양한 지역 지구 지정으로 인한 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

감정가는 1억 1,900만원으로 책정되었습니다.

1.7. 투자 포인트

신길역(1, 5호선) 역세권의 우수한 입지 조건을 가지고 있습니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 법적 부담이 없습니다.

영등포 지역 부도심권 지구단위계획구역에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

1억원 초반대의 소액으로 서울 도심권 투자 진입이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보(여의도투웨니퍼스트)에 따르면, 24.23㎡(약 7.3평) 면적이 2025년 4월 2억 8,700만원(평당 약 393만원), 36.88㎡(약 11.1평) 면적이 2026년 2월 4억 2,700만원(평당 약 385만원)에 거래되었습니다.

본건의 면적은 12.09㎡(약 3.66평)으로, 주변 시세 정보와 직접 비교하기에는 면적 차이가 매우 큽니다.

주변 시세의 평당 단가(약 385만~393만원)를 본건 면적에 단순 적용할 경우, 12.09㎡ * 385만원/㎡ ≈ 4,655만원으로 산출됩니다.

그러나 소형 면적은 희소성으로 인해 단위 면적당 가격이 더 높게 형성될 수 있습니다.

본건의 감정가는 1억 1,900만원이며, 이는 평당 약 3,251만원에 해당하는 가격으로, 제공된 주변 시세의 평당 단가와 상당한 괴리가 있습니다.

이는 감정가가 시세 대비 높게 책정되었거나, 혹은 본건이 주변보다 높은 가치를 지닌다고 평가되었을 가능성을 시사합니다.

권리상 인수 부담이 없고, 신청 채권자의 우선변제권 행사로 인해 감정가 이하로 낙찰될 가능성도 존재합니다.

협소한 면적과 도시형생활주택이라는 점, 그리고 감정가와 시장 시세 간의 괴리를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가의 80%~95% 수준을 예상해볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 95,000,000원 ~ 110,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.