나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3616 [1] 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제3층 제308호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한주 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '신구로초등학교' 북동측 인근에 위치하고, 주변은 오피스텔 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상18층건 내 제3층 제308호로서 (사용승인일: 2013.09.16), 외벽: 인조석 및 몰탈위 페인트 마감 등, 창호: 시스템 창호 마감 등.

이용상태

관련 공부상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)임.

설비내역

위생 및 급배수, 난방설비, 주차시설, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한 허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~20 26.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기 타 -

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인 에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3616 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 개요

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제3층 제308호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상18층건

사용승인일: 2013년 09월 16일

건물 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

1.3. 면적 및 이용 현황

건물 면적: 15.54㎡ (약 4.70평)

건물 지분: 15.54㎡

토지 면적: 2.43㎡

토지 지분: 2.4299㎡ (약 0.73평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 기타

감정가: 132,000,000원

특이사항: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권, 임차인 및 임차권 승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '신구로초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 구로디지털단지역(지하철 7호선) 및 구로역(지하철 1호선, 경의중앙선) 이용이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 일반상업지역, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트, 외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 05월 01일 접수된 길지윤 근저당권 (권리금액 43,200,000원) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

본건은 특별매각조건에 따라 임차권등기가 말소되는 조건으로 매각됩니다. 따라서, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 이황

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-07-15, 대항력: 없음.

이 임차인은 대항력이 없으며 보증금이 없어 권리 행사에 영향을 미치지 않습니다.

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

보증금: 121,900,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-09-20, 확정일자: 2022-08-22, 배당신고일자: 2024-11-07, 대항력: 없음.

LH 임차권은 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있으며, 특별매각조건에 따라 임차권등기가 말소되므로 매수인에게 대항할 수 없습니다. 따라서 보증금 인수 대상이 아닙니다.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액: 165,100,000원 (근저당 43,200,000원 + 강제경매 125,082,758원 + 압류 등)

이는 감정가 132,000,000원을 초과하는 금액으로, 경매 절차 진행 시 채권이 전부 변제되지 않을 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 지역 특성

본 건물은 업무시설(오피스텔)과 공동주택(도시형생활주택)이 혼합된 복합 건물입니다. 주변 지역은 다양한 상업시설 및 주거시설이 밀집하여 활발한 지역입니다.

4.2. 유사 물건 실거래가 분석

최근 주변 유사 면적/연식의 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 7월에 전용면적 약 21.75㎡의 다세대 주택이 29,990만원에 거래된 사례가 있습니다 (평당 약 137.8만원). 본건과 유사한 건물 연식(2013년 준공)을 가진 이 사례는 평당 가격이 높게 형성되어 있음을 보여줍니다. 본건의 경우, 감정가는 15.54㎡에 132,000,000원으로 평당 약 2,808,500원 수준입니다. 이는 비교 사례 대비 높은 가격으로 보일 수 있으나, 소형 면적의 오피스텔/도시형 생활주택의 경우 단위 면적당 가격이 높게 형성될 수 있으며, 건물 자체의 브랜드 가치, 층수, 향 등에 따라 시세 차이가 발생할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

건물 내 위생, 급배수, 난방 설비, 승강기, 주차 시설 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 신구로초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 노선버스 정류장 및 지하철역(구로디지털단지역, 구로역) 이용이 편리합니다.

* 상업시설: 오피스텔 및 공동주택 단지 특성상 주변에 다양한 근린생활시설, 식당, 상점 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* SGI 인수조건 변경, 선순위임차권 등의 명기가 있으나, 등기부상 임차권은 말소기준권리보다 후순위이며 특별매각조건으로 임차권 등기 말소 조건부 매각이므로 매수인이 인수하는 권리가 없을 것으로 판단됩니다.

* 채권 총액이 감정가를 초과하므로, 낙찰가에 따라 채권 전부 변제가 이루어지지 않을 수 있습니다.

6.2. 권리관계 복잡성

본 건은 등기부상 여러 권리가 설정되어 있으나, 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 서울보증보험 주식회사의 강제경매 개시 결정이 말소기준권리보다 후순위로 기재되어 있어, 낙찰가에 따라 채권자들의 배당 순위가 중요하게 작용할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역은 주거 및 상업시설이 밀집한 지역으로, 심각한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권에 속하며 주변 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 투자용으로 잠재력이 있습니다. 임차권 등기 말소 조건부 매각으로 권리관계가 비교적 명확하며, 소형 면적으로 1인 가구나 임대 수익 창출을 위한 투자자에게 적합할 수 있습니다. 다만, 감정가를 초과하는 채권 총액과 소형 면적이라는 점을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 도심 속 소형 주거 공간: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주거 공간의 수요는 꾸준합니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 역세권 및 풍부한 생활 편의시설은 주거 만족도를 높입니다.

* 권리관계 명확성: 특별매각조건으로 인해 임차권 등 매각으로 소멸되는 권리가 많아 권리 인수에 대한 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 132,000,000원입니다. 제시된 유사 면적의 최근 실거래가 정보를 고려하되, 소형 면적의 특성, 건물의 연식 및 입지 가치를 종합적으로 판단할 때, 보수적으로 감정가 대비 소폭 상승한 135,000,000원에서 145,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본인 분석 및 현장 방문을 통한 추가적인 시장 조사를 통해 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.