나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3660 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-584 이스턴빌 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정 · 평가일 2026.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 "화곡역(지하철5호선)"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2014.07.08) 외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기 및 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 대체로 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1), 2) 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3660 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-584 이스턴빌 제2층 제201호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2014년 07월 08일

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 285,000,000원

토지면적: 29.66㎡ (약 8.97평)

토지 지분: 29.66㎡ (약 8.97평)

건물면적: 42.56㎡ (약 12.88평)

건물 지분: 42.56㎡ (약 12.88평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 전형적인 주거지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 지하철 5호선 "화곡역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 대상 물건 서측으로는 폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 공항 관련 구역 지정으로 인해 소음 및 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (단, 특별매각조건에 따른 말소 예정 권리 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (현 )

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-05-07

* 확정일자: 2021-03-08

* 배당신고일자: 2023-06-07

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 주택임차권 승계인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됨.

3.3. 등기부 요약 및 권리관계

* 말소기준권리: 본건은 주택도시보증공사의 강제경매(2026타경3660)로 인한 임의매각이며, 집합건물 등기부상 강제경매 개시결정 등기(갑5)가 말소기준권리입니다.

* 권리 인수: 특별매각조건에 따라, 주택임차권(을5)은 말소 예정이며, 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 275,000,000원에 대한 대항력이 포기되었으므로 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 생활 편의시설

대상 물건 인근에는 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 서울화곡초등학교를 비롯한 교육시설이 근접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 대형마트, 병원 등 보다 규모 있는 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능합니다.

4.2. 지역 특성

본건이 위치한 화곡동 일대는 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 주거 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

서울화곡초등학교, 화곡중학교 등 다수의 교육기관이 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

5.2. 교통 접근성

지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.3. 주거 쾌적성

주거 밀집 지역으로, 인근에 공원이나 녹지 공간에 대한 정보는 제한적이나, 전반적으로 주거 기능에 충실한 지역으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 관련

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 되어 있으며, 매각 조건으로 임차인의 대항력 포기 및 보증금 미인수 조건이 명시되어 있습니다. 이는 매수인에게 유리한 조건이나, 법적 절차 및 최종 인수/말소 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용 제한

공항 관련 구역(수평표면구역, 대공방어협조구역)으로 지정되어 있어 항공기 소음의 영향이 있을 수 있으며, 향후 건축물 증축, 개축 등 개발 행위에 대한 제한이 발생할 수 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 점도 참고해야 합니다.

6.3. 건물 노후도

2014년 준공 건으로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 5호선 화곡역 역세권 및 초등학교 인접으로 인한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히 주택도시보증공사(HUG) 관련 특수 조건으로 인해 임차인 관련 보증금(275,000,000원)을 인수하지 않는다는 점은 매수인의 잠재적 부담을 크게 줄여주는 긍정적인 요인입니다.

감정평가액(285,000,000원) 대비 시장 시세 분석 결과, 본건과 유사한 연식의 다세대주택은 제곱미터당 약 650만원 ~ 800만원 수준에서 거래되고 있어, 감정가 수준이 합리적인 범위 내에 있다고 판단됩니다. 다만, 최근 실거래가 정보 중 2019년 준공 건이 상대적으로 높은 가격에 거래된 점은 참고할 필요가 있습니다.

안전한 권리 인수 조건과 양호한 입지 조건을 갖춘 물건으로, 신중한 접근을 통해 경쟁력 있는 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* HUG 보증금 미인수: 275,000,000원의 임차보증금을 인수하지 않아 법적 리스크 최소화.

* 화곡역 역세권: 지하철 5호선 이용 편리.

* 교육 환경: 서울화곡초등학교 등 교육시설 인접.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치 증대.

* 안정적인 주거 지역: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 수요 꾸준.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 285,000,000원

* 토지면적: 29.66㎡ (약 8.97평)

* 건물면적: 42.56㎡ (약 12.88평)

* 시장 조사를 통해 파악된 인근 지역 유사 연식(2010~2015년) 다세대주택의 시세는 제곱미터당 약 650만원 ~ 800만원 수준입니다.

* 이를 본건 건물 면적(42.56㎡)에 적용하면 대략 276,640,000원 ~ 340,480,000원의 시장 가치를 예상할 수 있습니다.

* 본건의 감정가(285,000,000원)는 이 범위 내에 있으며, HUG 보증금 미인수라는 명확한 권리 인수의 이점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 경쟁이 예상됩니다.

* 단, 공항 관련 구역 지정 및 건물 노후도 등을 감안하여 보수적인 접근도 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 310,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.