나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3550 [1] 서울특별시 양천구 신정동 922-4 블루움 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "양동초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선(신정역)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일 : 2017.5.31) 외벽: 석재 붙임 등 마감, 창호: 하이샹시 창호임

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 완경사지 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 동측으로 노푹 약 4M내외의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,건축허가·착공제한지역(2025-06-12)<건축 법>,원추표면구역<공항시설법>,대공 방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-06-12)(지정기간: 2025.6.17. ~ 2026.8.30.), 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3550 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신정동 922-4 블루움 제3층 제303호

* 용도: 도시형생활주택

* 토지면적: 16.71㎡ (약 5.05평)

* 건물면적: 28.80㎡ (약 8.71평)

* 감정가: 351,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 사용승인일: 2017년 5월 31일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "양동초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 신정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 현황:

* 말소기준권리: 2026년 2월 3일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 (채권액: 277,663,560원)입니다. 이 권리보다 선순위의 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 을구 순위 1번의 주택임차권 (임차인: 정혁철, 보증금: 230,000,000원, 접수일: 2023년 12월 5일)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 정혁철 임차인은 전입일자(2021년 10월 29일)가 말소기준권리보다 선순위이며, 확정일자(2021년 8월 9일)를 갖추고 있어 대항력이 있습니다.

* 주의사항: "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 물건명세서상 임차권 등기는 매각으로 소멸되지 않고 배당이 부족하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있어, 임차인의 보증금 230,000,000원을 인수할 가능성이 매우 높습니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 같은 신정동 내 유사 건물(다세대주택)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 면적 대비 가격대는 다음과 같습니다.

* 23.14㎡(약 7평)의 경우 2026년 5월 13,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,857만원)

* 36.89㎡(약 11평)의 경우 2026년 5월 22,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 2,045만원)

* 54.27㎡(약 16평)의 경우 2026년 5월 40,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 2,439만원)

* 본건 건물(28.80㎡, 약 8.71평)의 경우, 최근 매매 사례에서 가장 유사한 면적의 거래가 없어 정확한 비교는 어렵습니다. 그러나 가장 최근 거래된 유사 건물(준쉐르던스)의 평당 가격(약 2,439만원)을 적용하면, 약 21,225만원 수준으로 추정됩니다.

* 시세 대비 감정가: 본건의 감정가(351,000,000원)는 최근 유사 면적의 매매 시세로 추정되는 가격대(약 21,225만원)보다 현저히 높게 책정되었습니다. 이는 건물의 신축 연도(2017년) 등 개별적 가치 평가가 반영된 것으로 보이나, 인수해야 할 임차 보증금(230,000,000원)을 고려할 때 총 취득 비용은 매우 높아질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 다양한 상업시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 지하철 5호선 신정역과 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주거환경: 단독, 다가구, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 본건은 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 기타: 건물의 방음이 잘 되어 조용한 생활이 가능하며, 내부가 깔끔하게 관리되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차 보증금: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 정혁철의 보증금 230,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이 금액은 입찰가 외에 추가로 부담해야 하는 비용입니다.

* 총 취득 비용: 만약 본건을 감정가(351,000,000원)에 낙찰받을 경우, 총 취득 비용은 입찰가 351,000,000원 + 인수 보증금 230,000,000원 = 581,000,000원에 달합니다. 이는 현재 추정되는 시장 시세보다 훨씬 높은 금액입니다.

* 토지이용계획상 제한: 건축허가·착공제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축 연도가 비교적 짧고(2017년 준공) 입지 및 교통이 양호하며 생활 편의성이 좋은 도시형생활주택입니다. 하지만 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 230,000,000원이 매각 후 인수될 가능성이 매우 높아 총 취득 비용이 크게 상승하는 구조입니다. 감정가 대비 시장 시세가 낮고 인수 부담이 크다는 점을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축 연도: 2017년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 양호한 입지: 지하철역 도보 이용 가능 거리 및 각종 편의시설 인접으로 주거 편의성이 높습니다.

* 주거 선호도: 도시형생활주택으로 1~2인 가구에 적합한 소형 평형입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담입니다. 이를 제외한 순수 부동산 가치 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다. 최근 유사 물건의 매매 시세 분석 결과, 본건 건물(28.80㎡)의 가치는 대략 21,225만원에서 24,000만원 수준으로 추정됩니다.

만약 보수적으로 접근하여 총 취득 비용이 시세보다 과도하게 높아지지 않도록 한다면, 입찰가는 인수 보증금을 제외한 부동산 가치를 반영해야 합니다.

* 추정 부동산 가치: 약 21,000만원 ~ 24,000만원

* 인수 보증금: 230,000,000원

* 권장 입찰가 범위 (보수적 관점): 120,000,000원 ~ 150,000,000원

주의: 위 예상 입찰가는 낙찰 가능성과는 별개로, 인수 보증금을 고려했을 때 총 취득 비용이 시장 가치와 합리적인 수준을 유지하도록 산정한 가격입니다. 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 물건의 정확한 가치 판단을 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다. 감정가(351,000,000원)에 낙찰될 경우 총 취득 비용이 581,000,000원에 달하므로, 해당 금액으로는 투자가치가 매우 낮을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.