나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3656 [1] 서울특별시 양천구 신월동 512-19 휴사이드빌 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '서울강서초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(2호선 '신정네거리역')이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2020.07.08) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등으로 되어 있습니다.

이용상태

공부상 '다세대주택'으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권설정되어 있으며, 자세한 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3656 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 512-19 휴사이드빌 제2층 제202호

* 물건종별: 다세대주택

* 감정평가액: 259,000,000원

* 토지면적: 24.13㎡ (약 7.30평)

* 건물면적: 29.47㎡ (약 8.92평)

* 매각구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

* 사용승인일: 2020년 7월 8일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '서울강서초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(2호선 '신정네거리역')이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 신경옥 (2020.07.21)

* 소유권이전: 남유성 (2021.08.06)

* 주택임차권: 백 (보증금 250,000,000원, 2021.07.27 확정, 2021.08.05 전입) - 본 건 매각으로 소멸 예정 (HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건)

* 가압류: 근로복지공단 (2022.05.03, 말소기준권리)

* 가압류: 신한저축은행 (2024.03.18)

* 가압류: SBI저축은행 (2024.05.20)

* 가압류: 서민금융진흥원 (2024.07.30)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026.02.10, 본 건)

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 가압류 결정(2022카단201701, 근로복지공단)

* 총 채권액: 308,429,354원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 매수인이 인수해야 할 부담은 없습니다. (단, 특별매각조건에 따른 임차권 관련 조건 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (백 )

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-08-05

* 확정일자: 2021-07-27

* 배당신고일자: 2023-08-30

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각으로 인해 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거지역의 상권 특성을 보입니다. 인근에 '서울강서초등학교'가 위치하여 주거 편의시설 및 교육 관련 시설이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 2호선 '신정네거리역'이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량 진출입도 용이합니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설 및 학교가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공항 소음: 토지이용계획상 '공항소음 방지 및 소음대책지역', '원추표면구역', '진입표면구역' 등으로 지정되어 있어 김포공항으로 인한 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본 건 토지는 '토지거래계약에관한허가구역'으로 지정되어 있으며, 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) 내에 있습니다. 향후 전매 시 관련 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* HUG 인수조건: 본 건 매각은 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건부로 진행됩니다. 이 특수 조건의 정확한 이행 여부 및 매수인에게 미치는 영향에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. HUG가 임차권등기를 말소하고 잔액 배당에 대한 청구권을 포기하는 조건하에 매각되므로, 매수인이 직접적으로 임차 보증금을 인수하지는 않습니다.

* 감정가 대비 시세: 제공된 주변 시세 정보 분석 시, 본건의 감정평가액(259,000,000원)이 최근 유사 면적 다세대주택의 실거래가(약 170,000,000원 ~ 175,000,000원 추정)보다 높게 형성되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 서울남부지방법원 2026타경3656 (1) 물건은 2020년 준공된 신축급 다세대주택으로, 우수한 입지 및 교통 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 공항 소음 영향 가능성, 토지거래허가구역 지정, 그리고 HUG 관련 복잡한 특수 매각 조건은 투자 시 반드시 고려해야 할 중요한 사항입니다. 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하고 있으나, HUG의 강제 경매로 진행되며 임차권 관련 특이사항(대항력 없음, HUG 조건부 말소)이 있어 권리 관계는 명확히 확인될 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 축에 속하여 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 우수한 교통망: 지하철 2호선 신정네거리역 이용이 편리하여 직주근접성이 좋습니다.

* HUG 관련 조건 활용: HUG의 특수 매각 조건으로 인해 경쟁률이 낮아질 수 있으며, 조건이 명확히 이행될 경우 안전하게 취득 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 259,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 정보(2026년 5월)에 따르면, 유사 조건의 다세대주택이 약 30,200만원 ~ 32,900만원 선에서 거래되었습니다.

* 본건의 전용면적(29.47㎡)을 기준으로 평당 가격(약 576만원 ~ 592만원/㎡)을 적용하여 환산 시, 약 170,000,000원 ~ 175,000,000원 수준의 시세가 추정됩니다.

* 권리 분석상 인수 보증금: 0원

* 종합 의견: 본건은 감정평가액이 주변 시세보다 높게 책정되었고, HUG 관련 특수 조건으로 인해 불확실성이 존재합니다. 그러나 HUG가 임차권 등기를 말소하고 매수인에게 대항력을 포기하도록 하는 조건으로 매각이 진행되며, 인수되는 임차 보증금은 0원입니다. 따라서 HUG와의 조건 협의 및 이행 가능성이 확실하다면, 감정가 이하에서 낙찰받는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 250,000,000원

* 본 입찰가는 감정가(259,000,000원)를 하회하는 수준에서 책정되었으며, 주변 시세와의 격차, HUG 조건 이행 여부, 공항 소음 등 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근한 것입니다. HUG의 인수 조건이 명확하게 이행되어 매수인에게 불이익이 없을 경우, 감정가 수준까지도 고려할 수 있으나, 현재 시세와의 괴리를 고려하여 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.