나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3412 [1] 서울특별시 구로구 오류동 281-2 가르텐캐슬 제101동 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜움 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '오남중학교' 서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대 주택, 아파트, 근린생활시설 등 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 5층 건물 내 101동 4층 402호로서, (사용승인일자 : 2019.04.23) 외벽 : 치장벽돌 마감 등, 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계 획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래 계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기 간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3412 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 281-2 가르텐캐슬 제101동 제4층 제402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 313,000,000원

토지면적: 32.91㎡ (약 9.96평)

토지지분: 32.907㎡ (약 9.96평)

건물면적: 44.28㎡ (약 13.40평)

건물지분: 44.28㎡ (약 13.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

건축물 정보:

- 사용승인일자: 2019.04.23

- 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 5층 건물 내 101동 4층 402호

- 총 동 수: 2개 동 (총괄표제부 정보 기준)

- 세대 수: 12세대 (101동 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '오남중학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대 주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북서측으로는 노폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 01월 17일 접수된 노원세무서장의 압류(갑4)입니다.

3.2. 소멸되지 않는 권리

등기부등본 상 을구 순위 1번의 주택임차권(전윤경)은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 전

* 보증금: 257,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019.04.10

* 확정일자: 2019.05.09

* 배당신고일자: 2021.06.16

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 상기 '소멸되지 않는 권리' 항목에서 안내된 바와 같이 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액 인수 책임이 발생할 수 있습니다.

3.4. 등기사항 요약

- 을1: 주택임차권 (전윤경, 보증금 257,000,000원) - 말소기준권리보다 선순위, 인수될 수 있음.

- 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (말소)

- 갑3: 소유권이전 (매매)

- 갑4: 압류 (노원세무서장) - 말소기준권리

- 갑5: 가압류 (주택도시보증공사) - 말소

- 갑7: 압류 (시흥세무서장) - 말소

- 갑8: 압류 (구로구) - 말소

- 갑9: 압류 (의왕시) - 말소

- 갑11: 강제경매 (서울보증보험) - 말소 (본 경매의 개시결정)

- 갑12: 압류 (군포시) - 말소

- 총 채무액: 4,976,000,000원 (등기부상 채권 총액)

4. 상권분석

본건이 위치한 오류동 지역은 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 생활권입니다. 주변에 아파트 단지 및 다세대 주택이 밀집해 있어 배후 수요가 있으며, 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 제공된 최근 매매/전월세 정보들을 볼 때, 주변의 연립/다세대 주택들은 2000년대 초중반 건축된 경우가 많으며, 본건(2019년 완공)은 비교적 신축에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

단지 인근에 오남중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 토지이용계획 상 '교육환경보호구역'으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

5.2. 편의시설

인근에 편의시설 및 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다.

5.3. 기타

건물 내 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 보증금 인수 가능성

가장 큰 리스크는 을구 1순위 임차권의 보증금 인수 가능성입니다. 대항력 있는 임차인으로, 경매 절차를 통해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 임차인의 잔여 보증금을 인수해야 합니다. 이는 예상치 못한 추가적인 매수 비용 발생으로 이어질 수 있습니다. (주의: '인수 보증금 합계: 0원' 표기에도 불구하고, 잔액 인수 가능성에 대한 법률 검토 및 사전 확인이 필수적입니다.)

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

- 교육환경보호구역: 서울시 남부교육지원청 확인 필요.

- 대공방어협조구역: 육군수도방위사령부 관할, 위탁고도 확인 필요.

- 준보전산지: 산지관리법 적용.

- 과밀억제권역: 수도권정비계획법 적용.

- 토지거래계약에관한허가구역: 외국인 등 대상, 지정기간 확인 필요 (2025.8.26.~2026.8.25.).

- 상기 제한사항들은 향후 건축, 개발, 토지 이용 등에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 높은 총 채무액

등기부상 채권 총액이 약 49억원에 달하여, 이는 다수의 권리관계가 복잡하게 얽혀 있음을 시사합니다. 비록 대부분 말소 예정이나, 잠재적인 추가 권리 문제 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년 준공된 비교적 신축 도시형생활주택으로, 기본적인 입지 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나, 가장 큰 위험 요소는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 낙찰 시 임차인의 보증금 전액(2억 5천 7백만원)이 경매 대금으로 변제되지 않을 경우, 해당 금액을 매수인이 추가로 부담해야 합니다. 이 점을 충분히 인지하고 철저한 권리 분석 및 사전 조사를 거쳐야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 건축물에 해당합니다.

* 양호한 입지: 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준입니다.

* 잠재적 시세 상승 여력: 오류동 지역의 개발 가능성 및 신축 주거 상품의 선호도를 고려할 때, 리스크 해소 시 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 313,000,000원입니다. 제공된 주변 실거래가 정보(2026년 7월 기준)를 분석해 보면, 면적 및 건축 연도에 따라 ㎡당 약 360만원에서 710만원 수준의 가격대를 형성하고 있습니다. 본건(44.28㎡, 약 13.4평)의 감정가는 ㎡당 약 720만원으로, 신축임을 감안할 때 시장 가격 대비 적정하거나 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

가장 중요한 고려 사항은 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 만약 보증금 전액 인수 시, 실제 매입 비용은 감정가를 훨씬 상회할 수 있습니다. 따라서, '인수 보증금 합계 0원'이라는 표기를 맹신하기보다는, 보증금 전액이 경매 절차에서 충당된다는 가정 하에 입찰가를 산정해야 합니다.

투기적 요소를 배제하고, 리스크를 고려한 보수적인 접근을 권장하며, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 적절해 보입니다. 최종 입찰가는 임차인과의 협의 결과, 경매 진행 상황, 그리고 본인의 자금 계획에 따라 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.