나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3680 [1] 서울특별시 영등포구 양평동6가 83 엠케이빌딩2 제9층 제902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동6가 소재 "선유도역(지하철 9호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하여 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 선유도역(지하철 9호선)이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제9층 제902호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택으로 이용 중 입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접대지 등고 평탄한 세장형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8m 내외, 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변),토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없습니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3680 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동6가 83 엠케이빌딩2 제9층 제902호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.60㎡ (약 2.60평)

건물면적: 24.79㎡ (약 7.50평)

건물 전용면적: 24.79㎡ (약 7.50평)

건물 총면적 (개략적): 2003.16㎡ (약 606.06평) - 건물 전체 연면적

토지 총면적 (개략적): 472.1㎡ (약 142.84평) - 토지 전체 면적

1.4. 감정가

감정가: 330,000,000 원

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

1.6. 기타 정보

작성일: 2026-08-06

임대관계: 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동6가 소재 "선유도역(지하철 9호선)" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하여 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 9호선 선유도역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 이는 제반 교통상황이 보통임을 나타냅니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 서측으로 노폭 약 8m 내외, 그리고 다른 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근 및 통행이 원활합니다.

3. 건물 및 토지 정보

3.1. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 제9층 제902호입니다. 외벽은 석재붙임 마감이며, 창호는 샷시창호로 이루어져 있습니다. 본건은 현재 공동주택(오피스텔)으로 이용 중입니다.

3.2. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

3.3. 토지 이용상태

본건 토지는 인접 대지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(오피스텔) 건부지로 이용되고 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변)으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있으나, 세부 내용은 확인이 필요합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황 요약

* 소유권보존: 목금종합건설주식회사 (2022-01-11)

* 주택임차권: 윤미례 (2022-08-04, 360,000,000원) - 말소 예정

* 소유권이전: 김보배 (2022-08-04)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-02-11, 360,000,000원) - 말소기준권리

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (윤 )

보증금: 360,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-04

확정일자: 2022-08-04

배당신고일자: 2024-05-03

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 말소예정 권리

* 임차인: 황석윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-05

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4.3. 권리분석 종합

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매(2026.02.11. 접수)로 인해, 위 강제경매보다 선순위인 권리(소유권 관련)를 제외한 대부분의 권리(을구의 주택임차권 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 특히, 을1구의 윤미례 임차인의 주택임차권은 말소 예정이며, HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건에 따라 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 ("인수 보증금 합계: 0원"). 다만, 대항력 있는 임차인 황석윤 씨가 존재하나 보증금/차임이 0원으로 명시되어 있어 실질적인 부담은 없을 것으로 보입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 영등포구 양평동6가 지역은 지하철 9호선 선유도역을 중심으로 주거용 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 상권입니다. 주변에 상업 및 업무시설이 발달해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5.2. 주변 환경

주거용 오피스텔 밀집 지역으로, 인근에 다세대주택, 아파트 등이 있어 주거 수요가 있습니다. 선유도공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있는 장점이 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

지하철 9호선 선유도역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 편리합니다. 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6.2. 공공시설 및 녹지

선유도공원이 가까워 여가 활동 및 휴식을 취하기에 좋습니다. 영등포구청 및 기타 관공서 이용도 접근 가능한 범위 내에 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 법규 및 규제

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변) 등 다수의 법적 제한사항이 적용됩니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 신규 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7.2. 임차인 관련 사항

대항력 있는 임차인 황석윤 씨가 전입신고를 마친 상태입니다. 비록 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 추후 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 완전히 배제하기는 어렵습니다.

7.3. 혐오시설 여부

주변 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 직접적인 주변 환경을 확인하는 것이 좋습니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 영등포구 양평동, 지하철 9호선 선유도역 역세권에 위치한 소형 오피스텔입니다. 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 인근 선유도공원으로 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 건물 연면적 대비 토지 지분 비율이 낮지 않으며, 건물 자체도 비교적 최신 연식(2020년 건축 허가)입니다.

다만, 다수의 도시계획상 제한사항과 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 유의해야 합니다. 그럼에도 불구하고, HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건으로 인해 매수인에게 인수되는 보증금 부담이 없는 점은 긍정적인 요소입니다.

9. 투자 포인트

* 지하철 9호선 선유도역 초역세권 입지

* 양평동 일대 소형 오피스텔로 실수요 및 투자 수요 확보 용이

* 인근 선유도공원으로 쾌적한 주거 환경

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 분석이 비교적 명확함

* 매수인에게 인수되는 임차보증금이 없는 조건

10. 예상 입찰가

감정가는 330,000,000원이며, 해당 면적(약 7.5평)의 오피스텔 시세는 지역 및 건물 상태에 따라 다양할 수 있습니다. 현재 시점에서의 정확한 시세 분석을 위해서는 추가적인 국토교통부 실거래가 조회 및 인근 부동산 중개업소 시세 확인이 필요합니다.

최근 유사 면적 오피스텔 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 경우 감정가 수준에서 소폭 이상으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 특히, 권리상 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 시장 상황과 낙찰 가능성을 신중히 판단하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가 범위: 330,000,000원 ~ 360,000,000원

위 예상 입찰가는 현재 파악된 정보와 일반적인 시장 동향을 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 최신 시세를 다시 한번 확인하고, 본인의 자금 계획 및 투자 성향에 맞춰 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.