나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3652 [1] 서울특별시 금천구 독산동 301-15 제7층 제702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 제7층 제702호로서, (사용승인일: 2022.01.26.) 외벽: 외장석 붙임 마감 등, 창호: PVC 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 화재감지시설, 소화전시설, 승강기, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 평지에 위치한 가장형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3652 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 301-15 제7층 제702호 (도로명: 서울특별시 금천구 가산로3길 41)

* 용도: 오피스텔

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 사용승인일: 2022년 1월 26일

* 건물 총 층수: 8층 건물 내 7층

* 건물 주용도: 업무시설 (집합건축물대장 기준)

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 9.47㎡ (약 2.86평)

* 건물면적 (전용면적): 21.93㎡ (약 6.63평)

* 토지/건물 일괄매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 금천구 독산동에 소재하며, "세일중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 북측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2022년 1월 28일 (가유미 외 1명)

* 소유권이전(매매): 2022년 2월 23일 (이원열)

* 주택임차권: 2024년 3월 12일 말소 (한 , 보증금 235,000,000원, 전입 2022.02.23, 확정 2022.02.07)

* 강제경매(말소기준권리): 2026년 2월 10일 (주택도시보증공사, 채권액 235,000,000원)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (한 )

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 23일

* 확정일자: 2022년 2월 7일

* 대항력: 없음 (매각으로 소멸)

* 본 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않으며, 관련 보증금 반환 의무가 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2026.02.10.) 입니다.

* 본 경매로 인해 소유권이전 등기보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 등기사항에 기재된 주택임차권은 말소기준권리보다 후순위이며, 대항력이 없으므로 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 특별매각조건

* 채권자인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인 보증금을 인수할 필요가 없음을 명확히 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상권 특성

* 본건이 위치한 지역은 다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 복합 지역입니다.

* 인근 가산디지털단지가 있어 직주근접 수요가 예상되며, 다양한 상업시설 및 업무시설 이용이 가능합니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

* 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* "세일중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인의 한계

* 현 거주자의 부재, 폐문 등으로 인해 내부 구조, 이용 상황, 확장 여부 등이 집합건축물대장, 건축물현황도, 외부 관찰 및 탐문 등에 의거하여 파악되었습니다. 따라서 실제 내부 상태와는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

* 임대 관계는 현재 미상으로, 실제 임대 중인지 여부 및 임대 조건 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한

* 본건 토지는 다음과 같은 도시계획법상의 제한을 받고 있습니다.

* 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 규제가 적용되므로, 투자 전 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 신축급 오피스텔(2022년 사용승인)로, 감정가는 2억 3천 7백만원입니다.

* 권리 관계가 매우 깨끗하여 매수인에게 인수되는 권리가 없습니다. 말소기준권리보다 후순위인 임차인은 대항력이 없으며, 채권자인 주택도시보증공사가 잔여 채권 포기 및 임차권 말소를 조건으로 매각을 진행하므로 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 도보권 내 대중교통 이용이 편리하고, 주변에 상업시설 및 교육시설이 있어 생활 여건이 양호합니다.

* 다만, 내부 상태 및 임대차 관계는 추가 확인이 필요하며, 복잡한 토지 이용계획상의 규제 사항을 숙지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2022년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 관리비 및 유지보수 부담이 적습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 직주근접 수요: 인근 가산디지털단지의 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 가격 메리트: 시장가 대비 감정가가 높게 책정되었으나, 권리상 문제가 없어 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본건과 동일한 건물 내 또는 인근 지역의 유사 면적(전용 21.93㎡) 오피스텔의 매매 시세는 현재 약 200,000,000원에서 225,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 감정가는 237,000,000원으로, 시세 대비 다소 높게 책정된 경향이 있습니다.

* 임차인의 보증금 235,000,000원은 매수인에게 인수되지 않으며, 모든 권리가 소멸되는 조건이므로 시세 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 본 건은 권리상의 문제가 없고 건물이 신축급이라는 점을 고려할 때, 시장 시세 상단 또는 감정가 하단을 고려한 입찰 전략이 유효합니다.

* 권리 인수 부담이 없으므로, 현재 시장가격을 기준으로 보수적으로 접근 시 약 200,000,000원 ~ 210,000,000원 범위에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 공격적인 입찰보다는 시장가격을 기준으로 경쟁 상황을 보며 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

* 따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 215,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.