나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3634 [1] 서울특별시 양천구 신정동 919-3 선영하우스 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메이플 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "신정역(5호선)" 북측 인근에 위치하며, 주변은 학교 소규모 아파트단지, 공원, 단독주택, 다세대주택 및 로변을 따라 주상용건물 및 근린상가 등 이 소재하는 지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 남측으로 도보로 약10분 거리에 신정역(5호선) 및 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 제2층 제201호로서, 사용승인일(2020.05.25) 외벽: 석재붙임 마감 등. 창호: 칼라알루미늄샷시 및 하이샷시창호임.

이용상태

다세대주택: 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인치 못하였으며, 건축물현황도상 방2, 욕실및화장실1, 거실1, 주방1, 현관, 발코니 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약20미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)< 군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구 역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.).

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권설정 되어 있으며, 임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 물건 상세정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3634 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신정동 919-3 선영하우스 제2층 제201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 305,000,000원

* 토지면적: 19.48㎡ (약 5.89평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

* 건물제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 사용승인일: 2020년 5월 25일

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제2층 제201호

* 이용상태: 건축물현황도상 방2, 욕실/화장실1, 거실1, 주방1, 발코니 등으로 이용 중

1.1. 입지조건

2.

3. 위치 및 주위 환경

* 본 건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "신정역(5호선)" 북측 인근에 위치함.

* 주변은 학교, 소규모 아파트 단지, 공원, 단독주택, 다세대주택 및 상가 등이 소재하는 지역임.

* 제반 환경은 보통 수준임.

1.1. 1. 교통상황

* 본 건까지 차량 접근이 가능함.

* 남측으로 도보 약 10분 거리에 신정역(5호선)이 위치하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통임.

1.1. 2. 인접 도로상태

* 본 건 북측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

2.

3. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 종로세무서장 압류 (2022.09.30.)

* 말소 대상 권리:

* 주택임차권 (박현지, 보증금 288,000,000원, 2024.06.14. 접수)

* 압류 (종로세무서장, 2022.09.30. 접수)

* 압류 (양천구, 2025.11.10. 접수)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2026.02.09. 접수, 사건번호 2026타경3634)

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박현지)

* 보증금: 288,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-10

* 확정일자: 2022-05-26

* 배당신고일자: 2024-06-14

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됨.

3.2. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건임.

* 임차인(주택도시보증공사)은 매수인에게 대항력이 없으며, 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각됨.

* 채권자(주택도시보증공사)는 매수인으로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨.

* 따라서, 본 물건은 명확한 인수 대상 권리가 없는 것으로 판단됨.

1.3. 상권분석

2.

3. 주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기반)

* 비교 물건 1: 송원빌라 (신정동 1012-23)

* 면적: 23.14㎡ (약 7.00평)

* 거래가: 130,000,000원 (2026년 5월 6일)

* 평단가: 약 5,618,000원/㎡

* 건축년도: 2002년

* 비교 물건 2: 현대빌라B동 (신정동 955-24)

* 면적: 36.89㎡ (약 11.16평)

* 거래가: 225,000,000원 (2026년 5월 1일)

* 평단가: 약 6,100,000원/㎡

* 건축년도: 1991년

* 비교 물건 3: 준쉐르던스 (신정동 996-2)

* 면적: 54.27㎡ (약 16.42평)

* 거래가: 400,000,000원 (2026년 5월 2일)

* 평단가: 약 7,371,000원/㎡

* 건축년도: 2002년

3.1. 감정가와의 비교

* 본 건 감정가: 305,000,000원 (29.91㎡ 기준, 약 10,197,000원/㎡)

* 감정가는 최근 매매 사례의 평단가 대비 높게 책정된 것으로 보임.

* 다만, 본 건은 2020년 5월 사용승인으로 비교적 신축 건물이라는 점에서 시세 반영 차이가 있을 수 있음.

1.4. 생활정보

2.

3. 편의시설 및 공공시설

* 주변에 학교(서울신서초등학교, 신서중학교 등), 공원이 소재하여 교육 및 여가 환경이 양호함.

* 근린상가 및 주상용 건물이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당함.

* 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 일반 매수자에게는 해당하지 않음 (지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25. / 2025.10.20. ~ 2026.12.31.).

3.1. 건축물 현황

* 건축물대장상 특이사항 없음.

* 등기부등본상 말소기준권리 외 모든 권리는 말소 예정 또는 말소되었음.

3.2. 주변 환경

* 일반적인 지도 검색 결과, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수 처리장 등)은 확인되지 않음.

1.6. 종합 의견

2.

3. 본 물건은 서울 지하철 5호선 신정역과 인접하여 교통이 편리하며, 2020년 신축된 다세대주택으로 비교적 신축성이 양호함.

3. 주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높음.

3. 권리관계상 주택도시보증공사(HUG)의 채권으로 인한 강제경매 사건이나, 임차인의 대항력 포기 및 채권자의 보증금 반환 청구권 포기 조건으로 매각되므로, 낙찰자는 인수할 권리 부담이 없는 상태로 취득 가능함.

3. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정되었으므로, 입찰 시 시세 조사를 통해 적정 입찰가 산정이 중요함.

1.7. 투자 포인트

2.

3. 지하철 5호선 신정역 역세권 입지로 향후 교통 편의성 증대 및 미래 가치 상승 기대.

3. 2020년 준공된 신축 건물로, 노후된 주변 건물 대비 상품성 우수.

3. 임차인의 대항력 포기 및 채권자의 보증금 반환 청구권 포기 조건으로, 낙찰 후 명도 관련 리스크 최소화.

3. 다세대 주택 밀집 지역으로, 향후 재개발 또는 신축 수요 발생 시 잠재적 가치 상승 가능성.

1.8. 예상 입찰가

2.

3. 시세 분석 결과, 본 건의 전용면적(29.91㎡)을 기준으로 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 시장 가치는 약 240,000,000원에서 290,000,000원 수준으로 판단됨.

3. 감정가는 305,000,000원이지만, 신축 연식(2020년)을 감안하여 보수적으로 접근하며, 경매 특성상 할인율을 적용하는 것이 일반적임.

3. 권리 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 보수적인 시세 범위 내에서 경매 물건의 특성을 감안한 예상 입찰가는 약 270,000,000원 수준으로 산정함.

3.1. 참고:

* 본 예상 입찰가는 제공된 정보 및 일반적인 부동산 경매 시세 분석에 근거한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 관련 법규 및 시장 상황 변동 등을 반드시 추가로 고려하여 최종 결정해야 함.

* 본 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정되었음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.