나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3622 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1102-5 미성하르딘 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구시설관리공단" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단족주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 중 제4층 제401호로서, (사용승인일: 2018-1-16) 외벽: 돌붙임 마감 등 창호: 알루미늄 및 PVC새시

이용상태

도시형생활주택<단지형다세대>(방, 거실겸주방, 발코니, 욕실)으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 개별난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울남부지방법원에서 진행 중인 2026타경3622 (1) 부동산강제경매 사건의 물건입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3622 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1102-5 미성하르딘 제4층 제401호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

건물 사용승인일: 2018년 1월 16일

토지 면적: 18.92㎡ (약 5.72평)

건물 면적: 29.19㎡ (약 8.83평)

감정가: 243,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동, "강서구시설관리공단" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로: 본건 토지는 남측으로 중로의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2026년 1월 7일자 부천세무서장의 압류입니다.

권리관계: 본 건은 강제경매 사건으로, 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 등기부 요약에 따르면, 주택임차권(을1) 및 강제경매(갑6) 등 모든 권리는 말소 대상입니다.

인수되는 권리: 본 경매 절차를 통해 소멸되지 않고 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김민기)

* 보증금: 224,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 1월 22일

* 확정일자: 2020년 11월 27일

* 배당신고일자: 2025년 2월 7일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

1.4. 상권분석

주변 매매 정보 분석:

* 2026년 7월 1일, 서울 강서구 화곡동 366-36번지 소재 "더원"(2019년식, 전용면적 19.98㎡)이 216,000,000원에 거래되었습니다. 본 건과 건물 연식, 면적 등이 유사하여 가장 직접적인 비교 시세로 판단됩니다.

* 2026년 7월 2일, 서울 강서구/양천구 화곡동 504-114번지(1986년식, 전용면적 37.44㎡)가 150,000,000원에 거래되었습니다. 건축 연식이 오래되었고 면적이 넓은 점이 다릅니다.

* 2026년 7월 1일, 서울 강서구 화곡동 1014-11번지 소재 "시원그린빌"(2002년식, 전용면적 37.56㎡)이 160,000,000원에 거래되었습니다. 건축 연식이 오래되었고 면적이 넓은 점이 다릅니다.

시세 동향: 최근 유사 면적 및 연식의 거래 사례가 216,000,000원임을 고려할 때, 본 건의 현재 시세는 210,000,000원 ~ 220,000,000원 수준으로 추정됩니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 주변에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 위치하고 있어 자녀 교육 환경으로 적합한 편입니다.

* 의료시설: 가까운 거리에 병원 및 의원 등 의료시설이 소재하고 있어 의료 서비스 접근성이 양호합니다.

* 주변 환경: "강서구시설관리공단" 인근의 주거 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건: 임차인과 관련된 특별 매각조건이 명시되어 있습니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었으나, HUG 측과의 인수조건 변경 사항에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 관련 보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자의 경우 토지거래허가구역에 해당될 수 있으며, 관련 허가 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31)을 확인해야 합니다. 현재 시점에서는 2026년 8월 25일 이후 허가 관련 사항이 유효합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2018년에 건축된 도시형생활주택으로, 서울 강서구 화곡동의 주거 지역에 위치하고 있습니다. 최근 거래된 유사 물건의 시세(216,000,000원)와 비교할 때, 감정가(243,000,000원)는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 권리 분석상 인수되는 부담이 없고, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 리스크는 낮을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건과 관련된 상세 내용은 경매 진행 전 반드시 확인해야 할 사항입니다. 전반적으로 신축 연식과 양호한 입지 조건을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 최신 건축 연식: 2018년식으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 발생이 적을 것으로 예상됩니다.

* 양호한 입지: 주거 밀집 지역 내 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 확보되어 있습니다.

* 간단한 권리관계: 인수되는 권리나 대항력 있는 임차인이 없어 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 기대됩니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가와 비교 시, 감정가가 높게 책정된 점은 경쟁력을 가질 수 있는 요소입니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 유사 물건 실거래가 (2026년 7월 1일, 19.98㎡): 216,000,000원

본건 감정가: 243,000,000원

예상 입찰가 산정:

최근 유사 물건의 실거래가를 기준으로 볼 때, 본 건의 적정 시가는 210,000,000원 ~ 220,000,000원으로 판단됩니다. 인수 보증금이 0원이므로, 시세 및 권리 관계를 종합적으로 고려하여 215,000,000원 ~ 225,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 보수적으로 접근 시 215,000,000원, 적극적으로 참여 시 225,000,000원까지 고려해 볼 수 있습니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 기반으로 한 추정치이며, 실제 경매 현장 상황, 응찰자 수, 물건의 개별적인 상태 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가 결정 전 현장 조사를 통한 면밀한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.