나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경39 [1] 서울특별시 구로구 구로동 724-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해원 · 평가일 2026.02.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로2동주민센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 저층 중심의 단독, 다가구 주택 및 다세대주택 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재하고 있으나, 본건까지 차량의 진입이 곤란하여 반적인 교통상황은 다소 불편하다고 판단됨.

형태 및 이용상태

북측 하향 완경사의 가장형의 토지로서 단독주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약1미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도 방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역, (2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 콘크리트 평스라브지붕 단층 건물로서, (사용승인일은 미상이며, 2000.12.19일에 증축, 대수선 있었던 것으로 기재되어 있음.) 외벽은 적벽돌 쌓기 및 시멘트 몰탈 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 바닥은 장판깔기 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 및 칼라샷시 창호임.

이용상태

단독주택(방2, 주방 및 거실, 욕실, 다용도실)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

감정평가액의 산출근거 및 결정의견Ⅰ, Ⅲ-1 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경39 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 724-11번지 (도로명주소: 서울특별시 구로구 구로동로21가길 5-3)

용도: 단독주택

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적 및 토지이용

토지 면적: 63.00㎡ (약 19.06평)

건물 면적: 37.44㎡ (약 11.32평) (공부상)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 장애물제한표면구역(진입표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (지목 도로 한정, 2024.09.10 ~ 2029.09.09), 토지거래계약에관한허가구역 (대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20 ~ 2026.12.31), 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25)

1.3. 건물 현황

건물 구조: 연와조 콘크리트 평스라브지붕 단층 건물

외벽: 적벽돌 쌓기 및 시멘트 몰탈 마감

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감

바닥: 장판 깔기 및 일부 타일 붙임 마감

창호: 하이샷시 및 칼라샷시 창호

주요 이용: 단독주택 (방 2, 주방 및 거실, 욕실, 다용도실)

설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비

사용승인일: 미상 (2000.12.19 증축, 대수선 기록 있음)

1.4. 기타 기본정보

감정가: 350,820,000원

채권자: 구OOOOOO (구로새마을금고로 추정)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로2동주민센터" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 저층 중심의 단독주택, 다가구주택 및 다세대주택 등이 혼재되어 있는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 대체로 무난한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 가능합니다.

다만, 본건까지 차량의 접근이 다소 곤란하여 일반적인 교통 상황은 다소 불편하다고 판단됩니다.

토지 자체는 남측으로 노폭 약 1미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2016년 02월 24일 접수된 구로2동새마을금고 근저당권 (을9) 입니다.

매각으로 인해 근저당권, 가압류(중소기업은행, 이선규) 등은 말소될 예정입니다.

토지 및 건물 등기부채권 총액: 193,733,639원

3.2. 임차인 현황

임차인: 정성철(ZHENGCHENGZHE)

보증금: 15,000,000원

차임: 650,000원

전입일자/확정일자: 2023년 04월 05일

배당신고일자: 2026년 02월 25일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

임차인 정성철은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 없습니다.

총 인수 보증금 합계: 0원

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 구로동 일대는 전통적인 주거 지역으로, 저층 단독 및 다세대 주택이 밀집해 있습니다.

인근 주민들을 대상으로 하는 소규모 근린 상업 시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 개발 가능성

해당 지역은 제2종일반주거지역으로, 소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 있어 향후 지역 정비 사업 등을 통한 가치 상승 가능성을 일부 기대할 수 있습니다.

다만, 현재 단독주택 건물 규모가 작아 개별적인 개발보다는 인근 지역 개발과의 연계성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 주민센터, 버스정류장 등 기본적인 행정 및 교통 시설 이용이 가능합니다.

구로 디지털단지 및 주변 상업지구 접근 시 다양한 편의시설 및 쇼핑 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

인근에 상대보호구역으로 지정된 교육 환경이 있습니다. 구체적인 초, 중, 고등학교 및 기타 교육 시설은 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와 현황의 차이

건축물대장상 건물 면적은 37.44㎡이나, 현황 실측상 약 50㎡로 차이가 있습니다. 이는 향후 측량 및 법적 검토가 필요하며, 명확한 확인 없이는 입찰에 신중해야 합니다.

6.2. 교통 불편

차량 진입이 다소 곤란한 점은 일상생활 및 물류 이동에 불편을 초래할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역 외에도 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다수의 법적 제한사항이 있습니다. 이는 향후 건축 또는 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로동의 단독주택으로, 감정가는 3억 5천만원대입니다.

주변 환경은 무난한 주거 지역이나, 차량 접근성은 다소 떨어집니다.

등기부상 채무 총액이 감정가보다 낮고, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 부담은 적습니다.

가장 큰 특징은 공부상 면적과 실측 면적의 차이로, 약 12.56㎡ (약 3.8평)의 추가 면적이 존재할 가능성이 있어 면밀한 조사가 필요합니다.

이 면적 차이를 감안할 때, 실제 가치는 감정가와 비교하여 재평가될 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 인수 부담 최소화.

* 구로동 일대 재정비 가능성으로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

* 공부상 면적 대비 실측 면적 증가 가능성에 따른 시세 차익 기대 (단, 면적 차이에 대한 정확한 검증 필수).

* 소액으로 서울 시내 단독주택 소유 기회.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보는 다세대 주택으로, 본건 단독주택과 직접적인 비교는 어렵습니다.

다만, 제공된 다세대 주택 실거래가는 전용면적 기준 473만원/㎡ ~ 1379만원/㎡ 수준입니다.

본건의 감정가 350,820,000원은 공부상 건물 면적(37.44㎡) 기준 약 937만원/㎡이며, 현황 실측 면적(약 50㎡)을 고려할 경우 약 701만원/㎡ 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

실측 면적 50㎡를 기준으로 본다면, 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

임차인 인수 보증금이 없고, 권리상 문제가 적은 점을 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 경쟁이 있을 수 있습니다.

최근 다세대 주택 거래가를 고려하고, 단독주택의 토지 가치 및 실측 면적 증가 가능성을 고려할 때, 보수적으로 감정가의 90% ~ 100% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 315,000,000원 ~ 350,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 공부상의 면적 차이에 대한 명확한 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.