나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3638 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 346-22 감성타운 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역" 서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위로는 다세대, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철(까치산)역 및 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물 내 제3층 제302호 건으로서,(사용승인일:2016.04.27.) 외벽 : 석재붙임마감 등, 창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1),(2):본건은 2필 일단의 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1),(2):본건 서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구 역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가 구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용 도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. 기호(2):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구 역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가 구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용 도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3638 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 346-22 감성타운 제3층 제302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 233,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건축물정보

건물명: 감성타운

사용승인일: 2016년 04월 27일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트구조, 평슬라브 지붕)

총층수: 지하 0층, 지상 6층

해당층: 3층

토지면적: 18.14㎡ (5.50 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.96㎡ (9.06 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지및주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역" 서측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통및접근성

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철(까치산역) 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편임.

2.3. 토지이용계획및제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속함.

그 외 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리관계요약

본건 등기부등본상 소유권보존, 소유권이전, 주택임차권, 압류, 강제경매, 압류 등의 권리 내역이 확인됨.

3.2. 임차인현황

임차인: 주택도시보증공사 (안현찬)

보증금: 202,800,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-04-14

확정일자: 2017-02-28

대항력: 없음

3.3. 말소기준권리및소멸예정권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 05월 13일 접수된 김포세무서장의 압류임.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리(등기부상 을구 권리 포함)는 전부 소멸될 것으로 예상됨.

3.4. 인수되는권리및특별조건

본건은 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 특별매각조건으로 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이 명시되어 있음.

이에 따라 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨(인수 보증금 합계: 0원).

또한, 임차인의 대항력이 없음이 명시되어 있어, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보임.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건이 위치한 화곡동은 서울 서남권의 대표적인 주거 밀집 지역으로, 다수의 공동주택과 상업시설이 밀집하여 활발한 주거 및 상업 활동이 이루어지고 있음.

4.2. 인근시설

"까치산역"을 중심으로 다양한 생활 편의시설(마트, 병원, 은행, 식당가 등)이 형성되어 있으며, 주거지로서의 기본적인 인프라가 잘 갖추어져 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

지하철 2호선 신정네거리역과 5호선 까치산역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 녹지 공간 및 공공시설이 분포하여 쾌적한 주거 환경을 조성함.

5.2. 잠재적혐오시설여부

본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 지역의 특성상 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관계복잡성

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 채무 관계나 담보 설정에 있어 일반적인 물건보다 복잡한 이해관계가 존재할 수 있음. 다만, 특별매각조건으로 권리 소멸이 명확히 되어 있어 매수인에게 미치는 직접적인 위험은 적을 것으로 판단됨.

6.2. 지역제한사항

토지이용계획상 공항 관련 보호구역 및 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 개축 또는 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 우수함.

감정가는 233,000,000원이나, 최근 유사 물건의 매매 사례를 고려할 때 시세 대비 저평가 가능성이 있음.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리는 물론, 임차인의 대항력 포기 조건 등으로 인해 매수인에게 인수되는 부담은 없는 것으로 판단되어 권리관계가 매우 깨끗한 물건임.

다만, HUG 관련 특수 물건 및 공동담보 물건이라는 점, 일부 토지 이용 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

8. 투자포인트

* 우수한 입지: 까치산역 인근의 편리한 교통망 및 생활 인프라.

* 권리관계 명확: 매각으로 인한 모든 권리 소멸 예정으로 안전한 취득 가능.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 유사 거래 사례를 바탕으로 시세 상승 여력 기대.

* 도시형생활주택: 서울 내 소형 주거 공간에 대한 꾸준한 수요 존재.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 233,000,000원임.

최근 유사 면적의 다세대주택 매매 사례(2026년 7월, 19.98㎡, 216,000,000원)를 고려했을 때, 본건(29.96㎡)의 시세는 감정가를 상회할 가능성이 높음.

감정가 수준 또는 이를 소폭 상회하는 가격으로 입찰하는 것을 권장하며, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 유동적으로 결정할 필요가 있음.

본건의 예상 입찰가 범위는 220,000,000원 ~ 250,000,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.