나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3618 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 532-13 명품준펠리체 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "등촌역(지하철9호선)" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "등촌역(지하철9호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물내 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2015.10.29) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 7m 내외, 서측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[532-13번지], [532-14번지] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면) <공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3618 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 532-13 명품준펠리체 제5층 제501호

건물명: 명품준펠리체

건축물 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

건축물 사용승인일: 2015년 10월 29일

총 층수: 6층 중 5층

1.2. 면적 및 용도

토지면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 36.87㎡ (약 11.15평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 291,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

경매 개시 결정일: 2026년 02월 06일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "등촌역(지하철9호선)" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "등촌역(지하철9호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 송경자 (2015-11-03)

소유권이전: 김남희 (2015-11-23, 매매)

주택임차권: 이 (2024-09-05, 보증금 286,000,000원, 말소 예정)

압류: 김포세무서장 (2025-05-13, 말소기준권리)

강제경매: 주택도시보증공사 (2026-02-06, 보증금 286,000,000원, 말소 예정)

압류: 국민건강보험공단 (2026-02-24, 말소 예정)

등기부채권 총액: 286,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 이 (주택도시보증공사)

보증금: 286,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 02일

확정일자: 2021년 08월 31일

배당신고일자: 2024년 09월 05일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기 조건으로 매각.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 김포세무서장의 압류 (2025년 05월 13일)

본 건의 모든 권리(주택임차권, 강제경매, 압류 등)는 말소기준권리보다 늦게 접수되었거나 동시에 접수되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상 확인되지 않습니다.

특별매각조건에 따라 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 7월 거래된 사례는 다음과 같습니다.

* 643-69번지, 고센아트빌 (2015년 준공), 43.14㎡, 3층: 33,000만원

* 572-9번지, 라온제나 (2017년 준공), 42.96㎡, 2층: 30,000만원

* 574-1번지, 멤버스빌B동 (2016년 준공), 29.9㎡, 3층: 21,000만원

본 건의 전용면적은 36.87㎡(약 11.15평)입니다.

비교 사례 중 29.9㎡(약 9.05평) 물건이 21,000만원에 거래되었으며, 이를 바탕으로 본 건의 면적(36.87㎡)에 비례하여 환산 시 약 25,800만원 수준입니다.

가장 넓은 면적인 43.14㎡ 물건이 33,000만원에 거래된 점을 고려하면, 본 건의 시세는 약 25,000만원에서 28,000만원 사이로 추정됩니다.

감정가 29,100만원은 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 주거 환경

본 건은 등촌역(9호선) 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 속해 있습니다.

주변에 마땅한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 중요시설물보호지구(공항) 지정으로 인해 김포공항 인근 지역의 항공기 소음 등은 고려될 수 있습니다.

5.2. 건물 내부 시설

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스시설 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 괴리: 본 건의 감정가(29,100만원)가 현재 파악된 주변 시세(약 25,000만~28,000만원)보다 높게 책정되어 있어, 낙찰가 산정에 신중해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 임차인 대항력 포기 조건 및 HUG 인수조건 변경에 대한 세부 사항을 면밀히 확인하여 향후 발생할 수 있는 변수를 점검해야 합니다.

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항)로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 주거 환경이 양호한 편입니다.

권리분석상 임차인의 대항력이 없고, 매각으로 인한 권리 인수 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 예상됩니다.

다만, 감정가가 시세보다 높게 책정된 점을 감안하여 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다. HUG 관련 특수조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 9호선 등촌역을 도보로 이용 가능한 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 임차인의 대항력이 없으며, 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 소형 주거 상품: 1인 가구 및 신혼부부 등 실수요자의 선호도가 높은 소형 주거 공간입니다.

* 향후 지역 발전 가능성: 등촌동 일대 도시 정비 사업 추진 시 수혜를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본 건의 적정 가치는 약 265,000,000원 ~ 275,000,000원으로 판단됩니다.

감정가 291,000,000원 대비 시세가 낮으므로, 해당 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

낙찰 가능성 및 경쟁률을 고려하여 270,000,000원 전후로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.