나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3603 [1] 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제102동 제9층 제904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 복정 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "지하철9호선 염창역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 "염창역"이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 / 지상10층 건물 내 제9층 제904호로서 (사용승인일자: 2022. 01. 11일) 외벽: 석재붙임 등 마감. 창호: 샷시창 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 주차설비, 승강기설비 등이 있음

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 8m 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3603 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 감정가: 358,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제102동 제9층 제904호

* 건물 용도: 오피스텔

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 / 지상10층

* 사용승인일자: 2022년 01월 11일 (신축 건물)

* 동/호수: 102동 904호 (총 10층 중 9층)

* 총 세대수: 76세대 (102동: 36세대)

* 주차 가능 대수: 총 39대 (옥외 기계식 3대 포함)

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 9.91㎡ (약 2.99평)

* 토지지분: 9.9116㎡ (약 2.99평)

* 건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평) - 전용면적

* 건물지분: 29.96㎡ (약 9.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철 9호선 염창역 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

1.1. 2. 교통 상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 염창역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 남동세무서장 압류 (2024.08.05. 접수)

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. (소유권이전, 신탁등기말소, 임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등)

1.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(정미영)

* 보증금: 369,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023.03.31.

* 확정일자: 2023.02.21.

* 배당신고일자: 2025.02.10.

* 대항력: 없음

* 비고: HUG(주택도시보증공사) 관련 임차인으로 보입니다.

1.2. 3. 인수되는 권리 및 보증금

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 특별 매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 지역 특성

* 본건이 위치한 염창동은 주거 기능과 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 인근에 다수의 오피스텔과 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.3. 2. 주변 시설

* 지하철 9호선 염창역을 중심으로 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 특정 혐오시설에 대한 정보는 직접적인 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역 특성상 혐오시설의 존재 가능성은 낮다고 판단됩니다. (주변의 종합병원, 대형마트, 학교 등의 편의시설 이용이 가능합니다.)

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

* 지하철 9호선 염창역, 버스정류장 이용이 편리하여 서울 시내 및 주변 지역 접근성이 우수합니다.

* 단지 인근에 상업 시설 및 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 2. 교육시설

* 주변에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 위치하고 있어 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 법적 제한 사항

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지(외국인 등 대상, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대) 및 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지(용도: 아파트)입니다. 외국인 등 허가 대상자에 해당하는 경우, 해당 기간 내 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

1.5. 2. HUG 관련 특이사항

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보로 인한 복잡한 권리관계가 있었으나, 매각 조건에 따라 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

* 다만, HUG 인수조건 변경으로 인해 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축(2022년 준공) 오피스텔로서, 역세권에 위치하고 있어 기본적인 입지 및 투자 가치가 양호합니다. 최근 실거래가(2023년 11월, 3억 5,900만원)와 감정가(3억 5,800만원)가 유사하며, 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 투자 위험성이 낮습니다. 하지만 토지거래 허가구역 지정 등 일부 법적 제한 사항과 HUG 관련 특이사항을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2022년 준공으로 내부 상태가 양호하며, 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 역세권 입지: 지하철 9호선 염창역 이용이 편리하여 교통 편의성이 높습니다.

* 보증금 미인수: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 투자 진입 장벽이 낮습니다.

* 잠재적 시세 상승: 염창동 지역 개발 가능성과 향후 부동산 시장 회복 시 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 358,000,000원

* 최근 실거래가(2023.11): 359,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 및 본건의 신축 연식, 입지 조건, 무인수 조건 등을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 3억 5,800만원 ~ 3억 7,000만원 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다. (단, 경매 당시의 시장 상황 및 응찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.