나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3610 [1] 서울특별시 양천구 신월동 88-25 에스케이이빌리지 제7층 제703호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울월정초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물내 제7층 제703호로서, (사용승인일: 2018.6.26) 외벽: 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중에 있습니다(후첨 "내부구조도" 참조).

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 3필지 일단의 사다리형 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 4m 내외, 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[88-25번지] 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-26)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.). [88-26번지], [88-27번지] 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-26)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 88-25 에스케이이빌리지 제7층 제703호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3610 (1)이며, 감정가는 2억 5천 6백만 원입니다.

토지 면적은 15.11㎡ (약 4.57평)이고, 건물 면적은 31.99㎡ (약 9.68평)입니다.

건물은 2018년 6월 26일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 7층 건물 내 7층에 위치하고 있습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다.

채권자는 정OO이며, 경매 신청인(채권자)은 임차인인 정철훈으로 추정됩니다.

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울월정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건 또한 보통입니다.

건물은 동측으로 노폭 약 8m, 북동측 및 남동측으로 각각 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 공항시설법에 따른 수평표면구역에 해당하여 항공기 소음 등의 영향은 고려될 수 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2025년 11월 5일 접수된 압류(갑5)입니다.

말소기준권리보다 선순위에 해당하는 주택임차권(을1)이 존재하며, 이는 2025년 8월 7일에 접수되었습니다.

해당 임차인은 정철훈이며, 보증금 2억 1천 7백만 원, 차임 0원입니다.

임차인은 2018년 7월 27일 전입 및 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 해당 임차인의 권리(주택임차권, 을1)는 '인수'로 기재되어 있습니다.

물건 명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 매수인에게 대항할 수 있는 임차권 등기(2025.08.07. 접수, 임차인 정철훈)는 임대차보증금 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 명시되어 있습니다.

이는 낙찰자가 임차인의 보증금 2억 1천 7백만 원을 인수해야 함을 의미합니다.

따라서 실질적인 취득 비용은 낙찰가에 임차인 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

4. 상권분석

본 건은 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중이며, 주변은 일반적인 주거 지역 상권으로 형성되어 있습니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 2017년~2019년식 유사 면적(약 15~16평)의 다세대 주택들이 2026년 5월 기준으로 3억 2백만 원에서 3억 2천 9백만 원에 거래되었습니다.

본 건은 2018년식으로 비교적 신축급에 해당하나, 전용 면적은 31.99㎡ (약 9.68평)으로 제공된 시세 사례보다 작은 편입니다.

제공된 시세 정보를 바탕으로 본 건의 면적(약 9.68평)에 단순 대입하면, 평당 약 1,900만 원 기준으로 약 1억 8천 5백만 원 수준의 시장 가치가 추정됩니다.

그러나 본 건의 감정가 2억 5천 6백만 원은 이러한 추정치보다 높게 책정되어 있어, 감정가가 시세 대비 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 서울월정초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 대항력 있는 임차인: 보증금 2억 1천 7백만 원을 매수인이 인수해야 하므로, 총 투자 비용이 크게 증가합니다.

* 시장 가치 대비 높은 실질 부담액: 추정 시장 가치(약 1억 8천 5백만 원)보다 인수해야 할 임차인 보증금(2억 1천 7백만 원)이 더 높아, 낙찰가에 관계없이 실질적으로 손실이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 매수자에게는 큰 제한이 없을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축급 도시형생활주택으로 입지 조건은 무난하나, 선순위 대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 매수인이 인수해야 하는 매우 큰 리스크를 안고 있습니다.

주변 시세 및 본 건 면적을 고려한 추정 시장 가치(약 1억 8천 5백만 원)보다 인수해야 할 임차인의 보증금(2억 1천 7백만 원)이 더 높기 때문에, 낙찰가에 상관없이 실질적인 총 취득 비용이 시장 가치를 초과하는 구조입니다.

이는 투자로서 매우 위험한 상황이며, 낙찰받을 경우 상당한 금전적 손실이 예상됩니다.

본 건에 대한 투자는 권장되지 않으나, 만약 진행한다면 최대한 보수적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

본 건의 경우, 명확한 투자 포인트보다는 잠재적 리스크 관리가 최우선입니다.

신축급 건물이라는 점과 주거 지역 내 입지는 긍정적이나, 권리 관계가 매우 복잡하고 불리하여 투자 가치를 판단하기 어렵습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 선순위 임차인의 보증금 2억 1천 7백만 원을 매수인이 인수해야 하며, 이는 실질적인 총 취득 비용(낙찰가 + 인수 보증금)을 결정짓는 가장 중요한 요소입니다.

주변 시세와 본 건의 면적(약 9.68평)을 고려한 추정 시장 가치는 약 1억 8천 5백만 원 수준입니다.

이 경우, 총 취득 비용이 시장 가치를 초과하게 되어 투자 시 손실이 발생할 수밖에 없습니다.

총 취득 비용 = 낙찰가 + 217,000,000원

시장 가치 = 약 185,000,000원

투자 손익분기점(총 취득 비용 = 시장 가치)을 맞추려면,

낙찰가 + 217,000,000원 = 185,000,000원

낙찰가 = 185,000,000원 - 217,000,000원 = -32,000,000원

이는 낙찰가가 음수가 되어야 한다는 의미로, 현재 조건으로는 수익을 내는 투자가 불가능함을 나타냅니다.

따라서 본 건에 대한 입찰은 매우 신중해야 하며, 만약 입찰을 고려한다면 감정가(2억 5천 6백만 원)와 인수 보증금(2억 1천 7백만 원)의 차액인 3천 9백만 원 이하의 매우 낮은 금액으로 접근해야 합니다.

이는 임차인의 보증금 전액 회수가 어렵거나, 예상 시장 가치가 실제보다 훨씬 높을 것이라는 가정 하에서만 의미가 있습니다.

보수적인 예상 입찰가 범위: 4,000만원 ~ 5,000만원

(위 입찰가로 낙찰 시, 총 실질 취득 비용은 약 2억 5천 7백만 원 ~ 2억 6천 7백만 원으로, 추정 시장 가치보다 높을 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.