나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3627 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 제14층 제1405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철(까치산역)등 이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제14층 제1405호로서, (사용승인일 : 2019.08.01) 외벽 : 외장석재 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 내부 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생시설 및 급배수시설, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상이 속한 부지는 2필 일단 인접도로 대비 등고평탄하며 사다리형의 토지로서, 근린생활시 설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상이 속한 부지는 2필 일단 서측으로 중로한면의 포장도로 및 북측으로 소로한면의 포장도 로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로 (접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도 :77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8 .26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31). 일련번호 2) : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로 2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군 사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3627 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 제14층 제1405호

용도: 오피스텔

건축연도: 2019년 8월 1일

감정평가액: 231,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

토지 면적: 7.75㎡ (약 2.34평)

건물 면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 2, 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. (까치산역까지 도보 약 10-15분 거리)

토지: 해당 부지는 2필지로 이루어져 있으며, 인접 도로 대비 등고평탄하고 사다리형의 토지입니다.

도로: 부지는 서측으로 중로, 북측으로 소로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 및 아파트 등 특정 용도에 대한 토지거래계약허가구역으로 지정된 부분이 있습니다. 공항 관련 보호구역 및 군사시설 보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 4월 11일자 강서세무서장의 압류 (체납징세 과-티23628)입니다.

총 청구채권액: 약 1,235,700,000원

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 215,700,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 10일

* 확정일자: 2021년 11월 15일

* 대항력: 없음

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. (본 건은 HUG의 채권으로 인한 강제경매이며, HUG는 매수인에게 대항력을 포기하는 조건으로 진행됩니다.)

* 우선화(우 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2026년 4월 29일

* 확정일자: 2026년 4월 29일

* 배당신고일자: 2026년 4월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 전입 및 확정일자, 배당신고일자가 미래 시점으로 기재되어 있는 점은 매우 이례적이며, 실제 거주 여부 및 권리관계 확인이 필요합니다. (이는 사실상 대항력이 없는 것으로 판단되나, 추후 법적 분쟁의 소지를 배제할 수 없어 주의가 요구됩니다.)

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

주변 환경: 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

개발 가능성: 일반상업지역에 해당하며, 인근에 대중교통 접근성이 좋아 임대 수익을 기대할 수 있는 지역입니다. 다만, 공항 관련 보호구역 등의 제한사항은 상권 확대에 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로 이동이 편리합니다.

편의시설: "화곡1동주민센터" 및 "강서구청"이 인근에 위치하며, 주변에 다수의 근린생활시설 및 상업시설이 있어 생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다.

주거 환경: 오피스텔 밀집 지역에 위치하여 주거 편의성이 양호합니다.

교육 시설: 인근 학교로는 서울신강초등학교 (도보 약 340m), 화원중학교 (도보 약 952m) 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

특수 물건: HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건 매각 등 일반적인 경매 물건과 다른 특수성이 존재합니다. (다만, 명시적으로 대항력 포기 조건이 있어 직접적인 인수 부담은 적습니다.)

이례적인 임차인 정보: '우선화' 임차인의 전입 및 확정일자, 배당신고일자가 모두 미래 시점(2026년 4월 29일)으로 기재되어 있어, 권리 분석 및 실제 거주 여부에 대한 철저한 검증이 필요합니다. 이는 추후 법적 분쟁의 씨앗이 될 수 있습니다.

높은 채권 총액: 총 청구 채권액이 감정가의 약 5.3배에 달하여, 채무자의 재정 상태가 매우 좋지 않았음을 시사합니다.

공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 개축 등 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 교통 요지(까치산역 인근)에 위치한 오피스텔로, 감정가 대비 인근 시세가 유사하거나 약간 높은 수준을 형성하고 있어 투자 가치가 있습니다.

소유권 이전, 압류, 가압류, 강제경매 등이 순차적으로 진행되었으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 두 명 모두 대항력이 없는 것으로 분석되어, 매수인이 보증금을 인수할 부담은 없습니다. 특히 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

다만, '우선화' 임차인의 미래 날짜로 된 권리 등재는 매우 이례적이므로, 이 부분에 대한 추가적인 법적 검토 및 현장 확인이 필수적입니다. 공항 관련 규제도 향후 활용도에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 교통 환경: 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능하며, 서울 시내 접근성이 뛰어납니다.

안정적인 임대 수익 기대: 오피스텔 밀집 지역에 위치하며, 주변 시세를 고려할 때 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

소유권 관련 권리 소멸: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 인수 부담 없이 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

HUG 대항력 포기: HUG의 대항력 포기 조건으로 인해 채권자로부터의 직접적인 추가 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석:

* 본 물건과 유사한 면적(전용 29.99㎡)의 '골든라인씨티' 오피스텔의 2022년 2월 실거래가는 약 2.18억 ~ 2.32억 원 수준이었습니다.

* 최근(2026년 9월 기준) 유사 평형의 매매 시세는 약 2억 원 내외로 조사되었습니다.

* 감정평가액 231,000,000원 또한 이러한 시세와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

* 인근 지역의 오피스텔 월세 시세는 보증금 3,000만원 / 월세 80~85만원 수준입니다.

예상 입찰가 산정:

* 감정가: 231,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 매각으로 인한 소멸 권리: 모든 권리 소멸 (안정적인 취득 가능)

* 리스크 요인: '우선화' 임차인의 미래 날짜 권리 등재, 공항 관련 규제

* 종합적으로 고려 시, 현재 시세 및 감정가를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. '우선화' 임차인 관련 리스크를 감안하여 감정가 이하에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

제안 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 220,000,000원

참고사항: 실제 입찰 전, 임차인 '우선화'의 권리 관계 및 현재 점유 여부에 대한 현장 조사를 철저히 수행하고, 공항 관련 규제 내용을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.