나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3591 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 366-76 씨아트빌 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남서측 인근에 위치하는 "씨아트빌 제3층 제301호"로서 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 까치산역(지하철 2,5호선) 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제3층 제301호로서 (사용승인일 : 2022.09.02) 외벽 : 치장 벽돌 쌓기 등 내벽 : 벽지 바름, 일부 타일 붙임 등 창호 : 새시창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비, 승강기 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고 평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<화곡동 366-76> 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 (수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소 규모 주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래 계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) <화곡동 366-76> 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3591 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 366-76 씨아트빌 제3층 제301호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제3층 제301호

사용승인일: 2022년 09월 02일

용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

감정가: 309,000,000원

토지면적: 19.83㎡ (약 6.00평)

건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 기존 주택지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 까치산역(지하철 2, 5호선) 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

* 건축물 정보: 총 6층 건물 중 3층에 위치하며, 철근콘크리트구조입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가 필요 여부를 확인해야 합니다.

2.

1.3. 권리분석

* 채권자: 주OOOOOOO

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 340,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 06월 15일

* 확정일자: 2023년 05월 30일

* 배당신고일자: 2025년 01월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다.

* 권리관계 요약:

* 말소기준권리: 남동세무서장의 압류(갑5)입니다.

* 말소예정 권리: 주택임차권(을1), 압류(갑5), 강제경매(갑8) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인(HUG)의 대항력 포기 조건으로 인해 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

2.

1.4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 유사 건물(서울 강서구 화곡동 366-36, 2019년식, 전용면적 19.98㎡)이 2026년 7월 216,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당 약 35,760,000원으로 환산할 수 있습니다.

* 본건 건물 면적 29.95㎡ (약 9.06평)을 기준으로 유사 시세 적용 시, 약 323,745,600원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 309,000,000원은 최근 시세 추정치와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

* 주변의 다른 다세대 주택 매매 사례들은 건축 연도가 오래되었거나 면적이 상이하여 본건과 직접적인 비교가 제한적입니다.

* 시세 판단: 본건은 비교적 신축(2022년 사용승인) 건물이며, 면적 및 입지 조건을 고려할 때 감정가 수준은 적정하거나 약간 보수적인 것으로 판단됩니다.

2.

1.5. 생활정보

* 교육시설: "화원중학교"가 인근에 위치합니다. (상대보호구역)

* 교통: 까치산역(지하철 2, 5호선) 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변은 주거 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

2.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역 지정: 본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 특히 외국인, 아파트 등의 거래에 대한 기간별 허가 구역 지정이 있어, 매수인의 자격 및 거래 가능 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 이는 거래에 제약을 줄 수 있는 중요한 요소입니다.

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대차 보증금 관련 조건: HUG의 대항력 포기 조건으로 보증금 인수 의무는 없으나, 계약 조건의 정확한 이행 여부를 매각 절차 진행 시 면밀히 확인해야 합니다.

2.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 권리관계상 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적고, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로 권리분석은 비교적 명확합니다. 그러나 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 및 공항 관련 규제는 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 법규 및 거래 가능 여부를 확인해야 합니다.

2.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 비교적 최신 건물입니다.

* 명도 용이: 임차인의 대항력 포기 조건으로 권리 인수 부담이 없습니다.

* 역세권 접근성: 지하철 2, 5호선 이용이 가능한 역세권입니다.

* 향후 가치 상승 기대: 주거 밀집 지역으로 꾸준한 수요가 예상됩니다.

2.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 309,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 실거래가 분석 결과, 평당 약 35,760,000원을 적용 시 약 323,745,600원의 시세가 형성된 것으로 추정됩니다. 임차인의 보증금 340,000,000원은 대항력 포기 조건으로 인해 매수인이 인수할 필요가 없습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정이라는 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 이에 따라, 감정가 대비 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 262,650,000원 ~ 293,550,000원

종합적인 판단 하에, 275,000,000원 을 적정 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.