나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3398 [1] 서울특별시 영등포구 양평동2가 22-7 어반스테이 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동2가 소재 관악고등학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 양평역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상9층건내 3층 301호로서 외벽: 석재붙임마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 30미터 내외, 서측으로 로폭 6미터 내외 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~ 2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3398 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동2가 22-7 어반스테이 제3층 제301호

건물명: 어반스테이

용도: 오피스텔

감정가: 335,000,000원

토지면적: 13.25㎡ (약 4.01평)

토지지분: 13.25㎡ (약 4.01평)

건물면적: 32.01㎡ (약 9.69평)

건물지분: 32.01㎡ (약 9.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2020년 11월 18일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동2가 소재 관악고등학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 양평역이 소재하여 교통이 편리한 편임.

2.3. 도로상태

북측으로 로폭 30미터 내외, 서측으로 로폭 6미터 내외 도로와 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음. 특히 토지거래계약에 관한 허가구역으로는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 지정되어 있어 거래 시 주의가 필요함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2026타경3398)으로, 등기부상 접수일자는 2026년 2월 9일이며, 채권자는 주택도시보증공사임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김명래

전입일자: 2024년 1월 4일

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 주택도시보증공사 (신수민)

전입일자: 2021년 1월 29일

확정일자: 2021년 1월 29일

배당신고일자: 2023년 2월 14일

대항력: 없음

보증금: 335,000,000원

차임: 0원

비고:

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부요약

본 건의 등기부상 주요 내용은 다음과 같음.

* 소유권보존 (갑1, 2020-11-23) - 권미진 외 1명

* 주택임차권 (을1, 2023-02-14 말소) - 신수민 (335,000,000원, 2021-01-29 전입/확정)

* 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3, 2021-01-29) - 권미진외 1명

* 3번오하경지분전부이전 (갑4, 2021-01-29) - 권미진

* 강제경매 (갑5, 2026-02-09) - 주택도시보증공사 (335,000,000원, 말소기준권리)

3.5. 물건명세서 참고사항

특별매각조건으로 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 아파트, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역에 위치함. 인근에 코스트코 코리아 양평점(약 395m), 롯데마트 양평점(약 580m) 등 대형마트가 있어 생활 편의성이 높음.

4.2. 상권 특성

지역 내 근린생활시설이 분포하고 있으며, 오피스텔 단지들도 인접해 있어 배후 수요가 존재함.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

인근 대형마트 및 다양한 근린생활시설을 통해 편리한 생활이 가능함.

5.2. 교육 환경

관악고등학교가 북측 인근에 위치하고 있으며, 서울선유초등학교, 서울당서초등학교 등도 비교적 가까운 거리에 있어 교육 환경이 양호한 편임.

5.3. 녹지 공간

안양천이 인접해 있어 산책이나 여가 활동을 즐기기 좋음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 김명래 씨는 전입일자(2024-01-04)상 대항력이 있으나, 보증금 및 차임 정보가 미상이므로 낙찰 후 보증금 인수 부담이 발생할 수 있음. 이에 대한 철저한 확인이 필요함.

6.2. 토지이용계획상 제한

본 건 토지는 준공업지역에 속하지만, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 제한 사항을 가지고 있음. 이는 향후 건물 이용이나 거래에 제약을 줄 수 있음.

6.3. HUG 인수조건 변경 관련

'HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인'이라는 특이사항은, 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경이 있었음을 시사하며, 이는 임차인과의 관계에서 추가적인 법적 검토 및 협상이 필요할 수 있음을 의미함. 특히 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이라는 주의사항은, 해당 임차인(신수민)이 대항력을 포기하는 조건으로 HUG가 배당받지 못한 금액에 대해 매수인에게 보증금 반환 청구권을 포기하게 함으로써 문제가 복잡해질 가능성을 내포함.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 양평역 역세권에 위치하며, 인근에 대형마트, 안양천 등 생활 편의시설 및 녹지 공간을 갖추고 있습니다. 2020년에 준공된 신축 오피스텔이라는 장점도 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김명래 씨의 보증금 미상 문제, 복잡한 토지이용계획상의 다수 제한, 그리고 HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건 매각이라는 특수한 매각 조건은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 투자 결정을 내리기 전에 해당 임차인과의 관계, 보증금 인수 여부, 그리고 향후 건물 이용 및 거래 가능성에 대한 면밀한 법률적, 실무적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 5호선 양평역 인접한 역세권 입지.

* 2020년 신축 준공된 오피스텔 '어반스테이'.

* 코스트코, 롯데마트 등 대형 쇼핑 시설 근접.

* 안양천 인접으로 쾌적한 주거 환경.

9. 예상 입찰가

감정가: 335,000,000원

최근 실거래가 (2025년 8월): 283,000,000원 (전용면적 20.98㎡ 기준)

본건 건물 면적: 32.01㎡ (약 9.69평)

시세 분석:

제공된 JSON 데이터에 따르면, 2025년 8월 6일, 동일 건물(어반스테이) 내에서 전용면적 20.98㎡의 물건이 283,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이 거래를 기준으로 평당 단가를 계산하면 약 13,489,000원/㎡ (283,000,000원 / 20.98㎡)입니다. 본건의 건물 면적(32.01㎡)에 이 단가를 적용하면 약 431,800,000원 (13,489,000원/㎡ * 32.01㎡)이 됩니다. 다만, 이는 전용면적과 건물 전체 면적의 차이, 그리고 단순 환산가이므로 실제 시세와는 다를 수 있습니다.

잠재적 리스크 고려:

본 건은 대항력 있는 임차인(김명래)이 존재하며 보증금이 미상이므로, 낙찰 시 해당 임차인의 보증금을 인수할 가능성이 있습니다. 또한, 토지이용계획상의 복잡한 제한과 HUG 인수조건 관련 특별 매각 조건 등은 예상치 못한 추가 부담으로 이어질 수 있습니다.

보수적 접근을 통한 예상 입찰가:

위와 같은 권리 분석상 위험 요소를 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 미상 및 인수 가능성을 최대한 반영하고, 감정가 대비 적정 수준의 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 330,000,000원

입찰 전 반드시 인수될 수 있는 임차 보증금, 임대차 계약 내용, 그리고 HUG 관련 인수 조건 등을 면밀히 확인하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

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