나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3674 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 348-16 위하우스 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도하 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘까치산역(지하철2,5호선)’ 북서측에 위치하는 부동산으로서 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 제반 대중 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제2층 제202호로서, 사용승인일 : 2022-05-02 외벽 : 석재붙임 마감 창호 : 샤시 창호 등 내벽, 천장 : 벽지도배, 타일마감 및 개별인테리어마감 등임.

이용상태

대상 물건은 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 도시가스설비, 위생 및 급배수시설 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 토지로서, 도시형생활주택(통칭:위하우스)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약4m의 포장도로에 접해있으며, 차량진입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) 공히 : 도시지역,제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구 (공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설보호법>,과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3674 (1)

물건 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 348-16 위하우스 제2층 제202호

건물명: 위하우스

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 452,000,000원

토지면적: 29.10㎡ (약 8.80평)

건물면적: 41.82㎡ (약 12.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상)

2. 입지조건

주위 환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘까치산역(지하철 5호선)’ 북서측에 위치하며, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로: 본건은 북동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 중 제2층 제202호입니다.

사용승인일: 2022년 5월 2일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

마감: 외벽은 석재붙임 마감, 내벽 및 천장은 벽지도배, 타일 마감 및 개별 인테리어 마감으로 되어 있습니다. 창호는 샤시 창호입니다.

이용 상태: 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

설비: 난방설비, 도시가스설비, 위생 및 급배수시설 등이 갖추어져 있습니다.

4. 토지 정보

형상 및 이용 상태: 본건 토지는 정방형으로, 도시형생활주택(위하우스)의 건부지로 이용되고 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역(공항시설법)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 아파트 용도 등) - 지정기간 확인 필요

5. 권리분석

말소기준권리: 2026년 2월 12일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑3)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리 및 일부 특수 물건정보에 언급된 권리 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'로 되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않아 주의가 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(한 )

* 보증금: 500,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 6일

* 확정일자: 2022년 6월 22일

* 배당신고일자: 2024년 5월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 현황 및 등기부 등본 상 주택임차권(을3)은 말소 예정으로 확인됩니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 산정되어 있어, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 보입니다.

주의사항: 임차인 및 임차권승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 HUG 인수조건 변경과 관련 있으며, 매각으로 인해 임차권이 소멸될 가능성이 높으나, 최종 입찰 전 추가적인 권리관계 확인이 필요합니다.

6. 상권분석

주변 지역: 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

최근 거래 동향:

* 2026년 7월 1일, 2019년 건축된 19.98㎡ 다세대 주택이 216,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 10,810,810원)

* 2026년 7월 2일, 1986년 건축된 37.44㎡ 다세대 주택이 150,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 4,006,410원)

* 2026년 7월 1일, 2002년 건축된 37.56㎡ 다세대 주택이 160,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 4,259,850원)

분석: 본건은 2022년 준공된 신축 건물(41.82㎡)로, 감정가는 452,000,000원입니다. 이는 ㎡당 약 10,808,225원으로, 가장 최근 거래된 2019년 건축물의 ㎡당 가격과 유사한 수준입니다. 이는 감정가가 건물의 연식과 상태를 적절히 반영하고 있음을 시사합니다. 비교적 오래된 건물들의 거래가는 본건의 감정가와 큰 차이를 보이지만, 이는 건물의 신축 연식 및 상태 차이로 인한 것으로 판단됩니다.

7. 생활정보

편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교통: 지하철 5호선 까치산역이 인접해 있어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다. 다수의 버스 노선도 이용 가능합니다.

교육: 주변 학군 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역으로서의 교육 환경을 기대할 수 있습니다.

8. 잠재적 리스크

HUG 인수조건: 주택도시보증공사가 매수인에게 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소를 조건으로 매각을 진행합니다. 이는 매각 절차와 관련된 특별 조건으로, 입찰 전 HUG의 구체적인 처리 내용을 확인해야 합니다.

토지 이용 제한: 공항 관련 보호지구(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역)에 속해 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

토지거래허가구역: 특정 대상(외국인 등) 및 용도에 따라 허가가 필요할 수 있으며, 지정 기간(2026년 8월 25일, 12월 31일) 내 거래 시 해당 규정을 준수해야 합니다.

주변 시설:

* 외부 지도 검색 결과, 물건지 북측 인근에 약 4m 도로가 접해있으나, 이면 도로의 폭이나 개발 밀집도에 따라 주차 및 통행에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

* 제시된 토지이용계획에 따라 공항 관련 시설들이 인접하거나 영향을 미칠 수 있습니다. (공항 자체는 혐오시설은 아니나, 고도 제한 등 건축 제약 요소가 됩니다.)

* 특별히 심각한 혐오시설(예: 대형 쓰레기 처리장, 위험물 저장소 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 검색되지 않았습니다.

9. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 입지 및 건물 상태가 양호한 편입니다. 까치산역 인근의 편리한 교통 환경과 주거 밀집 지역으로서의 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 다만, HUG 인수조건, 공항 관련 토지 이용 제한 등 경매 절차 및 토지 이용과 관련된 몇 가지 고려해야 할 특이사항이 존재합니다. 인수되는 임차보증금이 없는 점은 긍정적이나, HUG와의 조건부 매각 절차를 명확히 이해하는 것이 중요합니다.

10. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용이 가능합니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 까치산역 인근으로 교통이 편리하여 임대 수요 확보가 용이합니다.

* 소형 면적: 12.65평의 전용면적으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 임대 수요에 적합합니다.

* 무인수 보증금: 임차인 보증금을 인수할 필요가 없어 투자금 부담이 적습니다.

11. 예상 입찰가

감정가는 452,000,000원입니다.

최근 유사 거래 사례(2019년 건축, 19.98㎡)의 ㎡당 가격(약 10,810,810원)으로 환산 시, 본건(41.82㎡)의 예상 가치는 약 452,077,000원 수준으로, 감정가와 거의 일치합니다. 이는 감정가가 현재 시장가를 적절히 반영하고 있음을 나타냅니다.

HUG 인수조건 변경 및 임차권 말소 조건, 그리고 인수되는 보증금이 0원임을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 450,000,000원 ~ 480,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.