나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3658 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-116 더위일중마루 제9층 제903호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정해 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 지하철 1호선 및 5호선"신길역"북서측 인근에 위치하고 있으며, 본건 주위로는 다세대주택 등 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하고 있는 준주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철 1호선 및 5호선 "신길역"이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 1층 지상 9층 건물 내 제9층 제903호로서, (사용승인일 : 2018.12.27.) 외벽 : 석재붙임 등 마감, 내벽 : - 창호 : 샷시 창호 등임

이용상태

건축물현황도 기준 다세대주택(방1, 욕실 겸 화장실 등)으로 이용 중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 소방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평탄한 부정형 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 노폭 약 8m 포장도로에 접하고 있으며, 옥내외 35대의 주차시설을 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등) , 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의), 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본 정보

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* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3658 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

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1.2. 물건 현황

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* 소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-116 더위일중마루 제9층 제903호

* 용도: 다세대주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 1층 지상 9층 건물 내 제9층 제903호 (사용승인일: 2018.12.27.)

* 이용상태: 다세대주택 (방 1, 욕실 겸 화장실 등)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 건물 연면적 (건축물대장): 1989.12㎡ (약 601.7평)

* 토지이용계획: 준주거지역

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1.3. 감정가 및 면적

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* 감정가: 181,000,000원

* 토지면적: 5.73㎡ (약 1.73평)

* 건물면적 (전유부분): 15.46㎡ (약 4.68평)

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위 환경

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* 본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 지하철 1호선 및 5호선 신길역 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 본건 주위로는 다세대주택 등 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하고 있는 준주거지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 건축물현황도상 본건 건물의 주 용도는 업무시설 및 다세대주택으로 등재되어 있습니다.

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2.2. 교통 상황

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* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 근거리에 지하철 1호선 및 5호선 신길역이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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* 말소기준권리: 현대캐피탈 가압류 (2022.10.27.)

* 주요 권리사항:

* 소유권보존 (박종기 외 1명)

* 주택임차권 (김형년) - 말소 예정 (확정일자 2021.06.16, 전입일자 2021.07.09)

* 현대캐피탈 가압류 (2022.10.27.) - 말소기준권리

* 영등포구 압류 (2024.12.05.) - 말소

* 국민건강보험공단 압류 (2025.04.16.) - 말소

* 주택도시보증공사 강제경매 (2026.02.11.) - 말소

* 등기부채권 총액: 190,301,655원

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3.2. 임차인 현황

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* 임차인: 주택도시보증공사 (김형년)

* 보증금: 181,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-07-09

* 확정일자: 2021-06-16

* 배당신고일자: 2023-08-09

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권. (등기부상 주택임차권은 말소 예정으로 표시됨.)

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3.3. 권리분석 종합

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* 인수되는 권리: 없음. 말소기준권리인 현대캐피탈 가압류 이후의 권리(임차권, 압류, 강제경매 등)는 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 대항력이 없으며, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건에 따라 매수인이 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

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4. 상권분석

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* 본건은 지하철 신길역 역세권에 위치한 준주거지역 내 다세대주택입니다.

* 주변으로 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하고 있어, 지역 내 주거 및 상업 활동의 기반을 갖추고 있습니다.

* 소형 주거 공간으로서 지역 내 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

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5. 생활정보

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* 교통: 지하철 1, 5호선 신길역 이용이 편리하며, 다양한 노선의 버스 운행으로 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 인근 근린생활시설 이용이 가능합니다. (구체적인 대형 편의시설 정보는 제한적입니다.)

* 주변 환경: 다세대주택, 오피스텔 등 주거 밀집 지역이며, 일부 녹지 공간이 혼재하는 것으로 파악됩니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 특이사항 및 주의사항

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* HUG 인수조건 변경: 본건은 HUG가 채권자로서 강제경매를 신청하였으며, 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이라는 특별한 매각 조건이 존재합니다.

* 임차인 현황: 등록된 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 등기부상 주택임차권 또한 말소 예정으로 등기되어 있습니다. 그러나 HUG 관련 조건에 대한 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

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6.2. 권리상 위험 요소

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* HUG 관련 매각 조건: 본 건의 매각 조건에 명시된 HUG의 대항력 포기 조항 등은 매수인이 보증금 등 금전적 부담을 인수하지 않도록 하는 조건으로 해석되나, 관련 서류 및 법률 전문가를 통한 상세한 확인이 필수적입니다.

* 등기부 채권 총액: 190,301,655원으로 감정가를 상회합니다. 이는 경매 절차상 소멸될 권리들이지만, 채권 총액 규모는 참고할 수 있습니다.

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7. 종합 의견

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* 본 물건은 서울 지하철 1, 5호선 신길역 역세권에 위치한 소형 다세대주택으로, 최근 건축된 건물이라는 장점이 있습니다.

* 권리관계에서 HUG와 관련된 복잡한 조건이 있으나, 현재까지 파악된 바로는 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 해당 조건에 대한 추가적인 법률 검토는 반드시 필요합니다.

* 면적 대비 감정가가 주변 시세보다 높게 책정된 경향이 있어, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

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8. 투자 포인트

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* 역세권 소형 주거 공간: 신길역 초역세권으로 직주근접 수요 및 임대 수익 기대가 가능합니다.

* 최근 건축 건물: 2018년 준공으로 신축에 가까워 유지보수 측면에서 유리합니다.

* 안정적인 임대 수요: 역세권 배후 주거지로서 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 권리관계 명확화 시 인수 부담 없음: HUG의 대항력 포기 조건 등을 명확히 확인하면 보증금 인수 부담이 없습니다.

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9. 예상 입찰가

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* 감정가: 181,000,000원

* 건물 전용 면적: 15.46㎡ (약 4.68평)

* 토지 지분 면적: 5.73㎡ (약 1.73평)

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* 최근 매매 사례 분석:

* 에코하임 (2018년식, 29.25㎡ 전용): 310,000,000원 (2026.03.13.)

* 더메종315 (2019년식, 28.17㎡ 전용): 268,000,000원 (2026.03.16.)

* 더메종315 (2019년식, 28.05㎡ 전용): 270,000,000원 (2026.03.01.)

* 본건은 전용 면적이 약 4.68평으로, 비교 사례(약 28~29평)보다 현저히 작습니다.

* 평당 감정가는 약 38,675,000원/평 (181,000,000원 / 4.68평)으로, 비교 사례의 평당 시세(약 3100만~3500만원/평)보다 높게 책정되어 있습니다.

* HUG 관련 복잡한 조건과 면적 대비 높은 감정가를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수 보증금은 0원으로 판단됩니다.

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* 예상 입찰가 범위: 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

* 약 150,000,000원 ~ 165,000,000원

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* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 본건 주변에 혐오시설이 파악되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.