나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3691 [1] 서울특별시 구로구 구로동 104-10 제2층 제204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인서 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 영림중학교 남동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 오피스텔빌딩, 업무용빌딩, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 노상상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 대림역(지하철2,7호선)이 소재하는 등 제반 교통시설 환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조, 슬래브지붕, 지하3층/지상13층 건물 내 제2층 제204호로 외벽 : 석재 타일붙임 마감 등, 내벽 : 내부 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

제1종근린생활시설(다원기술종합관리)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 현황 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 30M 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 104-10 제2층 제204호에 위치한 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3691 (1)이며, 감정가는 202,000,000원입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 대상입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층/지상13층 건물 내 제2층 제204호이며, 현재 제1종 근린생활시설(다원기술종합관리)로 이용 중입니다.

토지 면적은 12.77㎡ (약 3.86평)이며, 건물 면적은 68.56㎡ (약 20.74평)입니다. 토지 제시외 면적과 건물 제시외 면적은 없습니다.

토지이용계획 상 일반상업지역에 속하며, 공부와의 차이는 없습니다.

채권자는 유더블유제십육차유동화전문입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 영림중학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 오피스텔 빌딩, 업무용 빌딩, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 노상 상가대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2, 7호선 대림역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남동측으로는 노폭 약 30M 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

건물 외벽은 석재 타일 붙임 마감, 내벽은 내부 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 9월 30일 접수된 우리은행의 근저당권(금188,400,000원)입니다.

이 외 등기부상 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시 결정으로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다 (단, 지상권 등은 별도 확인 필요).

집합건물 등기부상 소유권 이전 내역은 이재분(2001년), 주식회사이에스파워(2011년), 차세천(2022년) 순입니다.

채권 총액은 188,400,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 위치하여 일반적인 상권의 특성을 지니고 있습니다.

현재 제1종 근린생활시설로 이용 중이며, 해당 업종은 '다원기술종합관리'입니다.

본 물건의 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

5. 생활정보

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 설비가 구비되어 있어 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건에는 대항력 있는 임차인 '다원기술종합관리(주)'가 존재합니다.

해당 임차인은 2019년 6월 24일 사업자 등록을 하였으며, 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원 조건으로 이용 중입니다.

비록 보증금이 1,000만원으로 소액이나, 대항력 있는 임차인이므로 명도 진행 시 법적 절차 및 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 임대 관계가 미상으로 파악되어 해당 임차인의 정확한 권리 관계 및 특이사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

또한, 본 건은 유동화 물건으로 채권자가 유동화 전문 회사입니다.

토지이용계획 상 도시지역, 일반상업지역이며, 가로구역별 최고 높이 제한지역, 장애물 제한 표면 구역, 교육환경 보호 구역, 대공 방어 협조 구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등으로 지정되어 있어 관련 법규 확인 및 준수가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근에 위치한 근린상가 건물로, 교통 및 입지 조건은 양호한 편입니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 임대 관계가 미상인 점, 유동화 물건이라는 점, 그리고 토지이용계획 상 여러 제한 사항이 있는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

현재 이용 중인 용도와 주변 상권 현황을 고려할 때, 향후 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가진 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대림역 역세권에 위치한 상가 건물로 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 주변에 오피스텔, 업무용 빌딩, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 현재 제1종 근린생활시설로 이용 중으로, 업종 전환 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 10,000,000원을 제외하고 입찰가를 산정해야 합니다.

감정가 202,000,000원에서 인수 보증금 10,000,000원을 고려하여, 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 200,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

이는 일반적인 부동산 경매 시장 상황 및 본 물건의 특수성을 고려한 것으로, 실제 입찰 시에는 추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

주변 시세 및 유사 물건 거래 사례, 그리고 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

검색 결과, 해당 주소지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.