나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3678 [1] 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102동 제8층 제801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 양천구 신월동 소재 "신원초등학교" 북동측 인근에 위치하는 "그라비스 제102동 제8층 제801호"로서 주위는 각종 근린생활시설, 단독주택, 아파트 단지 등이 소재하는 노선 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상11층 건물 내 제102동 제8층 제801호로서, (사용승인일 2018.12.17) 외벽 : 석재 마감 등 내벽 : 벽지 바름, 일부 타일 붙임 등 창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 토지로서, 업무시설 및 다세대주택, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 광대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<신월동 131-2,131-3> 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.),건축선

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3678 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 254,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102동 제8층 제801호

용도: 오피스텔

건물면적: 29.65㎡ (약 8.97평)

토지면적: 14.41㎡ (약 4.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 정보: 사용승인일 2018년 12월 17일, 철근콘크리트구조

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

해당 물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신원초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 각종 근린생활시설, 단독주택, 아파트 단지 등이 혼재하는 노선 상가지대로 형성되어 있어 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2026타경3678)으로, 2026년 2월 12일에 접수되었습니다.

등기부채권 총액: 218,400,000원.

이 외에 등기된 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사(곽지승)

보증금: 218,400,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 9월 30일

확정일자: 2022년 9월 14일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 임차권 등기 말소 조건.

등기부상 임차인 곽지승은 대항력이 없는 것으로 분석되며, 해당 임차권 또한 말소 예정입니다.

3.3. 권리 인수 여부

본 건은 말소기준권리보다 선순위의 권리가 존재하지 않으며, 매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 양천구 신월동 지역은 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 배후 수요가 비교적 안정적으로 확보되는 곳입니다.

북동측 인근에 신원초등학교가 위치하고 있으며, 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 상가/업무시설 현황

본 건물 "그라비스"는 2018년에 준공된 오피스텔 및 업무시설 복합 건물로, 총 11층 높이의 102동에는 30호실이 포함되어 있습니다. (총 54호실)

주변은 노선 상가지대로 다양한 소매업 및 서비스업이 입점해 있어 상권 활성화 수준은 보통으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 다수의 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

도보 거리에 신원초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

다만, 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 행위 제한 여부를 교육청을 통해 반드시 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 관련

본 물건은 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 임차권 말소 조건부로 매각되는 특수 물건입니다.

구체적으로는 HUG가 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

이는 임차인과의 보증금 관련 분쟁 소지를 사전에 차단하기 위한 조치이나, 매각 조건에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 임차인 권리관계

비록 등기부상 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석되었고 임차권이 말소 예정이나, HUG가 관련된 특수 물건인 만큼, 관련 서류 및 권리 관계를 명확히 확인하는 것이 권장됩니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 공항 소음 영향 구역(수평표면구역, 진입표면구역), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다.

이는 향후 건축 행위 및 재산권 행사에 제약으로 작용할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 지도 및 인터넷 검색 결과, 본 물건이나 신원초등학교 인근에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 비교적 신축급 오피스텔로, 인근 지역의 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

하지만 HUG 인수조건 변경 및 임차권 등기 말소 조건부 매각이라는 특수한 상황이 존재하며, 임차인의 권리 관계 및 매각 조건을 면밀히 확인해야 합니다.

일부 토지이용계획상의 제한 사항들을 고려할 때, 투자 시에는 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 연식으로 건물 컨디션이 양호하며, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 오피스텔입니다.

서울 서남권의 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역이라는 점은 장점입니다.

권리 분석 결과 인수 부담이 없는 물건이므로, 시장 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 29~30㎡)의 오피스텔이 해당 지역에서 약 210,000,000원에서 235,000,000원 사이에서 거래되는 것으로 파악되었습니다. 감정가(254,000,000원)는 현재 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

임차인의 보증금은 인수 부담이 없으며, 매각으로 인한 권리 소멸 사항이 명확하므로, 시세 대비 낙찰가율을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 권리 관계 분석을 종합할 때, 예상 입찰가는 225,000,000원 내외로 산정하는 것을 제안합니다.

이는 시세 범위 내에서 안정적인 투자를 위한 전략적 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.