나이스옥션 법원경매 광주 2024타경82115 [2] 광주광역시 북구 화암동 산194 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 화암동 소재 "충민사" 북측 인근(기호 (1)) 및 남동측 근거리(기호 (2))에 위치하며 기호 (1) 주변은 충민사, 수양관, 농경지 등이 혼재한 산간농경지대, 기호 (2) 주변은 순수산림지대입니다.

교통상황

기호 (1) 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스 승강장이 소재하고 있어 일반적인 교통사정은 보통인 편입니다.
기호 (2)는 차량출입 불가능합니다.

형태 및 이용상태

기호 (1) 부정형 완경사이며 휴경전으로 이용 중입니다.
기호 (2) 부정형 급경사이며 자연림으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 (1) 남측으로 소폭의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
기호 (2) 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) 도시지역, 자연녹지지역, 공원자연환경지구( 공원지정일:2013.3.4)<자연공원법>, 국립공원( 공원지정일: 2013.3.4)<자연공원법>입니다.

기호 (2) 도시지역, 자연녹지지역, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 공원자연환경지구
( 공원지정일:2013.3.4)<자연공원법>, 국립공원( 공원지정일: 2013.3.4)<자연공원법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경82115 (2)

물건종별: 토지

주소: 광주광역시 북구 화암동 산194

용도: 임야

감정가: 84,436,000원

토지면적: 38,380.00㎡ (약 11,610.45평)

매각대상: 기타

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 이OO

1.2. 토지감정요항표 요약

* 본건(기호 (1))은 광주광역시 북구 화암동 소재 "충민사" 북측 인근에 위치하며, 주변에는 충민사, 수양관, 농경지 등이 혼재한 산간농경지대입니다.

* 본건(기호 (2))은 "충민사" 남동측 근거리에 위치하며, 순수산림지대입니다.

* 교통상황:

* 기호 (1)은 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통사정은 보통입니다.

* 기호 (2)는 차량 출입이 불가능합니다.

* 형태 및 이용상태:

* 기호 (1)은 부정형 완경사이며 휴경지로 이용 중입니다.

* 기호 (2)는 부정형 급경사이며 자연림으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

* 기호 (1)은 남측으로 소폭의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

* 기호 (2)는 맹지입니다.

1.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 기호 (1): 도시지역, 자연녹지지역, 공원자연환경지구(국립공원) [자연공법]

* 기호 (2): 도시지역, 자연녹지지역, 역사문화환경보존지역, 공익용산지, 보전산지, 공원자연환경지구(국립공원) [자연공법, 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률, 산지관리법]

* 제시외 물건 및 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항: 임대관계는 미상입니다.

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 2024-11-07 접수된 이광미 외 3명의 상속으로 인한 소유권이전 등기 (갑26)와 이승일의 임의경매 (갑27, 말소기준권리) 중 임의경매가 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않으며, 이는 통상적으로 임의경매에 의해 근저당, 압류, 가압류 등은 소멸하나, 지상권 등은 인수될 수 있음을 의미합니다. 다만, 본 건의 경우 현재까지 확인된 바로는 인수되는 권리가 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 등기부등본상 임차인 현황 정보는 없습니다.

1.5. 입지조건

* 본건은 광주광역시 북구 화암동 소재 충민사 인근에 위치합니다.

* 기호 (1)은 충민사, 수양관, 농경지가 혼재된 산간농경지대에 속하며, 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있어 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 남측으로 소폭의 포장도로와 접해 있습니다.

* 기호 (2)는 순수 산림지대로, 급경사 지형이며 차량 출입이 불가능한 맹지입니다.

1.6. 상권분석

* 본건은 자연녹지지역 및 국립공원구역 내의 임야로, 상업 시설이나 주거 지역과는 거리가 있습니다.

* 주변 환경은 주로 충민사, 수양관, 농경지, 산림 등으로 이루어져 있어 일반적인 상권 분석보다는 자연 환경 및 공원 관련 특성이 강하게 나타납니다.

* 인근 시설로는 충민사가 있으며, 생활 편의시설이나 상업 시설은 도심 지역으로 이동이 필요합니다.

1.7. 생활정보

* 주변 편의시설 접근성은 낮은 편입니다. 가장 가까운 편의시설은 도심 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 자연 친화적인 환경이며, 인근에 충민사와 같은 역사/문화 시설이 있습니다.

* 차량 접근이 어려운 기호 (2)의 경우, 생활 편의시설 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

* 공유물분할을 위한 경매: 물건의 소유권이 다수의 공유자에게 귀속되어 있어, 경매 절차 후에도 공유자 간의 추가적인 법적 분쟁이나 협의가 필요할 수 있습니다.

* 맹지 및 접근성 제한: 기호 (2)는 맹지이며 차량 출입이 불가능하여 토지 활용에 심각한 제약이 따릅니다.

* 가파른 경사: 기호 (2)의 급경사 지형은 토지 이용 및 개발 가능성을 더욱 낮춥니다.

* 엄격한 토지 이용 규제: 본건은 도시지역 내 자연녹지지역, 국립공원, 공원자연환경지구, 역사문화환경보존지역, 보전산지 등 다수의 중첩적인 규제를 받고 있어 건축 및 개발 행위가 극히 제한됩니다.

* 이용 목적의 제한: 임야로서 자연림 및 휴경지로 이용되고 있으며, 엄격한 법규제로 인해 현재 상태 외의 다른 용도로 개발하거나 활용하는 데 매우 큰 어려움이 예상됩니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 본건과 인접하거나 주변에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 오히려 국립공원 및 자연환경지구로 지정되어 있어 보호받는 지역입니다.

1.9. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 화암동에 위치한 공유물분할을 위한 임야 경매 물건입니다. 기호 (1)과 기호 (2)로 나뉘며, 기호 (1)은 일부 도로 접근 및 농경지 이용이 가능하나, 기호 (2)는 맹지이며 급경사 산림지대로 활용에 심각한 제약이 있습니다. 특히, 도시지역 내 자연녹지, 국립공원, 역사문화환경보존지역 등 다수의 중첩적인 개발 제한 규제로 인해 건축 및 개발 가능성이 극히 낮습니다. 공유물분할 경매의 특성상 소유권 분쟁 가능성도 존재하므로, 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.10. 투자 포인트

* 매우 낮은 개발 가능성으로 인해 일반적인 투자 목적보다는, 공유자 간의 협의를 통해 토지를 통합하여 관리하거나, 장기적으로 환경 보전 가치 등에 주목하는 투자가 적합할 수 있습니다.

* 급격한 가격 상승보다는 안정적인 자산 관리 측면에서 접근할 수 있습니다.

* 차량 접근이 가능한 기호 (1) 토지의 활용 방안을 우선적으로 고려할 수 있습니다.

1.11. 예상 입찰가

본 건은 토지 이용에 대한 상당한 제약과 맹지, 급경사 등의 물적 하자, 그리고 공유물분할 경매의 특성을 고려할 때, 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰이 이루어질 가능성이 높습니다. 특히 개발 가능성이 거의 없는 기호 (2)의 경우, 실질적인 가치는 감정가보다 현저히 낮을 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 토지의 최근 실거래가, 공유자 간의 예상 합의 가격, 그리고 향후 잠재적인 활용 가능성에 대한 심층적인 분석이 필요합니다. 현재로서는 감정가 84,436,000원 이하에서 신중하게 접근하는 것을 권장하며, 특히 맹지인 기호 (2)의 가치를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 물건의 제약사항을 충분히 고려하여 입찰가격을 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.