나이스옥션 법원경매 광주 2025타경714 [3] 광주광역시 광산구 송정동 265-6 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산

토지감정요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 광산구 송정동 송광중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 나지(전) 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장 및 광주송정역 등이 소재함.

형태 및 이용상태

기호 1: 폭 협소한 부정형 평지, 나지(텃밭) 및 도로

기호 2, 3: 면적 협소한 부정형 평지, 나지(텃밭)

인접 도로상태

세로(가)(기호 1), 맹지(기호 2, 3)

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 제2종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 전통상업보존구역

기호 2, 3: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 전통상업보존구역

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

기호 1: 나지(텃밭) 및 도로

기호 2, 3: 나지(텃밭)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-맹지임
-경계불분명(지적측량요)
- 2025. 7. 17. 광주광역시 광산구로부터 원상회복 가능성이 있다는 사실조회 회신서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 광주지방법원 2025타경714 (3) 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 김OO입니다.

소재지는 광주광역시 광산구 송정동 265-6이며, 용도는 답입니다.

감정가는 16,569,000원입니다.

토지 면적은 21.00㎡ (약 6.35평)이며, 토지 지분도 21㎡입니다.

건물 면적 및 지분은 0㎡이며, 제시 외 면적도 없습니다.

매각 대상은 토지 매각이며, 공동담보 물건입니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1.교통

본 물건은 광주광역시 광산구 송정동에 위치하며, 주변에 버스 승강장 및 광주송정역이 소재하여 교통이 편리한 편입니다. 광주송정역은 KTX, ITX-새마을, 무궁화호 등 다양한 열차가 정차하는 주요 철도역으로, 서남권 광역 교통 및 물류의 거점 역할을 하고 있습니다.

1.1. 2.주변환경

주위는 아파트, 나지(전) 등으로 이루어져 있으며, 송광중학교 북동측 인근에 위치합니다. 이는 주거 및 교육 환경이 비교적 양호함을 시사합니다. 또한, 광주송정역을 중심으로 한 투자선도지구 개발 사업이 추진 중으로, 지역 경제 활성화 및 도시 발전 가능성이 높습니다. 이 개발 계획에는 주거, 산업, 연구, 업무 기능을 아우르는 융복합 단지 조성 및 주변 교통 체계 정비 등이 포함되어 있습니다.

1.1. 3.토지이용계획

본 물건은 제2종일반주거지역에 속하며, 도로(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역(제2종, 제3종), 전통상업보존구역 등의 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다. 특히 도로 저촉 및 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역 등은 건축 및 개발 시 고려해야 할 사항입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황

등기부 요약에 따르면, 1998년 11월 16일 주식회사 가천주택으로부터 소유권이전청구권가등기가 있었습니다. 이후 2018년 7월 30일 공매를 통해 국승란 외 10명에게 소유권이 이전되었습니다. 채무로는 2024년 11월 29일 접수된 김덕용 근저당권(24,000,000원)이 말소기준권리이며, 이에 따라 2025년 2월 19일 접수된 김덕용 임의경매(20,000,000원)는 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 24,000,000원입니다.

1.2. 2.권리 분석 (말소기준 권리 및 소멸/인수 권리)

말소기준권리인 김덕용 근저당권(2024.11.29. 접수)보다 후순위 권리인 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 인수되는 권리로는 '물건명세서 참고사항'에 기재된 '지상권'이 있으나, 현재 등기부상으로는 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

1.2. 3.임차인 현황

임차인 현황 정보는 제공되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 송정동 일대는 광주송정역을 중심으로 한 교통 거점 지역으로, 최근 투자선도지구 개발 사업 등이 추진되면서 상권 활성화 및 도시 발전 잠재력이 높은 지역입니다. 주변은 아파트 단지와 나지(텃밭) 등이 혼재되어 있으며, 송정역 인근의 1913 송정역시장 등 지역 명소와도 인접해 있어 유동인구 증가가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건 인근에는 송광중학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 광주송정역 및 버스 승강장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 기차 이용 시 전국 각지로의 이동이 용이합니다. 또한, 광주송정역 주변으로 숙박시설, 상업시설 등이 발달하고 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 본 물건은 '맹지임'이라는 주의사항이 있으며, 이는 도로에 직접 접하지 않아 건축 허가나 토지 이용에 제약이 있을 수 있음을 의미합니다.

* 경계불분명: 지적 측량이 필요한 '경계불분명' 상태로, 토지의 정확한 경계를 확인하기 위한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 제2종일반주거지역이지만, '도로(저촉)', '비행안전제5구역', '군용비행장 소음대책구역' 등 다양한 제한사항이 있어 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 원상회복 가능성: 2025년 7월 17일 광주광역시 광산구로부터 '원상회복 가능성'에 대한 사실조회 회신서가 제출된 점은, 과거 토지 이용과 관련하여 잠재적인 이슈가 있을 수 있음을 시사합니다. 다만, 이 내용만으로는 구체적인 문제를 파악하기 어렵습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주송정역이라는 탁월한 교통 요지에 위치하고 있으며, 주변 지역이 대규모 개발 계획의 중심지로 부상하고 있어 미래 가치가 기대되는 토지입니다. 편리한 교통망과 교육 환경, 주변 상업 시설과의 접근성 또한 장점입니다. 그러나 맹지, 불분명한 경계, 각종 토지이용계획 상의 제한 등 개발 및 이용에 있어 명확한 리스크 요소를 가지고 있습니다. 특히 맹지라는 점은 건축 가능 여부 및 활용 방안을 신중하게 검토해야 하는 핵심적인 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 및 개발 호재: 광주송정역 역세권 개발 및 투자선도지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 교통 중심지: 광주송정역을 통해 전국으로의 이동이 용이하며, 대중교통 접근성이 뛰어남.

* 인근 인프라: 학교, 상업 시설 등 생활 편의시설이 비교적 잘 갖춰져 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가 16,569,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 맹지이며 경계 불분명, 토지이용계획 상 제한 등 명확한 리스크 요소를 고려할 때, 입찰 시에는 신중한 접근이 필요합니다. 특히 맹지로서 건축 가능 여부 및 향후 활용 방안에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다. 현재로서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (본 예상 입찰가는 정보 제공을 위한 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통한 철저한 시세 파악 및 전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.