나이스옥션 법원경매 광주 2025타경714 [2] 광주광역시 광산구 송정동 264-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산

토지감정요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 광산구 송정동 송광중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 나지(전) 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장 및 광주송정역 등이 소재함.

형태 및 이용상태

기호 1: 폭 협소한 부정형 평지, 나지(텃밭) 및 도로

기호 2, 3: 면적 협소한 부정형 평지, 나지(텃밭)

인접 도로상태

세로(가)(기호 1), 맹지(기호 2, 3)

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 제2종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 전통상업보존구역

기호 2, 3: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 전통상업보존구역

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

기호 1: 나지(텃밭) 및 도로

기호 2, 3: 나지(텃밭)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-맹지임
-경계불분명(지적측량요)
- 2025. 7. 17. 광주광역시 광산구로부터 원상회복 가능성이 있다는 사실조회 회신서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경714 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.2. 물건소재지 및 현황

소재지: 광주광역시 광산구 송정동 264-4

용도: 전 (밭)

토지면적: 4.00㎡ (약 1.21평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 매각

1.3. 감정가

총 감정가: 3,156,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 광주광역시 광산구 송정동에 위치하며, 송광중학교 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 나대지(전) 등으로 형성되어 있어 주거 및 일부 녹지 공간이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

인근에 버스 승강장이 소재하며, 광주송정역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 광주송정역은 KTX, SRT 등 고속철도뿐만 아니라 일반 열차 및 시내버스, 지하철 1호선까지 연계되는 교통의 요충지입니다.

2.3. 인접 도로상태

기호 1 토지는 폭이 협소한 부정형 평지로서 일부 도로에 접해 있으나, 기호 2, 3 토지는 면적이 협소한 부정형 평지의 나지(텃밭)로서 맹지에 해당됩니다. 이는 차량 접근에 제약이 있을 수 있음을 의미합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 다음과 같은 제한사항이 있습니다:

* 도로(저촉)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 비행안전제5구역

* 군용비행장 소음대책구역 제2종 및 제3종 구역

* 전통상업보존구역

이러한 용도지역 및 관련 법규는 토지의 개발 및 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권이전청구권가등기 (1998.11.16.)

* 소유권이전 (2018.07.30.)

* 근저당 (2024.11.29.) 채권자: 김덕용, 채권최고액: 24,000,000원 (말소기준권리)

* 임의경매개시결정 (2025.02.19.) 채권자: 김덕용, 청구금액: 20,000,000원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기사항증명서 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 인수사항은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액은 24,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건은 송광중학교 인근에 위치하며, 광주송정역 및 1913 송정역시장, 광산로 상가 등이 인접해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 특히 송정역시장은 현대적인 요소와 전통 시장의 매력을 결합하여 관광객 및 지역 주민들에게 인기가 많습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 시설

* 교통: 광주송정역(KTX, SRT, 지하철, 버스) 이용이 용이하여 광주 시내 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 시장: 1913 송정역시장, 송정5일시장 등이 있어 생활 편의 및 먹거리 쇼핑이 가능합니다.

* 문화: 송정공원, 송정도서관 등이 지역 주민들의 휴식 및 문화 공간으로 활용되고 있습니다.

* 교육: 송광중학교, 송정초등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 의료: 송정사랑병원이 인근에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 접근성

본 토지의 일부(기호 2, 3)는 맹지로, 외부 도로와 직접 연결되지 않아 토지 이용 및 건축에 제약이 따를 수 있습니다. 차량 접근이 어려울 수 있으며, 이로 인해 활용 가치가 제한될 수 있습니다.

6.2. 경계 불분명

지적 측량이 필요한 상황으로, 실제 토지 경계와 공부상 경계가 일치하지 않을 수 있습니다. 이는 소유권 분쟁이나 추후 개발 시 문제가 될 수 있습니다.

6.3. 원상회복 가능성

2025년 7월 17일, 광주광역시 광산구로부터 원상회복 가능성에 대한 사실조회 회신서가 제출되었다는 점은 해당 토지에 현재 불법적인 건축물이나 점유가 존재할 가능성을 시사하며, 이로 인한 원상회복 비용 발생 여부를 신중히 검토해야 합니다.

6.4. 토지이용계획 상 제한

제2종일반주거지역에 속하나, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역 등 항공 관련 법규 및 가축사육 제한 등이 적용되어 있어 개발 및 이용에 추가적인 확인이 필요합니다.

6.5. 혐오시설 및 환경

주변에 대규모 산업 시설이나 혐오 시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 광산구 일부 지역에서는 폐기물처리시설 등 환경 관련 시설 설치에 대한 주민 반대 사례가 있습니다. 본 물건지 인근의 정확한 환경 관련 시설 현황은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주송정역 및 송정역시장 등 생활 편의 시설과 교통 요지에 인접해 있다는 장점이 있습니다. 하지만 4㎡라는 매우 협소한 토지 면적, 맹지라는 점, 경계 불분명, 원상회복 가능성에 대한 언급 등은 활용 및 개발에 상당한 제약을 주는 요인입니다. 2종 일반주거지역이지만 비행안전구역 등 다양한 공법상 제한이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 광주송정역 역세권: KTX, SRT, 지하철 등이 정차하는 광주송정역과 인접하여 교통 인프라가 우수합니다.

* 송정역시장 인접: 지역 명소인 1913 송정역시장이 가까워 유동인구가 많습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 4㎡ 토지에 대한 감정가가 315만 6천원으로, 소액 투자를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 경우, 토지 면적이 매우 협소하고 맹지이며 경계 불분명, 원상회복 가능성 등의 여러 제약 요인이 존재하므로, 단순한 감정가만을 기준으로 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 실질적인 토지 이용 가능성과 추가적인 법적 검토 비용, 측량 비용 등을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 인근 유사 사례 및 실제 현장 조사 결과를 바탕으로 개별적인 판단이 요구됩니다. 현재 제공된 정보만으로는 예상 입찰가를 특정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.