나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1329 [2] 부산광역시 연제구 연산동 700-8 모티더베스트빌 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연산초등학교' 북동측 인근에 위치하는 '모티더베스트빌' 제1층 제101호 외 3개호로서, 인근은 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어있으며, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '부산도시철도3호선 물만골역'이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제1층 제101호외 3개호로서,
(사용승인일: 2017.03.30.)

외벽: 스톤코트 마감 등,
창호: 시스템창호 등임.

이용상태

일련번호(가~라): 공히 공부상 용도는 '근린생활시설'이나, 폐문 및 이해관계인의 부재 등의 사유로 이용상황 등은 경매진행 및 응찰시 재확인 하시기바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 30m내외, 남동측으로 노폭 약 5m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2018-05-02)(54m이하)<건축법>.

공부와의 차이

1) 본건 일련번호(가,라)은 집합건축물대장상 2024.3.29.일자로 [전유부합병 1층 101호 제2종근린생활시설(일반음식점) 전유 25.8㎡ 공용 8.6309㎡, 1층 109호 제2종근린생활시설(일반음식점) 전유22.01㎡, 공용7.363㎡ -> 1층 101호 제2종근린생활시설(일반음식점) 전유47.81㎡ 공용 15.9939㎡]로 등재되어있으나, 기준시점 현재 등기사항전부증명서상 미정리 상태인바, 집합건축물대장을 기준하여 감정평가하였으니, 경매진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

2) 본건 일련번호(나,다)은 집합건축물대장상 2024.3.29.일자로 [전유부합병 1층 107호 제2종근린생활시설(일반음식점) 전유 25.8㎡ 공용 8.6309㎡, 1층 108호 제2종근린생활시설(일반음식점) 전유22.365㎡, 공용7.4817㎡ -> 1층 107호 제2종근린생활시설(일반음식점) 전유48.1650㎡ 공용 16.1126㎡]로 등재되어있으나, 기준시점 현재 등기사항전부증명서상 미정리 상태인바, 집합건축물대장을 기준하여 감정평가하였으니, 경매진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타사항: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경1329 (2)

물건 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 700-8 모티더베스트빌 1층 107호

건물명: 모티더베스트빌

토지 면적: 12.16㎡ (약 3.68평)

건물 면적: 48.16㎡ (약 14.57평)

총 면적: 60.32㎡ (약 18.25평)

감정가: 260,000,000원

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물일괄매각

건물 사용승인일: 2017.03.30.

1.2. 건물 상세

구조: 철근콘크리트구조

용도 (공부상): 근린상가

용도 (실제): 공부상 용도는 '근린생활시설'이나, 폐문 및 이해관계인 부재 등의 사유로 이용상황 등은 경매 진행 및 응찰 시 재확인 필요 (감정평가서 요약 기준)

총 층수: 10층

해당 층수: 1층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연산초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

인근 지역은 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 남서측 노폭 약 30m, 남동측 노폭 약 5m의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

인근에 버스정류장이 소재하며, 부산도시철도 3호선 물만골역이 인접하여 교통 여건이 양호한 편입니다.

제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획

본 토지는 준주거지역에 해당합니다.

대로2류(폭 30m~35m) 지역이며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(54m 이하)에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 09월 27일 접수된 부산은행 근저당권(352,000,000원)입니다.

등기부상 채권 총액은 573,000,000원입니다.

소유권 이전과 관련된 신탁등기 말소 및 매매 거래 내역이 있습니다.

후순위 권리인 이정기 근저당권(221,000,000원) 및 부산은행 임의경매(340,447,167원)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 총 4명의 임차인이 확인되었습니다.

* 임차인 1: ㈜굿모닝뷰(차준우), 보증금 500만원, 차임 50만원, 전입(사업)일자 2024-12-13, 대항력 없음.

* 임차인 2: ㈜미원건업(차준우), 보증금 1000만원, 차임 90만원, 전입(사업)일자 2023-05-11, 대항력 있음.

* 임차인 3: ㈜스마트텍(하승호), 보증금 3000만원, 차임 50만원, 전입(사업)일자 2024-04-18, 대항력 없음.

* 임차인 4: ㈜케이엔드제이(박광진), 보증금 50만원, 차임 50만원, 전입(사업)일자 2023-08-25, 대항력 있음.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 추가로 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임차인의 권리 관계는 복잡할 수 있으므로 주의 깊은 검토가 필요합니다.

채권자 정보: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되었으나, 구체적인 개요 정보는 없습니다. 현재로서는 소멸되지 않는 권리가 명확히 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 업종 현황

본 건물은 2017년 3월 30일 사용 승인된 '모티더베스트빌'로, 총 10층 규모입니다.

전체 46개 호실 중 본 건은 1층 107호 근린생활시설입니다.

4.2. 주변 상권

인근 지역은 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 형태를 보입니다.

'연산초등학교'가 북동측에 위치하며, 물만골역이 인접해 있어 유동인구 및 배후수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장이 있으며, 물만골역을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거환경

주변에 각종 공동주택 및 단독주택이 분포하고 있어 주거 환경 또한 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인이 2명 존재합니다 (㈜미원건업, ㈜케이엔드제이). 비록 인수 보증금이 0원으로 계산되었으나, 임차인의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

이용상태 확인 시 폐문 및 이해관계인 부재로 정확한 이용 현황 파악이 어려워 경매 진행 및 응찰 시 재확인이 반드시 필요합니다.

6.2. 공부상 차이

집합건축물대장상의 전유부 합병 정보와 등기사항전부증명서 상의 미정리 상태로 인한 차이가 존재합니다. 이는 본 건(107호)에 해당하는 내용으로, 경매 진행 및 응찰 시 해당 사항을 명확히 확인해야 합니다.

6.3. 기타 법적 제한

본 토지는 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한(54m 이하)이 적용되어 신축 또는 증축 시 건축법상의 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치한 근린상가 건물로, 물만골역 역세권에 준하는 입지를 가지고 있습니다.

건물은 2017년에 사용 승인되어 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다.

권리관계는 복잡한 편으로, 유동화 물건, 공동담보, 대항력 있는 임차인의 존재 등으로 인해 명도 및 권리 관계 정리에 신중을 기해야 합니다.

공부상 차이 및 이용상태 미확인이 주요 리스크 요인으로, 현장 확인 및 관련 서류 검토가 필수적입니다.

인수 보증금 0원이라는 점은 긍정적이나, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 저항 가능성을 염두에 두어야 합니다.

현재까지 조사된 정보로는 주변에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

부산 도시철도 3호선 물만골역 인근으로 대중교통 접근성이 우수합니다.

대로변 인접 및 양호한 도로 접면으로 차량 접근성도 좋습니다.

8.2. 상권 잠재력

연산초등학교 및 주변 주거지역을 배후로 하는 근린상가로서 기본적인 상권 수요가 확보될 수 있습니다.

향후 지역 개발 및 인프라 개선 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.3. 명도 용이성 (인수 보증금 0원 기준)

임차인 인수 보증금이 0원으로, 명도 관련 금전적 부담이 없습니다. 다만, 명도 과정에서의 시간 및 정신적 노력은 필요할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 260,000,000원입니다.

인수 보증금이 0원이므로, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 임차인 명도 비용, 권리관계 확인 비용, 향후 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

또한, 공부상 차이 및 이용상태 미확인 등 잠재적 리스크를 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.