나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5440 [4] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1251-1 유타운 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효원 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "양산디지인공원" 남서측 인근에 위치하는 유타운 1층 101호 외 7개호로서 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공원, 공영주차장, 나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물 내 1층 101호 외 7개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 드라이비트 마감 등,
내벽: 내장 타일 붙임 및 인테리어 마감,
창호: 강화유리창임.

이용상태

일련번호(1): 근린생활시설(도림원)
일련번호(2,3,4): 일단으로 이용중인 근린생활시설(빈플로우 카페)
일련번호(5): 근린생활시설(유비즈오피스 사무실 등)
일련번호(6): 근린생활시설(유비즈오피스 사무실 등)
일련번호(7): 근린생활시설(골프존카라스크린)
일련번호(8): 단독주택

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 도시가스설비, 기계식주차설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 12미터, 북동측으로 폭 약 10미터, 남동측으로 폭 약 8미터의
포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭8m-
10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합). 가축사육제한구역(모든축종 제한 지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타참고사항

- 일련번호(2,3,4)는 각 호를 구분하는 벽체를 제거하여 일단으로 이용중이고,
일련번호(5,6)은 각 호 내부를 벽체로 구획하여 사용 중인 것으로 조사되었음.

- 일련번호(8)은 내부에서 연결되는 다락이 소재하여 건물가격에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

1.근린생활시설임(유비즈오피스 사무실 등)
2.칸막이 등으로 호실을 구분하여 5개 호실의 사무실이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경5440 (4)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1251-1 유타운 3층301호

용도: 근린상가 (건축물대장상 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 단독주택 등)

감정가: 439,000,000원

토지면적: 95.27㎡ (약 28.82평)

토지지분: 95.268㎡ (약 28.82평)

건물면적: 203.07㎡ (약 61.43평)

건물지분: 203.07㎡ (약 61.43평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (등기부등본상 확인)

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항:

1. 본건은 근린생활시설(유비즈오피스 사무실 등)로 이용 중입니다.

2. 칸막이 등으로 호실을 구분하여 5개 호실의 사무실로 사용 중인 것으로 조사되었습니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "양산디자인공원" 남서측 인근에 위치하는 유타운 3층 301호입니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 공원, 공영주차장, 나지 등으로 형성되어 있어 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

토지 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태

본건은 북서측으로 폭 약 12미터, 북동측으로 폭 약 10미터, 남동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭 8m-10m), 중로3류(폭 12m-15m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역 및 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2020년 1월 23일 접수된 수협은행의 근저당권(채권액 2,256,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다 (지상권 등).

인수 보증금

본 건 경매물건의 경우, 임차인으로부터 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 조사되었습니다 (0원).

임차인 현황

*: 임차인 강영임

보증금: 10,000,000원

차임: 200,000원

전입일자(사업일자): 2024-03-25

확정일자: 2024-03-25

배당신고일자: 2024-09-10

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인으로, 배당을 통해 보증금 회수가 가능할 것으로 보입니다.

*: 임차인 박문철

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-05-28

확정일자: 2024-09-12

배당신고일자: 2024-09-13

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인으로, 배당을 통해 보증금 회수가 가능할 것으로 보입니다.

*: 임차인 이주희

보증금: 3,000,000원

차임: 200,000원

전입일자(사업일자): 2022-07-04

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 전입일자는 확인되나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 있습니다. 대항력은 없는 것으로 확인되나, 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

*: 임차인 장수수

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-03-26

확정일자: 2024-03-26

배당신고일자: 2024-09-10

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인으로, 배당을 통해 보증금 회수가 가능할 것으로 보입니다.

*: 임차인 주식회사뱅크코리아

보증금: 3,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-06-29

확정일자: 2024-09-06

배당신고일자: 2024-09-10

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인으로, 배당을 통해 보증금 회수가 가능할 것으로 보입니다.

*: 임차인 주식회사아토디앤씨

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2017-07-03

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 전입일자는 확인되나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 있습니다. 대항력 있는 임차인이므로, 명도 진행 시 추가적인 부담 또는 협의가 필요할 수 있습니다.

*: 임차인 최용

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-05-31

확정일자: 2024-09-06

배당신고일자: 2024-09-06

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인으로, 배당을 통해 보증금 회수가 가능할 것으로 보입니다.

등기부채권 총액: 2,448,377,049원

4. 상권분석

건물 내/주변 용도

본 건물(유타운)은 제1,2종 근린생활시설 및 단독주택 용도로 건축 허가되었으며, 주변 지역도 근린생활시설, 단독주택, 공원, 공영주차장 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다. 본건 301호는 내부 칸막이를 통해 5개 호실의 사무실로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

주요 편의시설 및 공공시설

인근에 "양산디자인공원"이 위치하고 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 또한 공영주차장이 인접해 있어 방문객 편의를 도울 수 있습니다.

혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 현저한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수 종말 처리장 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 설비

본 건물은 철골철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 외벽은 화강석 붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 내장 타일 및 인테리어 마감, 창호는 강화유리로 되어 있습니다. 위생 및 급배수 시설, 승강기 설비, 도시가스 설비, 기계식 주차 설비, 화재 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 환경

"양산디자인공원"이 인근에 있어 휴식 및 여가 활동에 좋은 환경을 제공합니다. 또한 차량 접근성 및 대중교통 이용이 가능하여 생활 및 업무 편의성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

임차인 주식회사아토디앤씨는 대항력이 있으므로, 명도 진행 시 보증금 회수 및 건물 인수에 추가적인 협의 또는 부담이 발생할 수 있습니다. 전입일자는 2017년 7월 3일이나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 배당 우선순위가 불분명할 수 있습니다.

미확정일자/미배당 임차인

임차인 이주희는 전입일자는 있으나 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 권리 관계가 불분명합니다. 대항력은 없는 것으로 확인되나, 임대차 관계에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

높은 채무 총액

등기부 채권 총액이 약 24.5억원에 달하여, 부동산의 낙찰가율에 따라 채권 전부 변제가 어려울 수 있습니다.

건물 내부 이용상태

본건 301호는 칸막이 등으로 5개 호실의 사무실로 분할되어 있어, 향후 원상복구 또는 내부 구조 변경 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

중복사건

본건은 중복사건으로 분류되어 있어, 관련 경매 절차 및 진행 상황에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 유타운 3층 301호 근린상가로, "양산디자인공원" 인근에 위치하여 입지 조건이 양호한 편입니다. 건물은 철골철근콘크리트 구조로 비교적 신축에 속하며, 다양한 설비를 갖추고 있습니다. 그러나 24.5억원에 달하는 높은 채무 총액과 대항력 있는 임차인(주식회사아토디앤씨) 존재는 잠재적 리스크 요인입니다. 또한, 내부가 5개 사무실로 분할되어 있는 점과 일부 임차인의 권리관계 불명확성은 명도 및 인수 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

지역 개발 잠재력

양산시는 지속적인 개발 및 인구 증가가 예상되는 지역으로, 물금읍 지역의 상가 및 오피스 공간에 대한 수요 증가를 기대할 수 있습니다.

수익형 부동산으로서의 가치

내부 칸막이를 통해 다수의 소규모 사무실로 활용 가능한 구조는 임대 수익 창출에 유리할 수 있습니다.

시장 대비 저평가 가능성

높은 채무 총액과 대항력 있는 임차인 등의 리스크 요인으로 인해, 일반 시장 가격 대비 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 439,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하면, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 그러나 상기 언급된 대항력 있는 임차인(주식회사아토디앤씨)의 존재, 이주희 임차인의 권리관계 불확실성, 그리고 높은 채무 총액 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

구체적인 예상 입찰가는 주변 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰 사례, 명도 소요 예상 비용, 향후 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 잠재적 리스크를 충분히 할인한 금액으로 접근하는 것이 안정적인 투자의 관점에서 바람직할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.