나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5440 [3] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1251-1 유타운 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효원 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "양산디지인공원" 남서측 인근에 위치하는 유타운 1층 101호 외 7개호로서 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공원, 공영주차장, 나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물 내 1층 101호 외 7개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 드라이비트 마감 등,
내벽: 내장 타일 붙임 및 인테리어 마감,
창호: 강화유리창임.

이용상태

일련번호(1): 근린생활시설(도림원)
일련번호(2,3,4): 일단으로 이용중인 근린생활시설(빈플로우 카페)
일련번호(5): 근린생활시설(유비즈오피스 사무실 등)
일련번호(6): 근린생활시설(유비즈오피스 사무실 등)
일련번호(7): 근린생활시설(골프존카라스크린)
일련번호(8): 단독주택

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 도시가스설비, 기계식주차설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 12미터, 북동측으로 폭 약 10미터, 남동측으로 폭 약 8미터의
포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭8m-
10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합). 가축사육제한구역(모든축종 제한 지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타참고사항

- 일련번호(2,3,4)는 각 호를 구분하는 벽체를 제거하여 일단으로 이용중이고,
일련번호(5,6)은 각 호 내부를 벽체로 구획하여 사용 중인 것으로 조사되었음.

- 일련번호(8)은 내부에서 연결되는 다락이 소재하여 건물가격에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

1.근린생활시설임(유비즈오피스 사무실 등)
2.칸막이 등으로 호실을 구분하여 7개 호실의 사무실이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 울산지방법원 2024타경5440 (3)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1251-1 유타운 2층 201호

용도: 근린상가

감정가: 504,000,000원

토지면적: 95.27㎡ (약 28.82평)

건물면적: 203.07㎡ (약 61.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO (수협은행)

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 근린생활시설 (유비즈오피스 사무실 등), 칸막이 등으로 구분된 7개 호실 (전체 건물 기준)

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1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경:

경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "양산디자인공원" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 단독주택, 공원, 공영주차장, 나지 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 건물 구조 및 이용상태:

철골철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물 내 2층 201호입니다. 외벽은 화강석 붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 내장 타일 및 인테리어 마감, 창호는 강화유리창입니다. 내부에는 칸막이 등으로 호실이 구분되어 있어 다수의 사무실 공간으로 활용 가능한 상태입니다.

* 토지 이용상태 및 도로:

인접 도로와 등고평탄한 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다. 본건 북서측으로 폭 약 12미터, 북동측으로 폭 약 10미터, 남동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 소로 1/2류, 중로 3류에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 절대보호구역에 해당합니다.

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1.2. 권리분석

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* 말소기준권리:

2020년 01월 23일 접수된 수협은행 근저당 (을4)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

을4 (근저당), 갑4 (가압류), 갑5 (임의경매), 을9 (근저당), 갑6 (강제경매), 갑7 (압류) 등 대부분의 등기된 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 (개요 없음)

* 등기부채권 총액:

등기부상의 채권 총액은 약 2,493,377,049원입니다. 이는 감정가 대비 상당히 높은 수준으로, 채무 부담이 과중한 상태입니다.

* 임차인 현황:

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다.

* 강 : 보증금 15,000,000원, 차임 300,000원, 전입/사업일자 2023-11-25, 배당신고일자 2024-07-24.

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 200,000원, 전입/사업일자 2021-06-30, 확정일자 2024-07-25, 배당신고일자 2024-09-04.

* 김 : 보증금 100,000원, 차임 100,000원, 전입/사업일자 2020-03-30.

* 전 : 보증금 10,000,000원, 차임 150,000원, 전입/사업일자 2023-10-04, 확정일자 2024-07-22, 배당신고일자 2024-07-23.

* 정 : 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입/사업일자 2023-03-31.

* 주식회사 슈퍼맨: 보증금 15,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023-01-18, 확정일자 2024-08-27, 배당신고일자 2024-09-05.

* 주식회사 우원하베스트: 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2020-07-06, 확정일자 2024-09-10, 배당신고일자 2024-09-11.

* 주식회사 투어원: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입/사업일자 2021-09-03, 확정일자 2024-07-22, 배당신고일자 2024-07-23.

* 인수 보증금 합계:

0원

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1.3. 상권분석

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물건이 위치한 양산시 물금읍 가촌리는 근린생활시설, 단독주택, 공원 등이 혼재된 지역으로, 지역 주민 및 공원 이용객 등을 배후 수요로 삼을 수 있는 상권입니다. "양산디자인공원" 인근이라는 점은 쾌적한 환경을 제공하며, 이는 상가 운영에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다양한 업종의 점포들이 운영 중이며, 내부 칸막이를 통해 여러 개의 소규모 사무실 등으로 유연하게 분할 사용 가능하다는 점은 상권의 다각적인 활용 가능성을 보여줍니다.

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1.4. 생활정보

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* 편의시설: 인근에 공영주차장이 있어 차량 이용자에게 편리함을 제공하며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용도 용이합니다.

* 환경: "양산디자인공원"과 인접하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

* 교육: 해당 지역은 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설 인근에 위치할 가능성이 있습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

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* 복잡한 권리관계: 중복사건 및 공동담보 물건으로, 채권자 수가 많고 채무 총액이 높아 권리 관계가 복잡합니다. 이는 경매 진행 과정에서의 변수 또는 낙찰 후 예상치 못한 문제 발생 가능성을 내포합니다.

* 과중한 채무 부담: 등기부채권 총액이 감정가를 훨씬 초과하여, 경매 취하 또는 가격 하락의 가능성이 있습니다.

* 임차인 관련: 모든 임차인이 대항력이 없지만, 배당받지 못하는 임차인이 발생할 경우 명도 저항의 소지가 있을 수 있습니다. 일부 임차인의 배당신고일자가 미래로 되어 있어, 최종 배당 결과 및 명도 시점을 면밀히 확인해야 합니다.

* 공부와의 차이: 건축물 표제부 상 전체 용도에 제1, 2종 근린생활시설 외 단독주택 용도가 포함되어 있어, 본건 201호의 실제 이용 상태와 공부상 용도 간의 일치 여부를 현장 조사 시 재확인할 필요가 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 본 물건지 인근에 명확하게 식별되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

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1.6. 종합 의견

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본건 울산지방법원 2024타경5440 (3) 물건은 양산시 물금읍 가촌리 유타운 상가 2층 201호로, "양산디자인공원" 인근의 쾌적한 환경과 편리한 교통망을 갖춘 입지입니다. 철골철근콘크리트 구조의 건물로, 내부 공간은 칸막이 등으로 다수의 호실로 구분되어 있어 다양한 용도로 활용이 가능합니다.

하지만, 중복사건 및 공동담보로 인한 복잡한 권리관계와 과중한 채무 부담은 투자 시 주요 고려사항입니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 리스크는 상대적으로 낮으나, 배당 진행 상황을 철저히 파악해야 합니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 쾌적한 입지: "양산디자인공원" 인근에 위치하여 주거 및 상업 시설로서의 쾌적성이 높습니다.

* 다용도 공간: 내부 칸막이 등으로 유연하게 공간을 분할하거나 통합하여 사용할 수 있어 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 차량 접근성 및 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상권이 발달해 있습니다.

* 시장 가치 상승 기대: 양산시 물금읍은 지속적인 개발이 이루어지는 지역으로, 향후 지역 가치 상승에 따른 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

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본건은 인수할 보증금이 없는 임차인이 없습니다. 감정가 504,000,000원을 기준으로, 권리관계의 복잡성과 높은 채무 총액을 고려할 때 유찰 가능성도 있습니다.

예상 입찰가는 주변 시세, 향후 임대 수익률, 공실 위험, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 잠재적 리스크 요인을 감안하여 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 접근하는 것을 권장합니다.

이에 따른 예상 입찰가는 약 352,800,000원 ~ 428,400,000원 범위로 예상됩니다. 정확한 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석 후 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.