나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5440 [2] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1251-1 유타운 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효원 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "양산디지인공원" 남서측 인근에 위치하는 유타운 1층 101호 외 7개호로서 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공원, 공영주차장, 나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물 내 1층 101호 외 7개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 드라이비트 마감 등,
내벽: 내장 타일 붙임 및 인테리어 마감,
창호: 강화유리창임.

이용상태

일련번호(1): 근린생활시설(도림원)
일련번호(2,3,4): 일단으로 이용중인 근린생활시설(빈플로우 카페)
일련번호(5): 근린생활시설(유비즈오피스 사무실 등)
일련번호(6): 근린생활시설(유비즈오피스 사무실 등)
일련번호(7): 근린생활시설(골프존카라스크린)
일련번호(8): 단독주택

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 도시가스설비, 기계식주차설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 12미터, 북동측으로 폭 약 10미터, 남동측으로 폭 약 8미터의
포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭8m-
10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합). 가축사육제한구역(모든축종 제한 지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타참고사항

- 일련번호(2,3,4)는 각 호를 구분하는 벽체를 제거하여 일단으로 이용중이고,
일련번호(5,6)은 각 호 내부를 벽체로 구획하여 사용 중인 것으로 조사되었음.

- 일련번호(8)은 내부에서 연결되는 다락이 소재하여 건물가격에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록 2(102호), 목록 3 (103호), 목록 4 (104호)의 각 호실 구분이 없이(경계선, 칸막이 없음) 벽체를 제거하여 일단으로 사용중임(현재 빈플로우카페라는 상호의 점포가 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경5440 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1251-1 유타운 1층 102호

건물 구조: 철골철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물

건물 용도: 근린생활시설

집합건물 전유부: 1층 102호

1.3. 면적

토지 면적: 56.97㎡ (약 17.23평)

토지 지분: 56.973㎡ (약 17.23평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 121.44㎡ (약 36.73평)

건물 지분: 121.44㎡ (약 36.73평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.5. 감정가

감정가: 972,000,000원

1.6. 특이사항

중복사건, 공동담보, 대항력있는 임차인 존재

1.7. 주의사항

1. 일괄매각

2. 목록 2(102호), 목록 3 (103호), 목록 4 (104호)의 각 호실 구분이 없이(경계선, 칸막이 없음) 벽체를 제거하여 일단으로 사용 중임(현재 빈플로우카페라는 상호의 점포가 있음)

1.8. 공부와의 차이

없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "양산디자인공원" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공원, 공영주차장, 나지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 토지 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

2.3. 도로 상태

본건 북서측으로 폭 약 12미터, 북동측으로 폭 약 10미터, 남동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한 상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭8m-10m), 중로3류(폭 12m-15m)에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역) 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 사업 종류에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존 등기일: 2017-06-30 (견록월)

말소기준권리: 수협은행 근저당 (2020-01-23, 2,256,000,000원)

이 외 다수의 근저당, 가압류, 강제경매, 압류가 등기되어 있으며, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 2,443,377,049원

3.2. 임차인 현황

임차인: 조

보증금: 50,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자 (사업일자): 2018-03-02

확정일자: 2024-09-06

배당신고일자: 2024-09-10

대항력: 있음

비고: 현재 조사된 내용상 인수되는 보증금은 0원입니다. (말소기준권리보다 선순위이나, 경매 채권 총액이 매각 가치를 초과하여 배당받지 못할 가능성이 높음)

3.3. 권리 인수 여부

말소기준권리보다 선순위인 임차인이 존재하나, 인수 보증금은 0원으로 분석되어 낙찰자가 부담할 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 구성

본 건물은 제1종 근린생활시설을 주용도로 하며, 1층에는 다양한 상가 및 사무실, 단독주택 용도로 이용 중입니다.

4.2. 현재 이용 상태

본건이 포함된 102호, 103호, 104호는 벽체 없이 통합되어 "빈플로우 카페"로 운영 중입니다.

이 외 101호는 "도림원", 105호 및 106호는 "유비즈오피스 사무실 등", 107호는 "골프존카라스크린"으로 이용되고 있습니다.

4.3. 주변 상권

주변에 근린생활시설, 단독주택, 공원, 공영주차장 등이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 설비

건물 내 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 도시가스설비, 기계식 주차설비, 화재 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설

인근 공원(양산디자인공원)이 있어 여가 활동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복/공동 담보

중복 사건 및 공동 담보 물건으로, 경매 진행 과정 및 낙찰 이후 법적 절차에 변동이 있을 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인(조 )이 존재하나, 인수 보증금이 0원으로 분석되어 직접적인 보증금 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임차인의 명도 과정에서 추가적인 협의나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

6.3. 통합 사용 공간

102호, 103호, 104호가 통합되어 사용 중이므로, 향후 칸막이 설치 등 원상복구 또는 공간 분할에 따른 비용 및 시간 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

가축사육제한구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 특정 업종(예: 축산업, 유흥주점 등)의 신규 입점이 제한될 수 있습니다.

6.5. 과다 채권

등기부채권 총액이 감정가를 현저히 초과하고 있어, 유찰 가능성이 높으며 추가 유찰 시 가격 하락이 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍에 위치한 1층 근린상가로, 양산디자인공원 인근에 자리하고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 다만, 3개 호실이 통합되어 사용 중이며, 현재 "빈플로우 카페"로 운영되고 있습니다. 등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 상회하고 있어 경매 절차 진행에 따른 가격 변동성이 클 것으로 예상됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석되어 명도 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

양산시 물금읍 신도시 지역 내 상권으로, 공원 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

8.2. 활용 가능성

1층 상가로서 현재 카페 외에도 다양한 업종으로의 전환 및 활용이 가능합니다.

8.3. 권리관계

대항력 있는 임차인 존재에도 불구하고 보증금 인수 부담이 없어 권리관계는 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 972,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원으로 계산됩니다.

본 물건은 채권 총액이 감정가를 상회하는 점, 여러 호실이 통합 운영 중인 점 등을 고려할 때, 유찰을 거듭하며 가격이 하락할 가능성이 높습니다. 따라서 본 건의 예상 입찰가는 시장 시세, 유사 물건 거래 사례, 추가 유찰 횟수 및 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 추가적인 현장 조사 및 주변 상권 분석을 통해 실질적인 가치를 평가한 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.