나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5440 [5] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1251-1 유타운 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효원 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "양산디지인공원" 남서측 인근에 위치하는 유타운 1층 101호 외 7개호로서 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공원, 공영주차장, 나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물 내 1층 101호 외 7개호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 드라이비트 마감 등,
내벽: 내장 타일 붙임 및 인테리어 마감,
창호: 강화유리창임.

이용상태

일련번호(1): 근린생활시설(도림원)
일련번호(2,3,4): 일단으로 이용중인 근린생활시설(빈플로우 카페)
일련번호(5): 근린생활시설(유비즈오피스 사무실 등)
일련번호(6): 근린생활시설(유비즈오피스 사무실 등)
일련번호(7): 근린생활시설(골프존카라스크린)
일련번호(8): 단독주택

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 도시가스설비, 기계식주차설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 12미터, 북동측으로 폭 약 10미터, 남동측으로 폭 약 8미터의
포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭8m-
10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합). 가축사육제한구역(모든축종 제한 지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타참고사항

- 일련번호(2,3,4)는 각 호를 구분하는 벽체를 제거하여 일단으로 이용중이고,
일련번호(5,6)은 각 호 내부를 벽체로 구획하여 사용 중인 것으로 조사되었음.

- 일련번호(8)은 내부에서 연결되는 다락이 소재하여 건물가격에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

1.근린생활시설임(현재 홍프로스크린골프장으로 사용중임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2024타경5440 (5)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1251-1 유타운 4층401호

용도: 근린상가

감정가: 517,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO (수협은행)

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 112.24㎡ (약 33.95평)

토지지분: 112.241㎡ (약 33.95평)

건물면적: 239.25㎡ (약 72.37평)

건물지분: 239.25㎡ (약 72.37평)

건물 구조: 철골철근콘크리트구조 (JSON 기반: strctCdNm: 철골철근콘크리트구조)

층수: 5층 건물 (JSON 기반: grndFlrCnt: 5)

주요 용도: 제1종근린생활시설 (JSON 기반: mainPurpsCdNm: 제1종근린생활시설), 제1,2종근린생활시설, 단독주택 (JSON 기반: etcPurps: 제1,2종근린생활시설,단독주택)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "양산디자인공원" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공원, 공영주차장, 나지 등으로 형성되어 있어 정주 환경 및 상업 활동이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 현황

토지는 인접 도로와 등고평탄한 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중에 있습니다.

본건은 북서측으로 폭 약 12미터, 북동측으로 폭 약 10미터, 남동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 물건지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭 8m-10m), 중로3류(폭 12m-15m)에 접하고 있습니다.

가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역) 및 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 1월 23일 접수된 수협은행의 근저당권(을4)으로, 채권액은 2,256,000,000원입니다. 이 권리가 말소됨에 따라 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

3.2. 기타 권리 내역

등기부등본상 소유권보존(견록월, 2017-06-30), 가압류(조민숙, 2023-08-16), 임의경매(수협은행, 2024-06-28), 강제경매(정호성, 2024-08-13), 압류(양산세무서장, 2025-02-10) 등이 등재되어 있으나 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 2,443,377,049원입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (지상권개요: 없음).

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 박은정

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-05-23

* 확정일자: 2024-09-06

* 배당신고일자: 2024-09-10

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 박은정은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본건이 위치한 가촌리 일대는 주거지역과 근린상가가 혼합된 지역으로, "양산디자인공원" 인근에 위치하고 있습니다. 양산시는 인구 증가와 함께 신도시 개발이 활발히 이루어지고 있으며, 물금읍 일대는 지역 최대 상권이 형성되어 있습니다. '물금백호마을' 상권은 골목형상점가로 지정되어 상권 활성화가 기대되고 있습니다. 그러나 일부 지역에서는 대형 마트 폐업 및 영화관 휴장 등으로 인한 상권 침체 신호도 감지됩니다.

4.2. 업종 및 경쟁 환경

현재 본건은 근린생활시설로, "홍프로스크린골프장"으로 사용 중입니다 [참고: 주의사항]. 감정평가서에 따르면 건물 내 다른 호실들도 근린생활시설(도림원, 빈플로우 카페, 유비즈오피스 사무실 등) 및 단독주택으로 이용되고 있습니다 [JSON 기반: etcPurps: 제1,2종근린생활시설,단독주택]. 복합 용도로 사용되는 건물 내 다른 업종과의 시너지 효과 또는 경쟁 관계를 파악할 필요가 있습니다.

4.3. 공공시설 및 편의시설

주변에는 "양산디자인공원", "황산공원", "양산워터파크" 등 다양한 공원 및 녹지 공간이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 또한, "오슬로파크"와 같은 복합 쇼핑몰/문화 공간이 위치하여 생활 편의시설 접근성이 좋은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호하여 대중교통 및 자가용 이용 모두 편리한 편입니다.

5.2. 교육 환경

물건지 인근에는 물금초등학교가 있으며, 물금중학교 및 물금고등학교가 소재하고 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률상 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 주변 녹지 및 휴식 공간

"양산디자인공원"이 인접해 있으며, "황산공원"과 같은 대규모 수변공원도 인근에 있어 쾌적한 휴식 및 여가 활동이 가능합니다.

5.4. 기타 생활 편의시설

"오슬로파크"와 같은 복합 쇼핑몰이 위치하고 있어 다양한 쇼핑, 외식, 문화시설 이용이 가능합니다. 도시가스, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

본 물건은 중복사건 및 공동담보로 진행되고 있어 경매 절차 진행 과정에서 다소 복잡성이 따를 수 있습니다.

6.2. 임대 관련 리스크

제시된 임차인 박은정은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, "기타참고사항(임대관례 및 기타)" 항목에서 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있어, 현재 파악되지 않은 임대차 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 건물 이용 관련 리스크

건축물대장에 제1,2종근린생활시설 및 단독주택 용도로도 활용 가능하다고 명시되어 있으며, 현재 스크린골프장으로 사용 중입니다. 향후 업종 전환 시 건축법규 및 용도 제한 등을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 건물 일부에 다락이 포함되어 평가된 점(일련번호 8)도 참고해야 합니다.

6.4. 주변 환경 리스크

양산시는 과거 하수처리장, 쓰레기소각장 등 혐오시설 설치와 관련하여 주민 반대 사례가 있었습니다. 현재 본건 주변에 유해하거나 혐오스러운 시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 유사 시설의 잠재적 입지 가능성에 대한 지속적인 관심이 필요합니다. 또한, 일부 상권에서는 대형 마트 폐업 및 영화관 휴업 등 침체 징후가 나타나고 있어 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리에 위치한 근린상가로, 현재 스크린골프장으로 운영 중입니다. 탁월한 입지조건은 아니지만, "양산디자인공원" 인근에 위치하며 주변에 공원, 쇼핑몰 등 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 환경이 양호합니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 깨끗한 편이며, 임차인도 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다. 다만, 총 채권액이 감정가를 상회하고 있어 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다. 중복사건 및 공동담보 물건으로 경매 진행 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 현재 성업 중인 스크린골프장으로서 직접 인수 시 즉시 수익 창출이 가능합니다.

* "양산디자인공원" 및 "황산공원" 등 풍부한 녹지 공간과 편의시설을 갖춘 쾌적한 입지를 자랑합니다.

* 양산시 물금읍은 지속적인 개발 잠재력을 가진 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 517,000,000원을 기준으로 시장 상황, 경쟁 물건 분석, 본 물건의 향후 수익성 및 환금성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 시세 파악과 수익률 분석을 위해서는 전문가의 감정평가와 현장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.