나이스옥션 법원경매 대전 2024타경119903 [1] 대전광역시 서구 탄방동 78-27 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜안 · 평가일 2024.11.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 탄방동 소재 대전지하철 1호선 "용문역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 주상건물 및 근린생활시설 등으로 형성되어 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 대전지하철 1호선 "용문역"이 소재하는 등 일반 대중교통 상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가로장방형의 토지로서, 근린생활시설 및 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하며, 도로포장상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 다가구주택 및 제2종근린생활시설로서,
(사용승인일: 2013.02.07)
외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지 및 타일 붙임 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

1층: 근린생활시설(소매점) 및 계단실,
2층: 다가구주택(4가구),
3층: 다가구주택(4가구),
4층: 다가구주택(2가구),
5층: 공부상 사무소(1개호)이나 현황 2개호로 구분하여 이용중임.

설비내역

각 층별 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 소방설비, 현관문 잠금장치 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

- 등기사항전부증명서에 등재되지 아니하였으나 2013년 5월 8일 기준 건축물대장상 건축과-15922(2013.5.8.)사용승인되어 1층 피로티에 철근콘크리트구조 제1종 근생(소매점) 44.7㎡ 증축되어‘제시외 물건’으로 평가하였으니 경매 진행 시 확인이 필요함.

- 본건 건물 중 5층은 건축물대장 및 건축물현황도상 제2종근린생활시설(사무소) 1개호로 등재되어 있으나 현황 2개호로 구분되어 이용중인바 경매 진행 시 확인이 필요함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 이해관계인의 폐문부재로 본건 건물의 내부 구조를 확인할 수 없어 건축물대장상 건축물 현황도 등의 공부자료와 현지조사 정보에 기초하여 평가서를 작성하였으니 경매 진행 시 확인하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록1 지상 소재 화단 및 조경수, 목록2 5층 소재 계단실은 감정평가 및 매각에 포함됨
- 목록2 건축물대장상 건축과-15922(2013. 5. 8) 사용승인되어 1층 피로티에 철근콘크리트구조 제1종 근생(소매점) 44.7㎡ 증축됨
- 목록2 5층은 건축물대장 및 건축물현황도상 제2종근린생활시설(사무소) 1개호로 등재되어 있으나 현황상 2개호로 구분되어 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경119903 (1)

소재지: 대전광역시 서구 탄방동 78-27

1.2. 물건 현황

용도: 근린주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한우리신용협동조합 (대전지방법원 임의경매개시결정(2024타경119903) 채권자)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,413,550,200원

토지면적: 230.90㎡ (약 69.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 419.96㎡ (약 127.04평)

건물 제시외면적: 44.70㎡ (약 13.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 탄방동 소재 대전지하철 1호선 "용문역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 주상건물 및 근린생활시설 등으로 형성되어 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 대전지하철 1호선 "용문역"이 소재하는 등 일반 대중교통 상황은 무난시 됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당합니다.

2.4. 주변 시설

본건은 대전지하철 1호선 용문역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변 지역은 주거 및 상업시설이 혼합된 일반적인 도시 환경을 형성하고 있습니다. 인근에 대전지하철 1호선 용문역이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

본 건물 등기부상 말소기준권리는 2013년 2월 8일 접수된 한우리신용협동조합의 근저당권(금325,000,000원)입니다. 따라서, 말소기준권리보다 늦게 등기된 주택임차권 등은 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 등기사항 외 별도인수 조건이 있는지 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 있으나, 모두 '대항력: 없음'으로 확인되었습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* (1층상가)정찬종: 보증금 5,000,000원, 차임 450,000원, 전입/사업일자 2015-03-03, 배당신고일자 2025-01-02.

* (201호)정여주: 보증금 50,000,000원, 전입일자 2018-01-26, 배당신고일자 2024-10-28.

* (202호)정성욱: 보증금 50,000,000원, 전입일자 2022-02-16, 배당신고일자 2024-12-05.

* (203호)박유진: 보증금 65,000,000원, 전입일자 2020-10-08, 확정일자 2020-09-23.

* (204호)이영춘: 보증금 65,000,000원, 전입일자 2013-05-06, 확정일자 2020-09-23, 배당신고일자 2024-10-24.

* (301호)이진영: 보증금 50,000,000원, 전입일자 2023-06-02, 확정일자 2023-05-08, 배당신고일자 2025-01-14.

* (302호)김유희: 보증금 45,000,000원, 전입일자 2024-12-16, 확정일자 2019-01-22, 배당신고일자 2024-12-18.

* (303호)이소미: 보증금 50,000,000원, 전입일자 2019-10-31, 확정일자 2019-10-31, 배당신고일자 2024-11-07.

* (304호)김민지: 보증금 50,000,000원, 전입일자 2019-02-11, 확정일자 2019-01-17, 배당신고일자 2024-10-31.

* (401호)김신영: 보증금 50,000,000원, 전입일자 2020-02-10, 확정일자 2020-01-13, 배당신고일자 2024-10-24.

* (402호)박혜정: 보증금 0원, 전입일자 2019-08-26.

* (501호)이진구: 보증금 130,000,000원, 전입일자 2019-08-26, 확정일자 2019-08-09, 배당신고일자 2024-10-24. (참고: 501호에 이진구 임차인 정보가 2건 존재합니다. 두번째 정보는 보증금 33,000,000원, 전입일자 2024-03-15, 확정일자 2024-02-21, 배당신고일자 2024-10-29 입니다.)

* (502호)오정균: 보증금 35,000,000원, 전입일자 2019-12-11, 확정일자 2019-12-11, 배당신고일자 2024-10-25.

* 강수복: 보증금 0원, 전입일자 2015-03-03.

3.3. 등기부 요약

토지 등기부채권 총액: 442,000,000원 (주요 권리: 근저당, 압류, 임의경매)

건물 등기부채권 총액: 896,000,000원 (주요 권리: 근저당, 주택임차권, 압류, 임의경매)

말소기준권리(건물)는 2013.02.08. 근저당권(한우리신용협동조합, 325,000,000원)입니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 건물 구성

본 건물은 지하철 1호선 용문역 인근에 위치한 근린주택으로, 1층은 제1종 근린생활시설(소매점)로 이용되고 있으며, 2~4층은 다가구주택(총 10가구), 5층은 제2종 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 현황은 2개 호로 구분되어 이용 중입니다.

4.2. 인근 상권 특성

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 용문역과 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 비교적 많고, 다양한 근린생활시설 및 주거 시설이 혼재된 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 생활 편의시설

본건은 용문역 역세권에 위치하며, 주변에 대형마트, 병원, 은행, 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 및 현황 특이사항

* 1층 피로티에 44.7㎡의 제1종 근린생활시설(소매점)이 증축되었으며, 이는 공부상 '제시외 물건'으로 평가되었으므로 확인이 필요합니다.

* 5층은 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) 1개호로 등재되어 있으나, 현황상 2개호로 구분되어 이용 중으로, 이에 대한 정확한 현황 파악 및 법적 검토가 필요합니다.

6.2. 기타 확인 필요 사항

* 이해관계인의 폐문부재로 건물 내부 구조 확인이 어려워 공부자료 및 현지조사 정보에 기초하여 평가되었으므로, 경매 진행 시 내부 구조 및 실제 이용 상태를 반드시 확인해야 합니다.

* 임대관계가 미상인 부분이 있어, 실제 임대 현황 및 권리관계에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전지하철 1호선 용문역 역세권에 위치한 근린주택으로, 주거 및 상업시설로서의 가치를 모두 갖추고 있습니다. 총 10가구의 다가구주택과 1종 및 2종 근린생활시설로 구성되어 있으며, 총 10억 원 이상의 등기부채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다수의 임차인이 있으나 대항력이 없는 것으로 파악되어 인수 부담이 적은 점은 긍정적입니다. 다만, 5층 이용 상태의 공부상 차이 및 제시외 건물 존재 등 현황 파악이 필요한 부분들이 있어, 입찰 전 철저한 현장 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대전지하철 1호선 용문역 역세권의 우수한 입지

* 다가구주택 및 근린생활시설의 복합 용도로 안정적인 임대 수익 기대

* 대항력 없는 임차인으로 인한 인수 보증금 부담이 적음

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 투자의 효율성

9. 예상 입찰가

감정가: 1,413,550,200원 (약 14억 1,355만원)

최근 주변 다세대/빌라 매매 사례는 4,500만원 ~ 8,000만원으로, 이는 개별 소형 단위 거래로 본건 전체 건물 규모와는 시세 차이가 있습니다. 본건 건물의 연면적(약 127평)과 감정가(약 14.13억)를 고려할 때, 평당 감정가는 약 1,113만원으로 산정됩니다. 주변 개별 빌라의 평당 단가(약 300만~540만원)와는 상당한 격차가 존재하며, 이는 본건 건물의 규모, 용도 (상가 포함), 최신 건축 연도(2013년 사용승인) 등에 기인한 것으로 보입니다.

임차인 인수 보증금이 없는 점과 우수한 입지 조건을 고려하여, 감정가의 85% 수준을 적정 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 1,201,500,000원 (약 12억 150만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.