나이스옥션 법원경매 고양 2024타경63518 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 OOOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.03.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 연립/다세대주택, 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대 내 부동산(단독주택)으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1-7
본건은 등고평탄한 사디리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

기호 8
본건은 등고평탄한 부정형의 토지로서, 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약 4미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1
계획관리지역(2015-08-04), 국토이용용도지역기타(성장관리지역(주거zone)), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도5.5m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

기호 2, 3, 5, 6, 8
계획관리지역(2015-08-04), 국토이용용도지역기타(성장관리지역(주거zone)), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호 4, 7
계획관리지역(2015-08-04), 국토이용용도지역기타(성장관리지역(주거zone)), 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 가-아
주택 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕, 평지붕) 지상3층 건물로서
현재 공사(중단) 중임.

이용상태

본건 단독주택으로 신축중인 건물로 현재 기초(콘크리트) 공사(중단) 중임.

설비내역

-.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 가-아는 건축설계도상 3층에 다락이 소재하며, 건물 감정평가시 이를 고려하여 감정평가함.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록1은 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환)
3.목록9~16은 기준시점 건물(8동)이 확인되며, 공사는 중단된 상태로 보임.
4.목록9~16에 건축설계도상 3층에 다락이 소재하며, 건물 평가시 이를 고려하여 평가함.
5.목록9~16은 등기사항전부증명서상 사용승인 받지 않은 건물로 확인됨.
6.본건은 신축허가를 득한 것으로 확인되며 덕양구청 건축과에 유선 확인시 감정평가당시까지 신축신고 유효한것으로 확인됨.
(제3내지 제6항 감정평가서참조)
7.현황 조사에 의하면 본건 토지 및 건물 출입구에 '유치권 행사중'이라는 현수막 설치되어 있음.
8.현황조사보고서 상 토지 지상에 소재하는 컨테이너 1동은 매각에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경63518 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 672-85

용도: 단독주택

감정가: 3,523,431,000원

토지면적: 1574.00㎡ (약 475.80평)

건물면적: 1062.82㎡ (약 321.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 믿OOO

2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 연립/다세대주택, 그리고 일부 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다. 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 북서측으로는 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다.

주변 환경을 조사한 결과, 본건의 직접적인 혐오시설이나 악취, 소음 등을 유발하는 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획에 따라 제한보호구역(전방지역:25km), 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당되어 향후 건축이나 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 믿OOO입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2022년 1월 14일자 믿음신용협동조합의 근저당권(을19)이며, 이보다 선순위인 권리는 없습니다. 말소기준권리보다 후순위인 김유민의 근저당권(을23) 및 채권자(믿음신용협동조합)가 신청한 임의경매개시결정(갑10) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 본 건에는 '유치권 행사중'이라는 현수막이 설치되어 있어 유치권 성립 가능성이 있습니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 명시되어 있으며, 유치권에 대한 명확한 소멸 여부는 추가 확인이 필요합니다. 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 총액은 0원으로 파악되어, 명도 관련 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 건은 전형적인 주택지대에 위치하고 있어, 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설이 일부 혼재되어 있습니다. 따라서 적극적인 상권 활성화나 임대수익률 증대를 기대하기보다는, 거주 목적에 적합한 입지라고 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 내유초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변에 연립/다세대주택 및 단독주택이 밀집해 있습니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 가능하나, 주요 교통망과의 연결성은 다소 떨어질 수 있습니다. 단독주택의 특성상, 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동을 통해 접근해야 할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

1. 유치권: 현수막 설치 및 특이사항 명시로 볼 때, 유치권 존재 가능성이 높습니다. 유치권은 낙찰자가 인수해야 하는 권리일 수 있으며, 해결 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

2. 미사용승인 건물 및 공사중단: 현재 건물은 공사가 중단된 상태이며, 등기부상 사용승인을 받지 못한 것으로 확인됩니다. 건축 설계상 다락이 존재하나, 법적 사용승인을 받기 위한 추가 공사 및 절차가 필요할 것으로 보입니다. 신축 허가는 유효한 것으로 확인되나, 완공 및 사용승인까지의 불확실성이 존재합니다.

3. 농지취득자격증명 요건: 본 건 토지 중 일부(목록1)는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않습니다.

4. 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리지역, 제한보호구역, 가축사육제한구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하여 향후 토지 이용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

5. 제외 물건: 토지 지상 컨테이너 1동은 매각에서 제외되므로, 인도 및 명도 과정에서 혼동이 없도록 주의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 대규모 단독주택 신축 부지 및 미완성 건물입니다. 넓은 토지 면적과 상당한 규모의 건물 면적을 갖추고 있으나, 현재 공사가 중단된 상태이며 사용승인을 받지 못했습니다. 가장 큰 리스크 요인은 '유치권'의 존재 가능성과 미사용승인 건물이라는 점입니다. 이러한 점들은 본 건의 가치를 현저히 하락시키는 요인으로 작용할 수 있으며, 낙찰 후 해결 과정에서 추가적인 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다. 따라서 본 건은 상당한 리스크를 감수하고 투자할 만한 여력이 있는 경험 많은 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

1. 넓은 대지 면적: 1574.00㎡ (약 475.80평)의 넓은 토지는 향후 개발 또는 재건축 시 큰 잠재력을 가질 수 있습니다.

2. 신축 허가 유효: 신축 허가가 유효하다는 점은 법적 절차 진행 가능성을 시사합니다.

3. 주변 주택지대: 단독주택, 연립/다세대주택이 혼재된 주택지대에 위치하여 주거 환경 조성의 가능성이 있습니다.

4. 유치권 및 미준공 해결 시 가치 상승: 유치권 문제를 해결하고 공사를 완료하여 사용승인을 받는다면, 토지 및 신축 건물의 가치를 상당 부분 회복할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터의 최근 매매 정보는 소형 다세대주택에 대한 것으로, 본 건 단독주택의 규모, 용도, 상태와는 현저히 달라 직접적인 시세 비교 및 예상 입찰가 산정에 활용하기 어렵습니다. 따라서 본 건의 예상 입찰가는 감정가(3,523,431,000원)를 기준으로, 앞서 언급된 유치권, 미사용승인, 공사중단 등의 잠재적 리스크를 면밀히 고려하여 산정해야 합니다.

유치권 해결 비용, 잔여 공사 비용, 건축 관련 제반 비용, 그리고 미사용승인으로 인한 잠재적 문제점들을 종합적으로 검토해야 합니다. 이러한 리스크들을 감안할 때, 본 건의 입찰가는 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

구체적인 예상 입찰가는 유치권의 실체 및 해결 비용, 잔여 공사 비용에 대한 정확한 추산이 선행되어야 하므로, 본 보고서에서는 명확한 금액 제시가 어렵습니다. 다만, 투자자는 철저한 현장 조사와 법률적 검토를 통해 본 건의 총 투자 비용을 산출하고, 이를 바탕으로 보수적인 접근을 통해 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

감정평가서 요약 - 토지감정요항표

Google Maps 및 위성 지도 검색 결과 (해당 지역 내 혐오시설 검색)

제공된 등기부요약 - 토지 등기부요약

제공된 물건명세서 참고사항 및 주의사항

제공된 최근 매매 JSON 정보 1

제공된 최근 매매 JSON 정보 2

제공된 최근 매매 JSON 정보 3

제공된 최근 전월세 JSON 정보 1

제공된 최근 전월세 JSON 정보 2

제공된 최근 전월세 JSON 정보 3

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