나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63871 [3] 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 2층213호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 '지축역' 북동측 인근에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지축역(지하철3호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하3층/지상9층 중 제211호, 제212호, 제213호로서

외벽: 돌붙임마감 등
창호: 프로젝트창 등임.

이용상태

공부상 공히 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 지하주차장설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 '제1,2종근린생활시설, 업무시설 및 의료시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 40m 내외, 남측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접하며 남측 도로를 통해 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 광로3류(폭 40m~50m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2022-08-31)(고양지축지구)<공공주택 특별법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 112m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 고양지원 2025타경63871 (3)

3. 소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 2층213호 (도로명: 경기도 고양시 덕양구 지축로 74)

4. 용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점) (건축물대장상 제1,2종근린생활시설, 업무시설 및 의료시설)

5. 감정가: 425,000,000원

6. 토지면적: 8.97㎡ (약 2.71평)

7. 토지지분: 8.969㎡ (약 2.71평)

8. 토지 제시외면적: 0.00㎡

9. 건물면적: 40.60㎡ (약 12.28평)

10. 건물지분: 40.6㎡ (약 12.28평)

11. 건물 제시외면적: 0.00㎡

12. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

13. 경매구분: 부동산 임의경매

14. 채권자: 에프피에스에이치2309유동화전문유한회사

15. 특이사항: 유동화물건

1.1. 건물 개요

1.1. 1. 건물명: 벨라미

1.1. 2. 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕

1.1. 3. 층수: 지하3층 / 지상9층

1.1. 4. 해당 호수: 2층 213호

1.1. 5. 건축 허가일: 2021-02-02

1.1. 6. 사용 승인일: 2022-07-20

1.1. 7. 총 세대수/호수: 158호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 '지축역' 북동측 인근에 위치합니다.

* 부근은 각종 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대로 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 3호선 지축역이 소재하는 등 대중교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 외관

* 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하3층/지상9층 건물 중 제2층 213호입니다.

* 외벽은 돌붙임 마감 등이며, 창호는 프로젝트 창 등입니다.

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

* 토지는 사다리형으로 '제1,2종근린생활시설, 업무시설 및 의료시설' 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

* 북측으로 폭 약 40m 내외, 남측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접하며, 남측 도로를 통해 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 을1 근저당권 (경인북부수산업협동조합, 2022-10-28, 10,000,000원)으로 판단됩니다.

3.2. 등기부상 권리 현황

* 갑2: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (권리자: 이윤아)

* 을1: 근저당권 (권리자: 경인북부수산업협동조합, 권리금액: 10,000,000원, 접수일자: 2022-10-28)

* 갑3: 소유권이전 신탁 (권리자: 신영부동산신탁 주식회사, 접수일자: 2022-10-28)

* 갑6: 압류 (권리자: 고양시, 접수일자: 2025-06-09)

* 갑7: 임의경매 (권리자: 에프피에스에이치2309유동화전문유한회사, 권리금액: 10,000,000원, 접수일자: 2025-08-11)

3.3. 채권 총액 (확인된 내역 기준)

* 등기부채권 총액: 10,000,000원 (근저당권 및 임의경매 채권액 기준)

3.4. 매각으로 소멸되는 권리

* 을1 근저당권, 갑6 압류, 갑7 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (개요는 비고에 없음)

3.6. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 등 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건은 각종 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대에 위치하고 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 현황

* 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 실제 이용상태는 공실입니다.

* 건축물대장상 건물은 제1,2종근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로도 활용 가능한 복합 용도입니다. [cite: 1, JSON]

4.3. 상권 특성

* 지축역 인근 상업지역으로 유동인구 및 잠재적 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 지하철 3호선 지축역 이용이 편리합니다.

* 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

5.2. 편의시설

* 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 환경

* 상업지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

* 현재 공실 상태로, 향후 공실 장기화 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

* 임대차 관계 및 보증금, 차임 등이 미상으로, 인수할 보증금은 없으나 관련 사항을 추가 확인할 필요가 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본 토지는 다음과 같은 다양한 토지이용계획 및 제한사항에 해당됩니다. 매수인은 관련 법규 및 지구단위계획 등을 반드시 확인해야 합니다.

* 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구)

* 광로3류(폭 40m~50m), 중로2류(폭 15m~20m) 접합

* 가축사육제한구역 (일부제한, 전부제한)

* 공공주택지구(고양지축지구)

* 제한보호구역(전방지역:25km)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인등 대상, 대상 용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로 사용되는 토지)

6.4. 혐오시설 여부

* 주변 지역 조사 결과, 본 물건에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 고양시 덕양구 지축동에 위치한 역세권 상가 건물입니다.

* 지하철 3호선 지축역과의 접근성이 우수하며, 주변 상업지대 형성에 따른 잠재적 가치를 가지고 있습니다.

* 현재 공실 상태이나, 건축물대장상 다용도로 활용 가능한 점은 긍정적입니다.

* 다수의 토지이용 제한사항이 존재하므로, 투자 결정 전 이에 대한 충분한 검토가 필수적입니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 3호선 지축역 인근으로 유동인구 확보 및 임차 수요 기대.

* 다목적 활용 가능 건물: 근린생활시설 외 업무시설, 의료시설 등으로도 활용 가능성이 있어 사업 계획 수립 시 유연성 확보.

* 낮은 권리금액: 등기부상 총 채권액이 1,000만원으로 상대적으로 낮아 권리 관계가 복잡하지 않을 가능성.

* 자체 건물 면적 대비 토지 지분: 건물의 전용면적(40.60㎡) 대비 토지 지분(8.97㎡)이 비교적 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 감정가 425,000,000원을 기준으로 하되, 본 보고서에서 제시된 입지조건, 상권 분석, 생활정보, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 시장 조사를 통해 최종적인 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.