나이스옥션 법원경매 속초 2021타경11683 [1] 강원특별자치도 속초시 노학동 산506-11 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 속초시 노학동에 소재한 "금호설악리조트" 남측 인근에 위치하며, 주변은 설악산 국립공원과 농경지, 전원주택 등이 혼재하는 시가지주변의 농경지대 및 임야지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근 노선버스 정류장까지의 거리, 운행빈도 등으로 보아 대중 교통여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태

·[일련번호 1] : 부정형 완경사 및 급경사의 자연림입니다. ·[일련번호 2~4] : 세장형 완경사의 주거나지입니다. ·[일련번호 5] : 사다리형 완경사의 주거나지입니다. ·[일련번호 6] : 부정형 완경사의 현황도로입니다. ·[일련번호 7] : 부정형 완경사의 주택부지 및 일부 도로입니다. ·[일련번호 8] : 정방형 완경사의 토목공사 진행중단된 토지입니다. ·[일련번호 9,10,11] : 세장형 완경사의 토목공사 진행중단된 토지입니다. ·[일련번호 12] : 부정형 완경사의 자연림입니다. ·[일련번호 13] : 부정형 완경사의 토목공사 진행중단된 진입도로입니다.

인접 도로상태

- [일련번호 6] 및 [일련번호 7] 동측일부는 로폭 약6미터의 현황 도로이며, [일련번호 1~5, 13]은 [일련번호 6]을 통하여 출입합니다. - [일련번호8~12]는 [일련번호 13]을 통하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

·[일련번호 1] : 도시지역, 자연녹지지역, 자연환경보전지역(2020-03-16), 공익용산지(2020-03-16)<산지관리법>, 보전산지(2020-03-16)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공원자연환경지구<자연공원법>, 국립공원<자연공원법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) ·[일련번호 2,3,4,5,6,8,10,11,13] : 도시지역, 자연녹지지역, 준보전산지 ·[일련번호 7] : 도시지역, 자연녹지지역, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) ·[일련번호 9,12] : 도시지역, 자연녹지지역, 자연환경보전지역(2020-03-16), 공익용산지(2020-03-16)<산지관리법>, 보전산지(2020-03-16)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공원자연환경지구<자연공원법>, 국립공원<자연공원법>

제시목록 외의 물건

·[일련번호 1] 북서측 일부 지상에 구조가 간단한 제시외물건㈀(목조, 농막, 소유자미상, 약12.2㎡)이 소재하나, 이동 용이한 것으로 보이므로 해당 농막은 평가하지 아니하였습니다. ·[일련번호 7] 지상에 제시외건물㈁(미등기, 일반건축물대장상 경량철골구조 단독주택 69.21㎡, 소유자 박혜령)이 소재하며, 해당 제시외건물은 토지와 구분되는 별개의 부동산이므로 평가외 하 였습니다.

공부와의 차이

- [일련번호 2~5]는 공부상 지목 "임야" 이나, 현황 "주거나지" 로서 지상에 콘크리트 토목기초가 소재합니다. - [일련번호 6]은 공부상 지목 "임야" 이나, 현황 "도로" 입니다. - [일련번호 7]은 공부상 지목 "대"이나, 현황 일부 "도로"입니다. - [일련번호 8~11,13]은 공부상 지목 임야이나, 현황 개발행위 진행하다가 토목공사 중단된 상태의 잡종지, 진입도로부지 등입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록1 일부 지상에 매각대상이 아닌 소유자미상의 이동 가능한 농막(목조 단층 약 12.2㎡)이 소재
-목록2~5 공부상 지목 "임야"이나 현황 "주거나지"로서 지상에 건물신축을 위한 콘크리트 토목기초가 소재하며 토지 가치에 포함하여 감정평가됨
-목록6 공부상 지목 "임야"이나 현황 "도로"로서 이용상 제한 받는 점을 감안하여 감정평가됨
-목록 8~11, 13 공부상 지목 "임야"이나 현황 "개발행위 진행하다가 토목공사 중단된 상태의 잡종지, 진입도로 등"임
- 목록7은 지상에 매각대상아닌 건물 소재하며(토지 공유자 박혜령 소유의 미등기 건물), 매각대상아닌 건물로 제한받는 점을 감안한 평가금액임.
- 목록 13 경계에 토사 유출 방지를 위한 것으로 보이는 철재 기둥들이 묻혀있음.
-분묘 소재 여부는 별도 확인 필요(분묘소재시 분묘기지권 성립 여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 속초지원 2021타경11683 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 속초시 노학동 산506-11

용도: 임야

토지면적: 16423.00㎡ (약 4968.1평)

토지지분: 16229.984㎡ (약 4909.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 138.84㎡

감정가: 2,009,519,000원

1.3. 매각 대상

토지 일부 지분 매각

총 13개 목록으로 분할 매각되었으며, 본 사건은 목록 1의 일부 지분 매각에 해당함.

일괄매각 조건으로 진행됨.

1.4. 특이사항 및 주의사항

중복병합사건, 중복사건, 공유자우선매수신고, 분묘기지권, 지분매각, 공동담보

- 목록 1 일부 지상에 매각대상이 아닌 소유자미상의 이동 가능한 농막(목조 단층 약 12.2㎡)이 소재함.

- 목록 2~5: 공부상 지목 "임야"이나 현황 "주거나지"로서 건물 신축 위한 콘크리트 토목기초 소재하며 토지 가치에 포함 감정평가됨.

- 목록 6: 공부상 지목 "임야"이나 현황 "도로"로서 이용상 제한 감안하여 감정평가됨.

- 목록 8~11, 13: 공부상 지목 "임야"이나 현황 "개발행위 진행하다 토목공사 중단된 상태의 잡종지, 진입도로 등"임.

- 목록 7: 지상에 매각대상이 아닌 건물 소재(토지 공유자 박혜령 소유 미등기 건물)하며, 건물로 제한받는 점 감안한 평가금액임.

- 목록 13 경계에 토사 유출 방지를 위한 것으로 보이는 철재 기둥들이 묻혀 있음.

- 분묘 소재 여부는 별도 확인 필요 (분묘 소재 시 분묘기지권 성립 여지 있음).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 속초시 노학동에 소재하며, "금호설악리조트" 남측 인근에 위치함. 주변은 설악산 국립공원과 농경지, 전원주택 등이 혼재하는 시가지 주변의 농경지대 및 임야지대임.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 대부분 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 일부 지역은 자연환경보전지역, 공익용산지, 보전산지, 준보전산지, 공원자연환경지구, 국립공원 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 따름.

- 특히, 국립공원 구역 내에 위치하여 관련 법규에 따른 엄격한 규제가 적용될 것으로 예상됨.

2.4. 인접 도로상태

일련번호 6 및 7 동측 일부는 로폭 약 6미터의 현황 도로이며, 일련번호 1~5, 13은 일련번호 6을 통해 출입함. 일련번호 8~12는 일련번호 13을 통해 출입함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

총 3명의 임차인이 있으나, 모두 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있음. 전입일자 및 사업자등록일자는 확인되나, 확정일자 및 배당신고일자는 없음. 대항력은 없는 것으로 판단됨.

- 임차인: 김만식, 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2006-01-06, 대항력: 없음

- 임차인: 박혜령, 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2003-06-25, 대항력: 없음

- 임차인: 이신영, 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2019-05-07, 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 토지 등기부 요약 (권리 분석)

등기부상 채권 총액은 2,907,598,930원임.

말소기준권리는 2019년 10월 16일 접수된 이서윤의 가압류(갑2)임.

이하 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이나, 일부 가등기(갑1, 갑8)는 말소되지 않고 인수될 가능성이 있어 추가 확인이 필요함.

- 근저당: 강현농업협동조합 (2건), 주식회사성심레미콘, 박경만 (총 4건, 합계 501,000,000원)

- 지상권: 강현농업협동조합 (1건, 2014년 7월 21일부터 30년)

- 소유권이전청구권가등기: 주식회사지엠오 (갑1), 구룡홀딩스주식회사 (갑8) - 말소 예정 없음

- 가압류: 이신영 (갑2, 말소기준권리), 이화연 (갑3, 갑9) - 말소 예정

- 강제경매: 김광희 (갑4), 이현국 (갑5), 이서윤 (갑6) - 말소 예정

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 기재되어 있으나, 등기부상 말소 예정이 없는 소유권이전청구권가등기(갑1, 갑8)는 인수 여부를 반드시 확인해야 함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 설악산 국립공원 인근의 자연경관이 우수한 지역에 위치하며, 금호설악리조트, 농경지, 전원주택 등이 혼재하는 특성을 보임.

이는 휴양 및 주거 목적에 적합한 환경을 제공할 수 있으나, 국립공원 관리 구역 내의 엄격한 건축 및 개발 제한으로 인해 상업적 개발에는 한계가 있을 수 있음.

4.2. 주변 개발 현황

일부 토지에서 개발행위가 진행되었으나 중단된 상태이며, 주거나지로 활용 가능한 지반 정비가 일부 이루어진 점을 고려할 때, 향후 개발 잠재력은 존재함.

다만, 지목과 현황의 불일치, 토지 이용 제한 사항 등을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

속초시 중심지와는 다소 거리가 있으나, 차량 접근이 가능하여 기본적인 생활 편의 시설 이용에는 큰 불편함이 없을 것으로 판단됨. 설악산 국립공원 및 지역 관광 명소와의 접근성이 양호함.

5.2. 주변 환경

주변에 농경지 및 전원주택이 분포하고 있어 상대적으로 조용하고 쾌적한 환경을 기대할 수 있음. 다만, 산간 지역의 특성상 일부 지역은 지리적 고립감이 있을 수 있음.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 국립공원 구역임을 감안할 때 대규모 개발이나 특정 시설 입지는 제한될 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 행정적 제약

- 중복병합사건, 공유자우선매수신고, 지분매각 등으로 인해 절차가 복잡하며, 공유자 우선매수 신고 시 낙찰이 무효가 될 수 있음.

- 국립공원 구역, 자연환경보전지역 등으로 묶여 있어 건축 및 토지 이용에 대한 법적 제약이 매우 클 수 있음.

- 공부상 지목과 현황이 상이한 토지가 다수 존재하며(주거나지, 도로, 토목공사 중단지 등), 이는 향후 행정 처리 및 개발에 문제를 야기할 수 있음.

6.2. 물리적 및 현황 리스크

- 분묘기지권 성립 가능성이 있으며, 발견 시 분묘 이장 등 추가 비용 및 법적 분쟁이 발생할 수 있음.

- 매각 대상이 아닌 농막 및 타인 소유의 미등기 건물이 소재하여, 소유권 관련 분쟁의 소지가 있음.

- 토목공사 중단 상태의 토지, 경계 토사 유출 방지용 철재 기둥 등은 추가적인 정비 및 보수 비용 발생 가능성을 시사함.

6.3. 권리 관계 리스크

- 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기(갑1, 갑8)의 인수 여부에 따라 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있음.

- 등기부상 권리 총액이 감정가를 초과하는 점은 입찰자에게 심리적 부담으로 작용할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 강원 속초시 노학동의 설악산 국립공원 인근에 위치한 임야 지분으로, 아름다운 자연환경과 뛰어난 경관을 자랑합니다. 토지는 다수의 필지로 나뉘어 있으며, 일부는 주거지나 도로로 현황 이용 중이고, 일부는 개발행위가 중단된 상태입니다. 감정가는 20억 원을 상회하지만, 상당한 금액의 등기부상 채무가 존재하며, 국립공원 구역 내라는 점, 분묘기지권 및 가등기 인수 가능성 등 여러 법적, 현황적 리스크를 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 매력

- 설악산 국립공원 인근의 쾌적한 자연환경 및 우수한 경관.

- 금호설악리조트 등 관광 자원과의 인접성.

- 향후 관광, 휴양, 전원주택 단지 조성 등의 잠재력 (개발 제한 범위 내).

8.2. 토지 활용 가능성

- 일부 토지가 주거나지 및 도로 현황으로 이용 중이며, 토목 기초 공사가 완료된 점은 향후 건축 또는 개발 시 초기 비용 절감 요인이 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가(2,009,519,000원)를 기준으로 하되, 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정됩니다. 하지만, 본 건은 지분 매각, 중복 사건, 분묘기지권, 가등기 인수 가능성, 국립공원 등 엄격한 개발 제한, 복잡한 권리관계 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 가지고 있습니다.

따라서, 입찰가는 이러한 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본건의 현황, 관련 법규, 토지 이용 계획, 그리고 인수 가능성이 있는 권리(가등기 등)에 대한 철저한 현장 조사 및 법률 검토 후, 감정가의 70~80% 수준인 약 14억 원 ~ 16억 원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정 시에는 모든 권리 분석, 현장 조사 결과, 공유자 우선매수 신고 여부 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

주의: 제시된 예상 입찰가는 일반적인 분석에 기반한 것이며, 실제 낙찰가는 시장 상황, 입찰 경쟁률, 추가 정보 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.