나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63871 [2] 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 2층212호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 '지축역' 북동측 인근에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지축역(지하철3호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하3층/지상9층 중 제211호, 제212호, 제213호로서

외벽: 돌붙임마감 등
창호: 프로젝트창 등임.

이용상태

공부상 공히 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 지하주차장설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 '제1,2종근린생활시설, 업무시설 및 의료시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 40m 내외, 남측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접하며 남측 도로를 통해 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 광로3류(폭 40m~50m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2022-08-31)(고양지축지구)<공공주택 특별법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 112m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63871 (2)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 2층212호

용도: 근린상가

감정가: 425,000,000원

토지면적: 8.97㎡ (약 2.71평)

토지 지분: 8.969㎡ (약 2.71평)

건물면적: 40.60㎡ (약 12.28평)

건물 지분: 40.6㎡ (약 12.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프피에스에이치2309유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건

1.2. 건축물 정보

건물명: 벨라미

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하3층/지상9층 중 제2층 제212호

주요 용도: 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설 (전유부 표기상 용도)

사용승인일: 2022-07-20 (준공)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 '지축역' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 각종 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 3호선 지축역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

북측으로 폭 약 40m 내외, 남측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있으며, 남측 도로를 통해 주된 진출입이 이루어집니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 소유권이전: (갑3) 신영부동산신탁 주식회사 (2022-10-28 접수)

* 근저당: (을1) 경인북부수산업협동조합 (2022-10-28 접수, 10,000,000원)

* 압류: (갑6) 고양시 (2025-08-11 접수, 세무 관련)

* 임의경매: (갑7) 에프피에스에이치2309유동화전문유한회사 (2025-08-11 접수, 10,000,000원)

* 기타: (갑2) 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2022-10-28 접수)

3.2. 권리 분석 의견

등기부상 을구의 근저당 및 갑구의 압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 존재합니다. 본 경매 사건은 임의경매(갑7)로 진행되고 있으며, 말소기준권리(을1 근저당)보다 늦은 권리들은 경매 완료 시 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계 등: 미상

3.4. 임차인 관련 주의사항

임대차 관계가 확인되지 않아 인수되는 보증금은 없으나, 현재 공실 상태이므로 명도 대상은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 소재한 지축동 일대는 지축역을 중심으로 상업지대가 형성되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 특히, 대형 복합 쇼핑몰인 스타필드 고양점이 차량으로 약 5~10분 거리에 위치하여(약 1km 이내) 쇼핑, 외식, 문화, 여가 등 다양한 활동이 가능하며, 이는 주변 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

4.2. 업종 분석

건물 용도는 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 복합적이며, 본건(212호)은 공부상 제2종 근린생활시설(일반음식점)이나 현재 공실 상태입니다. 주변 상권의 특성을 고려할 때, 배후 주거 단지와 스타필드 고양점 방문객을 대상으로 하는 업종, 또는 전문 서비스 업종 등이 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑/문화: 스타필드 고양점 (아쿠아필드, 스포츠몬스터, 영풍문고, 다양한 브랜드 매장, 식음료 시설 등)이 인근에 위치하여 이용이 매우 편리합니다.

* 대중교통: 지하철 3호선 지축역과 다수의 버스 노선을 통해 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

5.2. 주변 환경

지축역 인근의 상업지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구)으로 지정되어 있으며, 광로/중로 접합, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 제한보호구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도)에 포함되어 있어 향후 거래 시 관련 규정 확인이 필요합니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설(폐기물 처리 시설, 장례 시설 등)이 확인되지는 않았습니다.

6.3. 기타 참고사항

* 유동화 물건으로, 통상적인 경매 절차와는 다소 다를 수 있으므로 관련 절차에 대한 사전 이해가 필요합니다.

* 건물 이용상태가 공실로, 명도에 대한 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 지축동, 지축역 인근에 위치한 상가 건물입니다. 연면적 40.60㎡(약 12.28평) 규모로, 주요 상업 시설인 스타필드 고양이 인접해 있어 상권 활성화 및 유동인구 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 자체는 비교적 최근(2022년 준공)에 지어져 비교적 신축에 속하며, 내부 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으며, 현재 공실 상태라 명도 부담 또한 없습니다. 다만, 토지거래허가구역에 포함되는 점과 유동화 물건이라는 점은 취득 시 유의해야 할 사항입니다. 전반적으로 입지, 건물 상태, 권리 관계 측면에서 양호한 조건으로 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지축역 초역세권, 대형 복합 쇼핑몰 '스타필드 고양' 인접으로 풍부한 유동인구 및 상권 배후 확보.

* 신축급 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물로 관리 상태 및 내부 시설 양호 기대.

* 권리상 안전: 말소기준권리 이하 권리 소멸 예상, 인수되는 권리 및 임차인 없음.

* 공실 상태: 명도 진행 부담 없음.

* 잠재적 가치: 주변 개발 계획 및 스타필드 고양 등 편의시설 접근성으로 인한 상권 성장 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 425,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 0원임을 감안할 때, 본 물건은 감정가 수준에서 시작하여 주변 시세, 향후 상권 전망, 건물의 현 상태 및 향후 투자 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 신축급 상가의 입지적 이점과 공실 상태 등을 고려할 때, 감정가 대비 80%~100% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 다만, 정확한 시세 조사와 현장 방문을 통한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.