나이스옥션 법원경매 여주 2024타경32322 [6] 경기도 양평군 양서면 국수리 359-4 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도성 · 평가일 2024.03.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양서면 국수리 소재 ‘국수중학교‘ 서측 인근에 위치하는 집합건물(국수리 359-4 외 1필지, 제2층 제201호 외 7개호)로서, 주변은 농경지, 학교, 단독주택, 다가구주택, 노변을 따라 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물 내 제2층 제201호, 제202호, 제203호, 제204호 및 제3층 제301호, 제302호, 제303호, 제304호로서,
외벽 : 건축용 인조석재 붙임 등 마감,
내벽 : 벽지, 일부 타일붙임 등 마감(탐문사항),
창호 : 하이샷시 창호 등 마감.

이용상태

소매점(1층), 공동주택(다세대주택, 2층∼3층)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 화재경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(국수리 359-4, 359-9)를 일단으로 하여, 인접 토지와 등고평탄한 부정형 토지로 공동주택(다세대주택) 및 소매점(1층) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 6번국도 및 인접도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<국수리 359-4> : 계획관리지역, 주거개발진흥지구(국수2), 제2종지구단위계획구역, 주거용지, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-
12-09)(수도법시행령제14조의3제1호)<수도법>,하수처리구역(국수하수처리구역)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.
<국수리 359-9> : 계획관리지역, 주거개발진흥지구(국수2), 제2종지구단위계획구역, 주거용지, 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(국수하수처리구역)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 기호(가) 201호(임차권 설정), 기호(다) 203호(전세권 설정), 기호(사) 303호(임차권 설정)의 등기사항을 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경32322 (6)

* 소재지: 경기도 양평군 양서면 국수리 359-4 3층 302호

* 건물용도: 다세대주택

* 감정가: 108,000,000원

* 건물면적: 45.73㎡ (약 13.83평)

* 토지면적: 33.66㎡ (약 10.18평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농협 (농OOOOOOOOOOO)

* 특이사항: 공동담보 물건

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 양평군 양서면 국수리 소재 국수중학교 서측 인근에 위치함.

* 주위환경: 주변은 농경지, 학교, 단독주택, 다가구주택, 노변을 따라 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준임.

* 토지 이용: 2필지(국수리 359-4, 359-9)를 일단으로 하여 인접 토지와 등고평탄한 부정형 토지로, 공동주택(다세대주택) 및 소매점(1층) 건물 부지로 이용 중임.

* 접근성: 본건 북서측으로 6번 국도 및 인접 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

1.1. 1.토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구(국수2), 제2종지구단위계획구역, 주거용지 등으로 지정되어 있음.

* 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다양한 환경 및 개발 관련 규제가 적용되고 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 법적 제약 사항을 면밀히 검토해야 함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 11월 08일자 농업협동조합자산관리회의 근저당 (채권최고액 50,310,000원)

* 매각으로 인한 소멸: 말소기준권리보다 늦은 시점에 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-08-26

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-08-26

* 확정일자: 2014-08-19

* 배당신고일자: 2024-05-23

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음.

* 총 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 양평군 양서면 국수리는 주거 지역과 농경지가 혼재하고 있으며, 노변을 따라 소규모 근린생활시설이 분포하는 지역임.

* 국수중학교 인근에 위치하여 교육 시설과의 접근성이 있으며, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있음.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상권으로 이해하는 것이 적절함.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 국수중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 마련되어 있으며, 편의점 등 기본적인 근린생활시설 이용이 가능함.

* 교통: 6번 국도 접근성이 좋아 차량 이동이 용이하며, 대중교통 이용 또한 가능한 수준임.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 파악되지 않음. 오히려 토지이용계획상 수질보전특별대책지역 등 환경보전 구역으로 다수 지정되어 있어 청정한 환경 유지를 위한 노력이 이루어지고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용규제: 본건은 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 외에도 가축사육제한, 수질보전특별대책지역 등 다수의 환경 관련 규제를 받고 있어, 향후 건축 또는 토지 이용 시 법적인 제약이 발생할 수 있음.

* 건물 상태: 감정평가서에 건물의 내부 마감에 대한 탐문사항이 기재된 것으로 보아, 실제 건물 상태와 공부상의 내용이 일부 차이가 있을 수 있으므로 현장 확인을 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 중요함.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 처리 결과에 따라 경매 진행에 영향을 줄 가능성도 있으나, 본건이 단독으로 매각되는 경우 낙찰로 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자에게 직접적인 권리 부담은 없을 것으로 예상됨.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 양평군 양서면 국수리에 위치한 다세대주택으로, 국수중학교 인근이라는 교육적 입지 조건을 갖추고 있음.

* 건물과 토지 면적이 적절하며, 주변은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 환경임.

* 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이며, 인수되는 임차 보증금 또한 없어 권리 관계가 매우 안전한 물건으로 판단됨.

* 다만, 다수의 토지이용계획 및 환경 관련 규제가 존재하는 점은 향후 활용 방안 검토 시 유의해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능함.

* 건물 신축 연도(2014-2016년 범위 추정)가 비교적 최근으로, 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮음.

* 양평 지역의 꾸준한 수요와 함께, 지역 개발 잠재력을 고려한 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 108,000,000원

* 비교 시세 분석:

* 최근 거래된 유사 면적(약 11.35평, 37.53㎡)의 다세대주택이 79,000,000원 (2026년 3월)에 거래되었습니다.

* 비교적 더 넓은 면적(약 15.5평, 51.3㎡)의 다세대주택이 132,000,000원 (2026년 4월)에 거래되었습니다.

* 본건은 45.73㎡ (약 13.83평) 면적으로, 거래 사례와 비교 시 감정가(108,000,000원)는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 권리 분석: 인수되는 권리 및 보증금이 없어 권리상 안전한 물건임.

* 투자 고려사항:

* 신축 연도가 비교적 최근이며, 국수중학교 인근의 입지 조건.

* 양평 지역 부동산 시장의 전반적인 흐름 및 향후 개발 가능성.

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가 108,000,000원을 기준으로, 최근 거래 사례의 상단(약 117,660,000원)과 하단(약 96,256,800원)을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상회하는 금액에서 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

* 권리상의 부담이 없고, 입지 및 물건 상태가 양호하다는 점을 감안할 때, 보수적인 관점에서 감정가 수준 또는 소폭 하회하는 금액부터 접근을 고려해볼 수 있습니다.

* 제안 입찰가: 100,000,000원 (백만원)

* 참고: 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인과 주변 경쟁 물건 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.