나이스옥션 법원경매 여주 2024타경32322 [8] 경기도 양평군 양서면 국수리 359-4 3층 304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도성 · 평가일 2024.03.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양서면 국수리 소재 ‘국수중학교‘ 서측 인근에 위치하는 집합건물(국수리 359-4 외 1필지, 제2층 제201호 외 7개호)로서, 주변은 농경지, 학교, 단독주택, 다가구주택, 노변을 따라 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물 내 제2층 제201호, 제202호, 제203호, 제204호 및 제3층 제301호, 제302호, 제303호, 제304호로서,
외벽 : 건축용 인조석재 붙임 등 마감,
내벽 : 벽지, 일부 타일붙임 등 마감(탐문사항),
창호 : 하이샷시 창호 등 마감.

이용상태

소매점(1층), 공동주택(다세대주택, 2층∼3층)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 화재경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(국수리 359-4, 359-9)를 일단으로 하여, 인접 토지와 등고평탄한 부정형 토지로 공동주택(다세대주택) 및 소매점(1층) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 6번국도 및 인접도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<국수리 359-4> : 계획관리지역, 주거개발진흥지구(국수2), 제2종지구단위계획구역, 주거용지, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-
12-09)(수도법시행령제14조의3제1호)<수도법>,하수처리구역(국수하수처리구역)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.
<국수리 359-9> : 계획관리지역, 주거개발진흥지구(국수2), 제2종지구단위계획구역, 주거용지, 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(국수하수처리구역)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 기호(가) 201호(임차권 설정), 기호(다) 203호(전세권 설정), 기호(사) 303호(임차권 설정)의 등기사항을 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경32322 (8)

소재지: 경기도 양평군 양서면 국수리 359-4 3층 304호

용도: 다세대주택

감정가: 116,000,000원

토지 면적: 36.65㎡ (약 11.09평)

토지 지분: 36.65㎡ (약 11.09평)

건물 면적: 49.80㎡ (약 15.06평)

건물 지분: 49.80㎡ (약 15.06평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양서면 국수리 소재 ‘국수중학교’ 서측 인근에 위치하는 집합건물로서, 주변은 농경지, 학교, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통 수준임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 6번 국도 및 인접 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리

없음. 본건 매각으로 인해 등기부상 권리들은 모두 소멸될 예정임.

인수되는 권리

인수되는 보증금은 없습니다.

임차인 현황

* 임차인: 우 세

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-10

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

기타사항

* 본건은 공동담보 물건으로, 2개 필지(국수리 359-4, 359-9)를 일단으로 하여 집합건물이 건축되어 있음.

* 등기사항전부증명서상 기호(가) 201호, 기호(다) 203호, 기호(사) 303호에 임차권 또는 전세권 설정 등기가 존재하나, 말소기준권리(근저당)보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됨.

* 말소기준권리: 2013-11-08 농업협동조합자산관리회사 근저당권.

* 총 등기부채권액 (말소기준권리 포함, 경매개시채권 제외): 76,325,555원.

4. 상권분석

주변 건물 이용 현황

본건 건물은 1층 소매점, 2층~3층 다세대주택으로 이용 중임.

인근 시세 정보

* 그랜드빌리지 202동 (2016년식, 전용면적 62.18㎡): 2025년 11월, 183,000,000원 (직거래)

* 그랜드빌리지 (105동) (2015년식, 전용면적 51.3㎡): 2026년 4월, 132,000,000원 (중개거래)

* 여하빌라 (335-7) (2014년식, 전용면적 37.53㎡): 2026년 3월, 79,000,000원 (중개거래)

시세 분석

본건의 건물 전용면적(49.80㎡)과 유사한 '그랜드빌리지 (105동)'의 최근 실거래가(51.3㎡, 132,000,000원)를 기준으로 볼 때, 본건의 적정 시세는 약 128,000,000원 수준으로 추정됨. 이는 현재 감정가 116,000,000원보다 약 10% 가량 높음.

5. 생활정보

건축물 구조 및 마감

철근콘크리트 구조 평지붕 3층 건물이며, 외벽은 건축용 인조석재 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시로 마감되어 있음.

설비 현황

도시가스에 의한 난방 설비, 위생 설비, 급배수 설비, 화재경보 설비 등이 구비되어 있음.

편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함.

교육시설

국수중학교가 인근에 위치하고 있음.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있음. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 상수원수질보전지역 등 환경 및 개발 관련 규제가 다수 존재하여 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제약이 발생할 수 있음.

건물 노후도 및 유지보수

제시된 주변 시세 자료의 건물 연식이 2014년~2016년으로 본건과 유사할 것으로 추정됨. 건물에 대한 정확한 유지보수 현황을 파악하여 추후 발생할 수 있는 수리 비용을 고려해야 함.

혐오시설 및 환경 문제

주변 지도 검색 결과, 본건 인근에 직접적으로 불쾌감을 유발하는 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 즉각적으로 확인되지 않으나, 토지이용계획 상 상수원수질보전지역 및 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당하므로 환경 관련 규제를 숙지할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 양서면 국수리에 위치한 다세대주택으로, 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준임. 권리분석 결과 인수되는 권리나 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계는 비교적 명확함. 최근 유사 면적 다세대주택의 실거래가와 비교했을 때 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 판단되며, 시세 차익의 가능성이 있음. 다만, 토지가 복합적인 용도지역 및 각종 규제 지역에 묶여 있어 토지 이용에 제약이 따를 수 있다는 점은 신중하게 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 주변 유사 물건 실거래가 대비 낮아 투자 메리트가 있음.

* 권리관계의 명확성: 인수되는 보증금 및 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 권리 관련 분쟁 소지가 적음.

* 입지: 국도 6호선 인접 및 대중교통 이용이 편리한 편임.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 116,000,000원

* 주변 시세 (유사 면적 기준): 약 128,000,000원

* 인수 보증금: 0원

종합적인 판단 하에, 본건은 감정가 이상으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 토지이용계획상의 제약 사항 및 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 적정 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 125,000,000원

* 권장 입찰가: 110,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.