나이스옥션 법원경매 여주 2024타경32322 [4] 경기도 양평군 양서면 국수리 359-4 2층 204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도성 · 평가일 2024.03.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양서면 국수리 소재 ‘국수중학교‘ 서측 인근에 위치하는 집합건물(국수리 359-4 외 1필지, 제2층 제201호 외 7개호)로서, 주변은 농경지, 학교, 단독주택, 다가구주택, 노변을 따라 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물 내 제2층 제201호, 제202호, 제203호, 제204호 및 제3층 제301호, 제302호, 제303호, 제304호로서,
외벽 : 건축용 인조석재 붙임 등 마감,
내벽 : 벽지, 일부 타일붙임 등 마감(탐문사항),
창호 : 하이샷시 창호 등 마감.

이용상태

소매점(1층), 공동주택(다세대주택, 2층∼3층)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 화재경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(국수리 359-4, 359-9)를 일단으로 하여, 인접 토지와 등고평탄한 부정형 토지로 공동주택(다세대주택) 및 소매점(1층) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 6번국도 및 인접도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<국수리 359-4> : 계획관리지역, 주거개발진흥지구(국수2), 제2종지구단위계획구역, 주거용지, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-
12-09)(수도법시행령제14조의3제1호)<수도법>,하수처리구역(국수하수처리구역)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.
<국수리 359-9> : 계획관리지역, 주거개발진흥지구(국수2), 제2종지구단위계획구역, 주거용지, 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(국수하수처리구역)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 기호(가) 201호(임차권 설정), 기호(다) 203호(전세권 설정), 기호(사) 303호(임차권 설정)의 등기사항을 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경32322 (4)

물건소재지: 경기도 양평군 양서면 국수리 359-4 2층 204호

경매구분: 부동산임의경매

감정평가액: 116,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 및 토지 현황

용도: 다세대주택 (1층 소매점, 2-3층 공동주택)

토지면적: 36.66㎡ (약 11.09평)

토지지분: 36.66㎡ (약 11.09평)

건물면적: 49.81㎡ (약 15.07평)

건물지분: 49.81㎡ (약 15.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 양평군 양서면 국수리 소재 ‘국수중학교‘ 서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 농경지, 학교, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재되어 있으며, 도로변을 따라 각종 근린생활시설이 입지하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구(국수2), 제2종지구단위계획구역, 주거용지 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다양한 규제 및 제한사항이 적용됩니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건은 북서측으로 6번 국도 및 인접 도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 도로 이용이 양호합니다.

2.5. 주변 시설

주변 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 대규모 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않습니다. 다만, 국수중학교가 인근에 위치하며, 수질보전특별대책지역 등 환경 관련 규제가 적용되는 점은 고려해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건의 말소기준권리는 2013년 11월 8일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다. 해당 근저당권보다 늦게 설정된 모든 권리(후순위 근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 최종적으로 2024년 3월 7일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정(갑4)이 말소될 예정입니다.

3.2. 등기부상 권리 총액

등기부상 채권 총액은 667,200,000원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

현재 파악된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 권

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-16

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금은 0원입니다.

임차인은 대항력이 없으며 보증금 또한 없는 것으로 확인되어, 인수할 보증금 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

본건이 속한 건물은 1층은 소매점, 2층 및 3층은 공동주택(다세대주택)으로 이용되고 있습니다. 이는 주거와 상업 기능을 겸비한 복합적인 상권 특성을 보여줍니다.

4.2. 주변 상업 시설

건물 주변으로 각종 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건이 위치한 양서면 국수리 일대는 주거지, 농경지, 학교 등이 어우러져 있는 지역입니다.

5.2. 건축 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조 평지붕 3층 건물이며, 본건은 2층 204호입니다. 내부에는 도시가스 난방 설비, 위생 설비, 급·배수 설비, 화재 경보 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용규제

본건 토지에는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 외에도 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 환경 및 개발 관련 규제가 다수 존재합니다. 이는 향후 재건축 또는 증축 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 기타 권리사항

등기사항전부증명서상 다른 호수(201호, 203호, 303호)에 임차권 또는 전세권이 설정된 등기사항이 있으니, 관련 내용을 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 다만, 말소기준권리보다 후순위일 경우 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 양서면 국수리에 위치한 다세대주택으로, 국수중학교 인근에 자리하고 있습니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준이며, 철근콘크리트 구조의 비교적 신축(2014-2016년 준공된 유사 건물 사례 존재) 건물에 속해 있습니다. 권리관계상 특별히 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 토지이용계획상 다수의 규제가 존재하며, 이는 향후 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 인수 부담 없음

임차인이 대항력 없이 보증금 0원으로 파악되어, 낙찰 후 추가적인 인수 부담이 없습니다.

8.2. 시장 대비 낮은 감정가

최근 거래된 주변 유사 다세대주택의 실거래가를 분석한 결과, 본건의 감정가(116,000,000원) 대비 실거래가는 약 130,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 파악됩니다. 이는 본건이 시장 가치 대비 저평가되었을 가능성을 시사합니다.

8.3. 대중교통 접근성

국수역 인근이며 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(49.81㎡)의 다세대주택이 2026년 4월에 13,200만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 감정가는 116,000,000원입니다. 낙찰 후 인수할 보증금이 없는 점과 유사 물건의 실거래가를 고려할 때, 보수적으로 감정가의 100% ~ 110% 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위를 116,000,000원에서 128,000,000원으로 제시합니다.

최종 입찰가는 법원 매각 현황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 정확한 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.