나이스옥션 법원경매 여주 2024타경32322 [2] 경기도 양평군 양서면 국수리 359-4 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도성 · 평가일 2024.03.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양서면 국수리 소재 ‘국수중학교‘ 서측 인근에 위치하는 집합건물(국수리 359-4 외 1필지, 제2층 제201호 외 7개호)로서, 주변은 농경지, 학교, 단독주택, 다가구주택, 노변을 따라 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물 내 제2층 제201호, 제202호, 제203호, 제204호 및 제3층 제301호, 제302호, 제303호, 제304호로서,
외벽 : 건축용 인조석재 붙임 등 마감,
내벽 : 벽지, 일부 타일붙임 등 마감(탐문사항),
창호 : 하이샷시 창호 등 마감.

이용상태

소매점(1층), 공동주택(다세대주택, 2층∼3층)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 화재경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(국수리 359-4, 359-9)를 일단으로 하여, 인접 토지와 등고평탄한 부정형 토지로 공동주택(다세대주택) 및 소매점(1층) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 6번국도 및 인접도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<국수리 359-4> : 계획관리지역, 주거개발진흥지구(국수2), 제2종지구단위계획구역, 주거용지, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-
12-09)(수도법시행령제14조의3제1호)<수도법>,하수처리구역(국수하수처리구역)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.
<국수리 359-9> : 계획관리지역, 주거개발진흥지구(국수2), 제2종지구단위계획구역, 주거용지, 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(국수하수처리구역)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 기호(가) 201호(임차권 설정), 기호(다) 203호(전세권 설정), 기호(사) 303호(임차권 설정)의 등기사항을 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 여주지원 2024타경32322 (2)

물건소재지: 경기도 양평군 양서면 국수리 359-4 2층 202호

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 111,000,000원

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1.2. 기본 정보 요약

용도: 다세대주택 (1층 소매점, 2-3층 공동주택)

토지면적: 34.63㎡ (약 10.48평)

건물면적: 47.05㎡ (약 14.23평)

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (등기부상 근저당권자 및 경매신청 채권자)

특이사항: 공동담보 물건

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 양평군 양서면 국수리 소재 ‘국수중학교’ 서측 인근에 위치함.

주변은 농경지, 학교, 단독주택, 다가구주택, 노변을 따라 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

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2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능함.

인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준임.

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2.3. 토지 이용 및 주변 도로

토지는 2필지(국수리 359-4, 359-9)를 일단으로 하여, 인접 토지와 등고평탄한 부정형 토지로 공동주택(다세대주택) 및 소매점(1층) 건부지로 이용 중임.

본건 북서측으로 6번 국도 및 인접 도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호함.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

최초 소유권 보존 등기일: 2013년 11월 5일 (소유자: 서재용)

말소기준권리: 2013년 11월 8일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권액 52,650,000원)

본건 경매 개시 결정 등기일: 2024년 3월 7일 (채권자: 농업협동조합자산관리회사, 경매 신청 채권액 240,406,669원)

이후 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

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3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016년 4월 26일

대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018년 9월 3일

확정일자: 2018년 8월 9일

배당신고일자: 2024년 5월 23일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

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3.3. 말소기준 권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(압류, 가압류, 후순위 근저당 등)는 매각으로 인해 소멸함.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있어, 낙찰자가 소유권을 취득 시 권리상의 특별한 인수 사항은 없을 것으로 보임.

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4. 상권분석

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4.1. 용도 및 건물 구성

본 건물은 1층 소매점, 2~3층 다세대주택으로 복합 용도로 이용 중임.

건물은 철근콘크리트 구조로, 2013년~2016년 사이에 준공된 것으로 추정됨.

본건은 2층 202호이며, 전용면적 47.05㎡ (약 14.23평)임.

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4.2. 주변 시세 분석

최근 거래된 주변 다세대주택 시세는 다음과 같음.

* 2025년 11월: 62.18㎡ (약 18.8평) 183,000,000원 (약 294만원/㎡)

* 2026년 4월: 51.3㎡ (약 15.5평) 132,000,000원 (약 257만원/㎡)

* 2026년 3월: 37.53㎡ (약 11.4평) 79,000,000원 (약 211만원/㎡)

본건의 면적(47.05㎡)과 비교 시, 유사 면적의 매물들은 1.3억 ~ 1.8억 수준에서 거래되었음.

감정가 111,000,000원은 최근 거래가 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됨.

최근 실거래가 평균 면적당 가격을 적용하면, 본건(47.05㎡)의 시세는 대략 1억 1천 7백만원 ~ 1억 3천만원 수준으로 추정됨.

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5. 생활정보

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5.1. 편의시설 및 교육기관

단지 인근에 국수중학교가 위치하여 교육 환경이 양호함.

노변을 따라 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

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5.2. 주거 환경

농경지, 학교, 주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 조용하면서도 편의시설 이용이 가능한 환경임.

지역 특성상 일부 농경지 및 자연환경과 함께 있음.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리관계 리스크

감정평가서에 언급된 특정 임차권 및 전세권 등기 사항에 대해 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없다고 명시되어 있으나, 혹시 모를 인수 사항 발생 가능성에 대비하여 입찰 전 법원 현황 조사를 통해 최종 소멸 여부를 재확인하는 것이 권장됨.

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6.2. 법규 및 제한 사항

토지이용계획 상 '계획관리지역', '주거개발진흥지구', '제2종지구단위계획구역', '가축사육제한구역', '교육환경보호구역', '수질보전특별대책지역(1권역)' 등 다수의 용도지역 및 제한사항이 존재함. 이는 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 시 제약을 받을 수 있음.

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6.3. 기타 리스크

혐오시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 지역 특성상 농경지 등이 인접해 있어 축사 등에서 발생하는 냄새나 소음 등 환경적 요인이 있을 수 있음.

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7. 투자 포인트

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7.1. 강점

감정가가 주변 시세 대비 낮게 책정되어 있어 시세 차익 실현 가능성이 있음.

말소기준 권리 이후 모든 권리가 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건임.

양평군 양서면 지역은 서울 접근성이 좋으며, 전원생활 및 투자 수요가 꾸준히 있는 지역임.

1층 소매점 공간을 활용한 임대 수익 창출 가능성이 있음.

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7.2. 기회

주변 개발 계획이나 교통망 확충 등의 호재 발생 시 가치 상승 잠재력이 있음.

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8. 종합 의견

본 물건은 양평군 양서면 국수리에 위치한 다세대주택으로, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됨. 권리관계 또한 비교적 명확하며, 소멸되는 권리가 많아 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득할 수 있음. 다만, 다수의 공법상 제한 사항이 존재하므로 향후 건축이나 이용 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 함.

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9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 111,000,000원임.

주변 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 물건들이 1.3억 ~ 1.8억 수준에서 거래되었음.

본건의 전용면적 47.05㎡(약 14.23평)를 기준으로, 최근 실거래가 평균 면적당 가격(약 250만원/㎡)을 적용 시 약 1억 1천 7백만원 ~ 1억 3천만원 수준의 시세가 추정됨.

권리관계 인수사항 없음, 대항력 있는 임차인 없음, 1층 상가 공간 보유 등을 고려하여,

본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 111,000,000원 ~ 122,100,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장함.

(참고: 인수되는 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 제외됨.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.