나이스옥션 법원경매 여주 2024타경32322 [7] 경기도 양평군 양서면 국수리 359-4 3층 303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도성 · 평가일 2024.03.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양서면 국수리 소재 ‘국수중학교‘ 서측 인근에 위치하는 집합건물(국수리 359-4 외 1필지, 제2층 제201호 외 7개호)로서, 주변은 농경지, 학교, 단독주택, 다가구주택, 노변을 따라 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물 내 제2층 제201호, 제202호, 제203호, 제204호 및 제3층 제301호, 제302호, 제303호, 제304호로서,
외벽 : 건축용 인조석재 붙임 등 마감,
내벽 : 벽지, 일부 타일붙임 등 마감(탐문사항),
창호 : 하이샷시 창호 등 마감.

이용상태

소매점(1층), 공동주택(다세대주택, 2층∼3층)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 화재경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(국수리 359-4, 359-9)를 일단으로 하여, 인접 토지와 등고평탄한 부정형 토지로 공동주택(다세대주택) 및 소매점(1층) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 6번국도 및 인접도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<국수리 359-4> : 계획관리지역, 주거개발진흥지구(국수2), 제2종지구단위계획구역, 주거용지, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-
12-09)(수도법시행령제14조의3제1호)<수도법>,하수처리구역(국수하수처리구역)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.
<국수리 359-9> : 계획관리지역, 주거개발진흥지구(국수2), 제2종지구단위계획구역, 주거용지, 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(국수하수처리구역)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 기호(가) 201호(임차권 설정), 기호(다) 203호(전세권 설정), 기호(사) 303호(임차권 설정)의 등기사항을 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 여주지원 2024타경32322 (7) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 양평군 양서면 국수리 359-4 3층 303호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 110,000,000원입니다.

토지 면적은 34.34㎡ (약 10.39평)이며, 토지 지분 또한 34.34㎡ (약 10.39평)입니다.

건물 면적은 46.66㎡ (약 14.11평)이며, 건물 지분도 46.66㎡ (약 14.11평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 농OOOOOOOOOOO이며, 공동담보 물건으로 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있습니다.

주의사항에 대한 구체적인 내용은 제공되지 않았습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 양평군 양서면 국수리 소재 ‘국수중학교‘ 서측 인근에 위치합니다.

주변은 농경지, 학교, 단독주택, 다가구주택, 그리고 노변을 따라 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정도 보통인 편입니다.

본건 북서측으로는 6번 국도 및 인접 도로와 접하고 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2013년 11월 8일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1, 26,000,000원)입니다.

등기부등본상 을1 근저당권을 포함한 모든 근저당권, 임차권, 가압류, 임의경매개시결정 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황 조사 결과, 한국토지주택공사가 보증금 75,000,000원, 차임 0원으로 임차 중이었으며, 전입일자는 2014년 10월 1일, 확정일자는 2014년 9월 23일입니다.

해당 임차인은 배당 신고를 2023년 9월 13일에 하였으나, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기사항전부증명서상 기호(가) 201호(임차권 설정), 기호(다) 203호(전세권 설정), 기호(사) 303호(임차권 설정)의 등기사항을 참고하시기 바랍니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 양평군 양서면 국수리 지역은 농경지, 주거시설, 학교 및 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

1층은 소매점으로 이용 중이고, 2층과 3층은 다세대주택으로 사용되고 있어 주거 및 상업 기능이 혼재되어 있습니다.

국수중학교가 인근에 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 국도와 접해 있어 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물이며, 본건은 3층 303호입니다.

내부 마감은 벽지 및 일부 타일 붙임 등으로 되어 있으며, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다.

설비로는 도시가스에 의한 난방 설비, 위생 설비, 급·배수 설비, 화재 경보 설비 등이 구비되어 있어 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 본 건 토지(국수리 359-4, 359-9)는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 주거용지 등으로 지정되어 있습니다.

다만, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다양한 환경 및 개발 제한 사항이 존재하여 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

또한, 등기사항전부증명서상 기호(가) 201호, 기호(다) 203호, 기호(사) 303호에 설정된 임차권 및 전세권 등기사항을 참고할 필요가 있으나, 매각으로 소멸되는 권리로 확인되었습니다.

건축물대장과 실제 현황 간 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

별도의 인수할 보증금이 없다는 점이 큰 장점입니다.

양평군 양서면의 비교적 양호한 입지 조건과 기본적인 주거 및 편의 설비를 갖추고 있으며, 교통 접근성도 나쁘지 않습니다.

다만, 복잡한 토지이용계획상의 제한 사항과 주변 환경이 고려되어야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

인수 부담이 없는 권리 분석상 안전한 물건입니다.

양평 지역의 주거 수요를 고려할 때, 임대 수익 또는 실거주 목적으로 접근할 수 있습니다.

최근 실거래가 데이터를 고려했을 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택의 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 37.53㎡(약 11.35평)의 물건이 2026년 3월 3,900만원에, 전용면적 51.3㎡(약 15.52평)의 물건이 2026년 4월 1억 3,200만원에, 전용면적 62.18㎡(약 18.81평)의 물건이 2025년 11월 1억 8,300만원에 거래되었습니다.

본건의 건물 면적은 46.66㎡(약 14.11평)이며, 감정가는 1억 1천만원입니다.

감정가 대비 평당 가격은 약 235만 7천원 수준으로, 최근 거래된 사례들의 평당 가격(약 210만 5천원에서 294만 3천원) 범위 내에 있습니다.

특히, 2014년에 건축된 유사 연식의 37.53㎡ 면적 물건이 7,900만원에 거래된 점을 감안하면, 본 건의 감정가는 합리적으로 산정된 것으로 판단됩니다.

인수할 권리가 없는 점을 고려하여, 현재 시세 및 감정가를 바탕으로 105% 수준인 약 1억 1천 5백 50만원에서 110% 수준인 약 1억 2천 1백만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본인이 직접 물건을 확인하고, 해당 경매 물건의 동향 및 경쟁 상황을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.