나이스옥션 법원경매 여주 2024타경32322 [3] 경기도 양평군 양서면 국수리 359-4 2층 203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도성 · 평가일 2024.03.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양서면 국수리 소재 ‘국수중학교‘ 서측 인근에 위치하는 집합건물(국수리 359-4 외 1필지, 제2층 제201호 외 7개호)로서, 주변은 농경지, 학교, 단독주택, 다가구주택, 노변을 따라 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물 내 제2층 제201호, 제202호, 제203호, 제204호 및 제3층 제301호, 제302호, 제303호, 제304호로서,
외벽 : 건축용 인조석재 붙임 등 마감,
내벽 : 벽지, 일부 타일붙임 등 마감(탐문사항),
창호 : 하이샷시 창호 등 마감.

이용상태

소매점(1층), 공동주택(다세대주택, 2층∼3층)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 화재경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(국수리 359-4, 359-9)를 일단으로 하여, 인접 토지와 등고평탄한 부정형 토지로 공동주택(다세대주택) 및 소매점(1층) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 6번국도 및 인접도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<국수리 359-4> : 계획관리지역, 주거개발진흥지구(국수2), 제2종지구단위계획구역, 주거용지, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-
12-09)(수도법시행령제14조의3제1호)<수도법>,하수처리구역(국수하수처리구역)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.
<국수리 359-9> : 계획관리지역, 주거개발진흥지구(국수2), 제2종지구단위계획구역, 주거용지, 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(국수하수처리구역)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 기호(가) 201호(임차권 설정), 기호(다) 203호(전세권 설정), 기호(사) 303호(임차권 설정)의 등기사항을 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경32322 (3)

소재지: 경기도 양평군 양서면 국수리 359-4 2층 203호

물건종별: 다세대주택

감정평가액: 110,000,000원

토지면적: 34.34㎡ (약 10.39평)

건물면적: 46.66㎡ (약 14.11평)

매각물건: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 양평군 양서면 국수리 소재 '국수중학교' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 농경지, 학교, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

해당 토지(국수리 359-4, 359-9)는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을1 근저당, 농업협동조합자산관리회사, 2013년 11월 8일 접수, 19,500,000원

매각으로 소멸되는 권리:

등기사항전부증명서상 을1(근저당), 을2(전세권설정), 을3(근저당공동담보목록), 갑2(압류), 갑3(가압류), 갑4(임의경매개시결정), 갑3-1(가압류변경) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

"매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 별도 기재된 사항은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 사회복지법인신망원복지재단 (이름: 신 *)

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2024년 5월 31일

대항력: 없음

* 등기부등본상 사회복지법인신망원복지재단의 전세권(을2, 65,000,000원, 2014-02-11 접수)은 말소 예정이나, 임차인 현황에서 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 따라서 해당 임차인의 보증금 65,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 판단됩니다.

* 물건 정보의 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'이 언급되어 있으나, 명확히 특정되지 않았으며, 기재된 임차인의 경우 '대항력 없음'으로 표시되어 있습니다.

권리분석 요약:

현재까지 파악된 정보상으로는 말소기준권리보다 늦은 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 등기 상태로 부동산을 취득할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, '대항력있는임차인'에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 양평군 양서면 국수리 지역의 근린생활시설 및 주거지역이 혼재된 곳에 위치합니다.

주변에 학교와 상업시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

지역 개발 계획(주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역)이 수립되어 있어 향후 지역 발전에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

편의시설:

* 주변에 국수중학교가 위치하며, 노변을 따라 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교통:

* 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 이용이 가능합니다.

혐오시설 정보:

주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

'대항력있는임차인' 표기:

물건 정보에 '대항력있는임차인'이라는 문구가 기재되어 있으나, 명확히 특정되지 않았고, 기재된 임차인은 '대항력 없음'으로 표시되어 있어 혼란의 여지가 있습니다. 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 명도 진행 시 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

개발 및 토지이용 규제:

다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 향후 건축 행위나 재건축 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 양서면 국수리 소재의 다세대주택으로, 학교 및 근린생활시설이 인접한 지역에 위치하고 있습니다.

부동산 임의경매로 진행되며, 권리분석상 인수되는 권리 없이 깨끗한 상태로 취득 가능할 것으로 예상됩니다.

다만, '대항력있는임차인'에 대한 불확실성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

건축물은 1층 상가, 2-3층 다세대주택으로 이용 중이며, 도시가스 난방 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양평군 양서면 지역의 개발 잠재력: 주거개발진흥지구 및 제2종지구단위계획구역 지정으로 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 명도 용이성: 현재까지 파악된 임차인은 대항력이 없어 명도 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

* 합리적인 감정가: 감정평가액 110,000,000원을 기준으로 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래가는 다음과 같습니다.

* 37.53㎡ (2014년식): 79,000,000원 (2026년 3월)

* 51.3㎡ (2015년식): 132,000,000원 (2026년 4월)

* 62.18㎡ (2016년식): 183,000,000원 (2025년 11월)

본건의 건물면적은 46.66㎡이며, 감정가는 110,000,000원입니다.

이는 면적 및 연식 등을 고려할 때 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

최근 거래된 37.53㎡의 경우 약 210만 원/㎡, 51.3㎡의 경우 약 257만 원/㎡ 수준입니다. 본건의 감정가는 약 236만 원/㎡ 수준으로, 중간 정도의 가격대를 형성하고 있습니다.

잠재적 리스크(대항력있는 임차인 불확실성)를 감안하면, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가:

감정가 110,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 잠재적 리스크를 고려하여 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

실제 입찰가는 경매 당일 현장 분위기 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.