나이스옥션 법원경매 여주 2024타경32322 [5] 경기도 양평군 양서면 국수리 359-4 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도성 · 평가일 2024.03.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양서면 국수리 소재 ‘국수중학교‘ 서측 인근에 위치하는 집합건물(국수리 359-4 외 1필지, 제2층 제201호 외 7개호)로서, 주변은 농경지, 학교, 단독주택, 다가구주택, 노변을 따라 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물 내 제2층 제201호, 제202호, 제203호, 제204호 및 제3층 제301호, 제302호, 제303호, 제304호로서,
외벽 : 건축용 인조석재 붙임 등 마감,
내벽 : 벽지, 일부 타일붙임 등 마감(탐문사항),
창호 : 하이샷시 창호 등 마감.

이용상태

소매점(1층), 공동주택(다세대주택, 2층∼3층)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 화재경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(국수리 359-4, 359-9)를 일단으로 하여, 인접 토지와 등고평탄한 부정형 토지로 공동주택(다세대주택) 및 소매점(1층) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 6번국도 및 인접도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<국수리 359-4> : 계획관리지역, 주거개발진흥지구(국수2), 제2종지구단위계획구역, 주거용지, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-
12-09)(수도법시행령제14조의3제1호)<수도법>,하수처리구역(국수하수처리구역)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.
<국수리 359-9> : 계획관리지역, 주거개발진흥지구(국수2), 제2종지구단위계획구역, 주거용지, 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(국수하수처리구역)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 기호(가) 201호(임차권 설정), 기호(다) 203호(전세권 설정), 기호(사) 303호(임차권 설정)의 등기사항을 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경32322 (5)

* 소재지: 경기도 양평군 양서면 국수리 359-4 3층 301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 97,000,000원

* 토지면적: 30.62㎡ (약 9.26평)

* 토지지분: 30.62㎡ (약 9.26평)

* 건물면적: 41.61㎡ (약 12.59평)

* 건물지분: 41.61㎡ (약 12.59평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항:

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 국수리 359-4: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 주거용지, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)

* 국수리 359-9: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 주거용지, 가축사육제한구역(일부제한구역), 교육환경보호구역(상대보호구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 본건은 경기도 양평군 양서면 국수리 소재 ‘국수중학교‘ 서측 인근에 위치하는 집합건물로서, 주변은 농경지, 학교, 단독주택, 다가구주택, 노변을 따라 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 주위환경은 보통으로 평가됨.

* 교통상황:

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

3. 권리분석

* 권리 요약:

* 말소기준권리: 을1 (근저당, 농업협동조합자산관리회사, 2013-11-08)

* 총 등기부채권액: 659,920,000원

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부상 특이사항 없음)

* 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-09-21

* 확정일자: 2017-07-31

* 배당신고일자: 2024-05-09

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 본건 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액(40,000,000원)이 배당을 통해 회수될 것으로 예상되므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 본건은 국수리 소재지로, 주변에 농경지, 주택가와 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

* 국수중학교가 인근에 위치하여 교육 관련 수요가 있으며, 대중교통 이용도 가능한 지역임.

* 다세대주택의 특성상 개별 상권보다는 지역 자체의 주거 배후 수요에 영향을 받는 편임.

5. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육시설: 국수중학교가 인근에 위치함.

* 교통: 인근 노선 버스정류장 이용 가능. 차량 진출입 용이.

* 편의시설: 노변을 따라 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 혐오시설:

* 본건 소재지 인근 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않음. 해당 지역은 계획관리지역 및 주거개발진흥지구로 지정되어 있어 주거 및 근린생활시설 위주의 개발이 이루어지고 있음.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 동일한 담보로 묶인 다른 물건들의 경매 진행 상황 및 낙찰가율이 본건의 낙찰가에 영향을 미칠 수 있음.

* 지역적 특성: 양평군은 수도권 인근 지역이지만, 도심과는 다소 거리가 있어 부동산 가치 상승률이 지역별 편차가 있을 수 있음.

* 건물 노후도: 감정평가서 요약에 구체적인 건축 연도가 명시되어 있지 않으나, 주변 시세로 제시된 건물들의 건축 연도가 2014-2016년인 점을 감안 시 유사한 시기의 건물일 가능성이 있으며, 건물의 관리 상태 및 실제 연식에 따른 가치 변동 가능성을 고려해야 함.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 양평군 양서면 국수리 소재 다세대주택으로, 교육시설(국수중학교)과 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 환경이 갖추어진 물건임.

* 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 되는 권리나 보증금은 없는 것으로 판단됨.

* 공동담보 물건이라는 점은 주의해야 하나, 현 시세와 감정가를 비교했을 때 잠재적 가치가 있을 것으로 보임.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없음.

* 인근 국수중학교 및 근린생활시설 등으로 기본적인 생활 편의가 가능함.

* 양평 지역의 특성상 귀농/귀촌 또는 전원생활을 고려하는 수요층에게 어필 가능성이 있음.

* 감정가 대비 최근 거래 사례를 볼 때, 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 3월 거래된 37.53㎡ 면적의 다세대주택이 7,900만원에 거래됨 (약 210.5만원/㎡)

* 2026년 4월 거래된 51.3㎡ 면적의 다세대주택이 13,200만원에 거래됨 (약 257.3만원/㎡)

* 2025년 11월 거래된 62.18㎡ 면적의 다세대주택이 18,300만원에 거래됨 (약 294.3만원/㎡)

* 본건 면적: 41.61㎡ (약 12.59평)

* 감정가: 97,000,000원

* 본건 면적(41.61㎡)은 비교 사례 중 37.53㎡와 51.3㎡ 사이에 위치하며, 최신 거래 사례의 제곱미터당 단가를 고려할 때 시세는 감정가 이상으로 판단됨.

* 인수 보증금이 0원이므로, 실제 취득 금액은 입찰가와 명도 비용 등으로 구성됨.

* 최근 유사 면적(51.3㎡)의 거래 가격(13,200만원) 및 제곱미터당 단가(약 257.3만원/㎡)를 기준으로 본건 면적(41.61㎡)의 가치를 산정하면 약 107,000,000원 수준으로 추정 가능함.

* 예상 입찰가 범위: 101,000,000원 ~ 107,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.