나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경86963 [1] 경기도 남양주시 다산동 6183-1 법조빌딩정행 지1층비03호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2024.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "의정부지방법원남양주지원" 남서측 도로 월편에 위치
하며 주위는 공공시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건
및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 인근에 경의중앙선
"도농역"이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상 5층 중 지1층 비03호(기호 1)
및 1층 114호(기호 2), 지1층 비02호(기호 3)로서 (사용승인일 : 2021.11.25)
외 벽 : 석재 마감 등
내 벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일, 내부 인테리어 마감 등
창 호 : 샷시 창호 마감

이용상태

근린생활시설(기호 1,3은 인접한 비01호와 함께 윈야드 식당으로 이용중이며, 기호 2는
현재 공실 및 일부 윈야드 식당 1층 통로 등으로 일시적으로 이용중)로 이용중임.

설비내역

급배수, 위생, 상하수도, 화재경보기, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 가장형의 토지로서 인접도로와 등고평탄 하며 제2종 근린생활시설 건부지
(법조빌딩 정행)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 20 미터, 남동측으로 폭 약 12 미터, 기호 2 토지 동측으로 폭 약 6
미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 중로1류
(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역,
공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구), 배출시설설치제한지역,
과밀억제권역, 공장설립승인지역.
기호 2 : 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 소로3류
(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구), 배출시설
설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2024타경86963 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 안OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6183-1 법조빌딩정행 지1층비03호

건물명: 법조빌딩정행

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

건물 층수: 지하 3층, 지상 5층

사용승인일: 2021년 11월 25일

용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 (근린상가)

신축 건물 (2021년 준공)

1.3. 면적 정보

총 토지 면적: 5517.60㎡ (약 1669.19평)

매각 대상 건물 면적: 385.10㎡ (약 116.49평)

매각 대상 건물 지분: 50% (192.55㎡)

토지 지분: (명시된 바 없음, 지분매각 대상)

제시외 면적: 없음

1.4. 매각 대상 정보

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각 (50% 지분)

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

의정부지방법원 남양주지원 남서측에 위치

주위: 공공시설, 업무시설, 근린생활시설 혼재 지역

제반 입지조건 및 주위 환경 보통

2.2. 교통 여건

차량 접근 용이

인근 버스정류장 소재

경의중앙선 "도농역" 인접

전반적인 교통 여건 무난

2.3. 토지 및 도로 상태

2필 일단지의 가장형 토지

인접 도로와 등고평탄

북측 약 20m, 남동측 약 12m, 동측 약 6m 포장도로 접함

2.4. 토지 이용 계획

지역 지구: 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)

도시계획시설: 중로1류(20-25m), 중로3류(12-15m), 소로3류(8m 미만) 접함

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역

3. 권리분석

3.1. 매각 조건

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내용 없음)

3.2. 권리 내역

등기부상 주요 내용:

- 소유권이전1번신탁등기말소 (2022.12.14.)

- 국민건강보험공단 지분압류 (2024.04.22.) - 말소기준권리

- 안미영 강제경매 (2024.12.16.) - 말소

말소기준권리: 국민건강보험공단 지분압류 (2024.04.22.)

말소 예정 권리: 갑2, 갑3, 갑4 등기 모두 말소 예정 (말소기준권리보다 후순위)

3.3. 임차인 현황

임차인: 윤형권

보증금: 5,000,000원

차임: 3,000,000원

전입일자(사업일자): 2022년 11월 1일

대항력: 있음

확정일자, 배당신고일자: 미상

3.4. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리(국민건강보험공단 압류)보다 선순위 권리: 없음 (소유권 이전 신탁 등기 말소됨)

말소기준권리보다 후순위 권리: 안미영 강제경매 등은 말소됨

인수 여부:

- 지상권: 매각으로 소멸되지 않으므로 인수 대상 (세부 내용 없음)

- 대항력 있는 임차인: 대항력이 있으나, 법원에서 "인수 보증금 합계: 0원"으로 판단되었습니다. 다만, 특이사항으로 명시되어 있어 낙찰 후 추가적인 법적 검토 및 부담 발생 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

다산신도시에 위치하며, 법원 및 다양한 업무시설, 주거단지가 혼재된 지역

신축 건물 밀집 지역으로, 현대적이고 계획적인 상권 형성

4.2. 업종 분석

현재 기호 1, 3호는 식당으로 이용 중

기호 2호는 공실 또는 통로로 이용 중

근린생활시설 및 업무시설 종사자, 주변 거주민 대상 상권

4.3. 유동인구 및 배후수요

법원 종사자 및 방문객, 주변 오피스텔 및 아파트 단지 거주민이 주요 배후 수요

경의중앙선 도농역 이용객의 유동인구 흡수 가능성

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

의정부지방법원 남양주지원, 다수의 관공서 및 업무시설

마트, 병원, 식당 등 근린생활시설 다수

5.2. 교육 및 의료 시설

주변에 학교 및 병원 등 편의시설 위치 (구체적 정보는 추가 확인 필요)

5.3. 기타 생활 편의

경의중앙선 도농역을 통한 서울 접근성 양호

차량 이용 시 주요 도로망 접근 용이

주변 지역 개발 및 편의시설 확충 추세 (인근 뉴스 검색 결과 참조)

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련

전체 건물 및 토지의 50% 지분만 매각되므로, 다른 지분 소유주와의 관계 설정 및 재산권 행사 제약 가능성 존재

공동 재산 관리 또는 처분에 있어 협의가 필요할 수 있음

6.2. 임차인 관련

대항력 있는 임차인(윤형권)이 존재하며, 보증금 500만원, 차임 300만원.

법원에서는 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시했으나, "대항력 있음"이 특이사항으로 기재되어 있어, 임차인의 대항력으로 인한 낙찰자 부담 가능성을 배제할 수 없음. 보증금 회수 관련 추가 확인 필수.

6.3. 등기 관련

대지권 미등기 상태: 토지에 대한 소유권 이전 등기가 구분 건물에 맞춰 이루어지지 않아, 토지 사용권 및 소유권 분쟁 발생 소지 존재. 추후 대지권 등기 확보 과정에서 추가 비용 또는 시간이 소요될 수 있음.

6.4. 공실 및 운영 관련

매각 대상 중 일부(기호 2호)가 현재 공실 상태.

임차인(기호 1, 3호)의 임대차 계약 갱신, 임대료 변동, 명도 등 운영 관련 변수 발생 가능성.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

경기도 남양주시 다산동 소재 신축 상가 건물의 50% 지분 매각 건.

법원 인근에 위치하며 역세권 이점을 갖추고 있어 상권 잠재력은 양호한 편.

7.2. 주요 장단점 요약

장점: 비교적 신축 건물, 좋은 입지(법조타운, 역세권), 개발 잠재력 있는 지역.

단점: 지분 매각, 대항력 있는 임차인 부담 가능성, 대지권 미등기, 임대차 관계 불확실성.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

준공 3년차의 비교적 신축 건물로 관리비 부담 적음.

법조타운 인근으로 안정적인 수요층 확보 가능.

경의중앙선 도농역 접근성 우수.

8.2. 기회

다산신도시 개발 완료 및 인구 유입 증가에 따른 상권 활성화 기대.

지분 투자 후 가치 상승 시 매각 차익 또는 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건은 토지 및 건물 지분(50%) 매각이며, 대항력 있는 임차인 및 대지권 미등기 등의 특수 물건입니다.

법원에서 제시한 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 점을 고려하여, 별도의 보증금 인수 금액은 고려하지 않습니다.

단, 상기 명시된 잠재적 리스크(지분 매각, 대항력 임차인, 대지권 미등기 등)를 충분히 반영하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가 1,401,000,000원의 50% 지분 가치에서 잠재적 위험 요소를 할인하여 결정해야 합니다.

9.2. 권고 사항

실제 투자 결정 시에는 현장 방문을 통해 임대차 현황, 건물 상태 등을 직접 확인하고, 권리 분석 내용을 보다 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다.

주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대료 수준을 비교 분석하여 적정 입찰가를 도출하시기 바랍니다. (구체적인 입찰가 범위는 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 결정하시길 권합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.