나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경70286 [2] 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 1층알01-0086호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 "다산한강초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 택지개발지구내 신도시로서 아파트를 기반으로 하는 근린상가, 지식산업센터, 학교, 관공서 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

2022년 5월에 사용승인된 철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건내 1층 알01-0009호외 1개호로서 외벽은 페어글래스 마감, 내벽은 몰타위 페인팅 혹은 인테리어 마감, 창호는 샷시 이중창호임.

이용상태

조사시점 현재 공히 공실 상태인 것으로 조사되었음.

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 승강기, 에스컬레이터, 화재탐지 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 사다리형의 토지로 공장(지식산업센터) 및 지원시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동층, 북층, 서층, 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구) , 대로1류(폭 35m-40m)(접합) , 대로1류(폭 35m-40m)(주간선도로)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 역사문화환경보존지역(가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터200M이상300M이내의지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 현황

본건은 경기도 남양주시 다산동 6250번지에 위치한 현대테라타워DIMC 건물 내 1층 알01-0086호 근린상가입니다. 지식산업센터 건물 내 상가로, 2022년 5월 사용승인되었습니다.

1.2. 감정가 및 면적

총 감정가는 1,061,000,000원입니다.

토지 면적은 14.17㎡ (약 4.28평)이며, 건물 면적은 54.07㎡ (약 16.35평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 경매 개요

사건번호는 남양주지원 2025타경70286 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 등OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 "다산한강초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 택지개발지구 내 신도시로, 아파트를 기반으로 하는 근린상가, 지식산업센터, 학교, 관공서 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물은 동층, 북층, 서층, 남측으로 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상으로는 소유권이전(매매), 신탁등기 말소, 근저당권, 다수의 가압류 및 압류 기록이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 7월 25일 접수된 등촌동새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 기재되어 있으나, 상세 내용은 명확하지 않아 주의가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

조사 시점 현재 임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 권리관계 확인 및 명도 계획 수립에 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 다산동은 대규모 아파트 단지와 신도시 개발로 인한 풍부한 배후 수요를 갖춘 지역입니다. 특히 현대테라타워DIMC는 지식산업센터로서 다양한 업종의 사업체들이 입주해 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 이용 현황

건물 전체는 지식산업센터로 사용 중이며, 본건은 1층 근린상가입니다. 2022년 5월 사용승인이 완료되어 비교적 신축 건물에 해당합니다. 조사 시점 현재 공실 상태로 파악되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다산한강초등학교가 있어 교육 시설 접근성이 양호합니다. 또한, 신도시 개발 지역으로 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 시설

본건 주변 지역은 신도시 택지개발지구로서, 현재까지 조사된 내용으로는 혐오시설이나 특별한 저해 시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

물건명세서에 기재된 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'에 대한 정확한 내용 파악이 필요하며, 인수 시 명도 및 운영에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 공실 및 운영 관련 리스크

본건은 현재 공실 상태이므로, 향후 임대 수익을 얻기 위해서는 적극적인 임차인 유치 활동이 필요합니다. 지식산업센터 내 상가로서 일반 상가 대비 공실 리스크가 존재할 수 있습니다.

6.3. 법규 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 역사문화환경보존지역(가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터 200M이상 300M이내의 지역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역/제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 규제가 적용되고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 신축 지식산업센터 내 1층 근린상가로, 신도시 개발에 따른 잠재적 성장 가능성을 가진 물건입니다. 비교적 양호한 교통 및 입지 조건을 갖추고 있으나, 현재 공실 상태이며 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 존재 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 및 신도시 개발 지역의 성장 잠재력

* 아파트 단지 및 지식산업센터 배후 수요

* 양호한 교통 접근성

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 1,061,000,000원에서 시작하며, 임차인 보증금 인수분은 없는 것으로 파악됩니다. 현재 공실 상태이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 주변 시세, 공실률, 건물 관리비, 예상 임대료 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 95% 범위를 고려해 볼 수 있으나, 상세한 시장 조사 및 현장 방문 후 신중하게 결정해야 합니다.

* 총 채무액 (등기부 기준): 약 24억 8천만원

* 감정가: 10억 6천 1백만원

* 토지 면적: 14.17㎡ (약 4.28평)

* 건물 면적: 54.07㎡ (약 16.35평)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.