나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경70286 [1] 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 1층알01-0009호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 "다산한강초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 택지개발지구내 신도시로서 아파트를 기반으로 하는 근린상가, 지식산업센터, 학교, 관공서 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

2022년 5월에 사용승인된 철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건내 1층 알01-0009호외 1개호로서 외벽은 페어글래스 마감, 내벽은 몰타위 페인팅 혹은 인테리어 마감, 창호는 샷시 이중창호임.

이용상태

조사시점 현재 공히 공실 상태인 것으로 조사되었음.

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 승강기, 에스컬레이터, 화재탐지 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 사다리형의 토지로 공장(지식산업센터) 및 지원시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동층, 북층, 서층, 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구) , 대로1류(폭 35m-40m)(접합) , 대로1류(폭 35m-40m)(주간선도로)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 역사문화환경보존지역(가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터200M이상300M이내의지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 남양주지원 2025타경70286 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 용도: 근린상가

* 감정가: 1,002,000,000원

1.2. 위치 및 건물 정보

* 소재지: 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 1층 알01-0009호

* 신주소: 경기도 남양주시 다산지금로 202 (다산동)

* 건물명: 현대테라타워 DIMC

* 사용승인일: 2022년 5월 (신축 건물)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 1층

* 외벽: 페어글래스 마감

* 내벽: 몰타위 페인팅 또는 인테리어 마감

* 창호: 샷시 이중창호

* 총 층수: 지하 4층 ~ 지상 10층 (본건 1층)

* 본건은 아파트가 아닌 근린상가 건물 내 상가 점포이므로, 아파트의 전용면적 및 분양면적 정보는 해당사항 없습니다.

* 건축물대장상 전유부 정보에는 5층 비에프05-0009호로 표기되어 있어, 제공된 소재지 정보(1층 알01-0009호)와 차이가 있습니다. 정확한 확인이 필요합니다.

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 13.38㎡ (약 4.05평)

* 건물 면적: 51.06㎡ (약 15.45평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 남양주시 다산동 "다산한강초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 택지개발지구 내 신도시 지역으로, 아파트를 기반으로 한 근린상가, 지식산업센터, 학교, 관공서 등이 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건은 건물 동, 북, 서, 남측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 건물 및 토지 이용 현황

* 건물은 2022년 5월 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 토지는 평탄한 사다리형으로, 공장(지식산업센터) 및 지원시설 부지로 이용 중입니다.

* 현재 조사 시점 기준으로 본건은 공실 상태로 파악되었습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)입니다.

* 대로1류(폭 35m-40m), 중로1류(폭 20m-25m), 중로2류(폭 15m-20m) 도로에 접해 있어 교통망이 우수합니다.

* 주요 제한사항으로는 가축사육제한구역, 공공주택지구, 역사문화환경보존지역(가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터200M이상300M이내의지역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인/제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2024년 7월 25일 접수된 등촌동새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

* 본 근저당권보다 늦게 설정된 모든 권리들은 경매 절차에서 소멸될 예정입니다.

3.2. 주요 등기 현황 (말소 예정)

* 소유권 이전 (김지협, 2024-07-25)

* 주식회사안강개발의 신탁등기 말소 (2024-07-25)

* 다수의 가압류 및 압류: 농협은행, 제이비우리캐피탈주식회사, 반포세무서장, 중소기업은행, 분당세무서장, 소상공인시장진흥공단 등 (말소 예정)

* 등촌동새마을금고의 임의경매개시결정 (2025-01-07)

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. 등기부상 확인되지 않으나, 권리 분석 시 반드시 현장 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

3.5. 채권 총액

* 등기부상 채권 총액: 약 2,488,714,182원

* 이는 본건 감정가(1,002,000,000원) 대비 매우 높은 수준으로, 낙찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

* 본건이 위치한 다산동은 최근 개발된 신도시 지역으로, 배후 주거단지와 함께 상권이 활발하게 형성되고 있습니다.

* 주변에 아파트 단지, 지식산업센터, 학교 등이 밀집해 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 입지입니다.

* 1층 근린상가로서 직접적인 노출과 우수한 접근성을 가질 수 있습니다.

4.2. 업종 현황

* 본 건물은 지식산업센터 내 상가로, 다양한 업종의 사무실 및 근린생활시설이 복합적으로 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 편의시설 및 식음료 매장 등 상업 시설 또한 발달해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보입니다.

4.3. 잠재적 경쟁 환경

* 신도시 지역 특성상 경쟁 환경이 치열할 수 있으나, 본 건의 1층 입지는 경쟁력을 가질 수 있습니다.

* 현재 공실 상태임을 감안할 때, 초기 공실 해소를 위한 적극적인 임대 마케팅 및 상권 분석이 요구됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 본건 인근에 다산한강초등학교가 위치하고 있어, 학생 및 학부모를 대상으로 한 상권 형성에 유리합니다.

* 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

* 신도시 개발 지역 특성상 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건물 내 기본적인 급배수, 위생, 승강기, 에스컬레이터, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있어 이용이 편리합니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 검색)

* Google 검색 결과, 본건 인근에서 직접적으로 명시된 혐오시설 (예: 대규모 쓰레기 소각장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 토지이용계획상 "배출시설설치제한지역" 및 "(한강)폐기물매립시설 설치제한지역"과 같은 법적 제한이 존재하며, 이는 향후 건물 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 공실 상태로, 안정적인 임차인 확보 및 공실 기간 관리가 중요합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부 채권 총액이 감정가를 초과하므로, 예상 낙찰가 산정에 신중해야 합니다.

* 인수 권리 가능성: 매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 건축물대장 정보 불일치: 제공된 소재지 정보와 건축물대장상 전유부 정보(5층) 간에 차이가 있어, 정확한 물건 확인이 필수적입니다.

* 토지 이용 제한: 다수의 토지 이용 제한으로 인해 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 다산동의 현대테라타워 DIMC 내 1층 근린상가로, 비교적 신축 건물이며 초등학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 하지만 현재 공실 상태이며, 높은 채권 총액, 건축물대장과의 정보 불일치 등 주의 깊게 살펴보아야 할 사항들이 있습니다. 성공적인 투자를 위해서는 철저한 현장 조사와 함께 정보 불일치 해소, 소멸되지 않는 권리 확인, 그리고 공실 리스크를 고려한 합리적인 임대 전략 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 우수한 건물 상태 기대

* 다산동 신도시 핵심 상권에 위치

* 1층 근린상가로서 높은 가시성과 접근성 보유

* 배후 주거 및 업무 단지, 학교 밀집으로 잠재 고객 확보 용이

* 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,002,000,000원입니다.

현재 공실 상태이며, 인수 보증금은 0원입니다.

등기부 채권 총액이 감정가를 초과하는 점, 공실 리스크, 건축물대장 정보 불일치 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 예상되는 임대 수익률, 주변 시세, 낙찰 가능성 등을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.