나이스옥션 법원경매 수원 2024타경76234 [1] 경기도 오산시 세교동 OOOOO OOOOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2024.07.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 세교동 소재 "세마동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 1호선"세마역"이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층,지상10층 건물내 제1층 제135호로서
외벽 : 인조석 붙임 등 마감,
내벽 : 인테리어 등 마감,
창호 : 칼라샤시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 근린생활시설로 이용중이며, 조사시점 현재 공실상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 지하주차장, 승강기설비, 화재설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형인 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(세교지구), 광로3류(폭 40m-50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부이용상황은 건축물대장 및 건축물현황도면, 탐문조사 등을 참고하였으며, 설비내용은 동유형 건물의 일반적인 설비상황을 기준으로 하였음.

물건 비고

공실 상태임(부동산현황조사보고서, 감정평가서)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및개요

본건은 경기도 오산시 세교동 595-1 더퍼스트타워세교 1층135호에 소재하는 근린상가 물건입니다.

사건번호는 수원지방법원 2024타경76234 (1)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

감정가는 1,390,000,000원입니다.

1.2. 건물정보

건물명은 더퍼스트타워세교이며, 해당 호실은 1층 135호입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상10층 건물 중 제1층에 위치합니다.

건물면적은 108.39㎡ (약 32.79평)이며, 용도는 근린생활시설입니다.

건물 제시외면적은 0.00㎡입니다.

건물은 2021년 02월 26일 사용승인되었습니다.

1.3. 토지정보

토지는 경기도 오산시 세교동 595-1번지 일대에 위치하며, 토지면적은 34.68㎡ (약 10.51평)입니다.

토지제시외면적은 0.00㎡입니다.

토지는 대체로 사다리형이며, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 매각대상및조건

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

현재 공실 상태이며, 이는 부동산현황조사보고서 및 감정평가서에 명시되어 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경기도 오산시 세교동 소재 "세마동행정복지센터" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 건물까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하며, 1호선 "세마역"이 인접해 있어 제반 교통여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로및접근성

본건은 남동측으로 광대로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획및제한

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(세교지구)으로 지정되어 있습니다.

광로3류(폭 40m-50m)(주간선도로)(접합)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 성장관리권역, 철도보호지구 등의 각종 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

말소기준권리는 2023년 05월 09일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

본 경매는 남양주신용협동조합(채권자)이 신청한 임의경매(갑6)입니다.

등기부채권 총액은 1,031,274,149원입니다.

주요 등기사항으로는 소유권이전(갑5, 정재오, 2023-05-09), 근저당(을1), 임의경매개시결정(갑6), 압류(갑7, 갑9, 갑10), 가압류(갑8) 등이 있습니다.

3.2. 인수/소멸권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다. 따라서 낙찰자는 모든 권리를 인수하지 않습니다.

3.3. 임차인현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상이며, 조사 시점 현재 본건은 공실 상태입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상권특성

본건이 위치한 지역은 공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 상권입니다.

더퍼스트타워세교 건물 자체는 다수의 호실을 포함하고 있어, 건물 내 집객 효과도 중요하게 작용할 것으로 보입니다.

4.2. 잠재고객및이용현황

주변 공장 및 오피스텔의 종사자, 지역 주민 등이 잠재 고객이 될 수 있습니다.

다만, 현재 공실 상태이므로 신규 임차인 유치를 위한 적극적인 노력이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

본건 인근에는 세마동행정복지센터가 위치하고 있습니다.

주변에 오피스텔 및 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

(추가적인 편의시설 및 혐오시설 유무는 현장 확인이 필요합니다.)

5.2. 교통편의성

1호선 세마역이 도보 가능한 거리에 있으며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 접근성 또한 광대로에 접해 있어 양호한 편입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 공실위험

현재 공실 상태로, 낙찰 후 공실이 장기화될 경우 공실 위험이 존재합니다.

성공적인 임차 맞추기를 위한 임대료 책정 및 마케팅 전략이 중요합니다.

6.2. 지역규제및특이사항

토지이용계획상 준주거지역, 비행안전제2구역, 철도보호지구 등 다양한 도시계획 및 개발 제한이 존재합니다.

이러한 규제는 향후 건물의 용도 변경이나 증축 등 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

임대관계가 미상인 점도 유의해야 합니다.

7. 투자포인트

7.1. 건물노후도및신축성

본건이 속한 더퍼스트타워세교 건물은 2021년에 사용승인을 받아 비교적 신축급에 해당합니다.

내외관 유지보수 측면에서 유리할 수 있습니다.

7.2. 입지적장점

1호선 세마역 역세권에 위치하며, 대로변에 인접하여 접근성이 우수합니다.

세교지구 지구단위계획구역 내에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8. 종합의견

본건은 경기도 오산시 세교동의 더퍼스트타워세교 건물 내 1층 근린상가로, 신축급 건물과 역세권 입지를 갖춘 물건입니다.

현재 공실 상태이지만, 주변의 상업 및 주거 시설 혼재 지역 특성을 고려할 때 적절한 임대 전략을 통해 활성화가 기대됩니다.

권리분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 지역 내 각종 도시계획 규제사항을 충분히 검토하고, 공실 위험에 대비한 철저한 임대 계획 수립이 필요합니다.

9. 예상입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 1,390,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수되는 보증금이 0원이므로, 이 부분은 고려하지 않아도 됩니다.

* 현재 공실 상태임을 감안한 향후 예상 임대 수익률 분석.

* 주변 시세 및 유사 물건 경매 낙찰가 분석.

* 각종 지역 규제 및 개발 가능성 등을 종합적으로 평가.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시장 조사와 전문가의 추가적인 분석이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.