나이스옥션 법원경매 수원 2024타경74337 [1] 경기도 화성시 만세구 향남읍 하길리 419-13 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 향남읍 하길리 소재 "사창저수지" 남서측 인근에 위치하는 부동산(토지)으로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 전, 답 등이 소재하는 지역으로서, 제반여건은 보통임.

교통상황

대상토지 인근까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 답으로 이용 중임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한), 가축사육제한구역(전부제한구역), 성장관리권역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환)
2. 지분매각. 공유자 우선매수신고 제한 있음(우선매수신청을 한 공유자는 당해 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공하여야 하며, 매수신청권리를 행사하지 않는 경우에는 차회 기일부터는 우선권이 없음)
3. 맹지임
4. 정확한 경계는 측량감정 등 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2024타경74337 (1)

1.2. 소재지

경기도 화성시 향남읍 하길리 419-13

1.3. 용도

답

1.4. 감정가

13,096,800원

1.5. 토지면적

총 토지면적: 364.00㎡ (약 110.11평)

매각 토지 지분 면적: 42.8064㎡ (약 12.95평)

1.6. 건물 현황

건물 면적: 0.00㎡ (건물이 존재하지 않음)

1.7. 매각 대상

토지 일부 지분 매각

1.8. 경매 구분

부동산 강제 경매

1.9. 채권자

주식회사아이엠캐피탈 (권리금액: 29,351,516원)

1.10. 기타 기본 정보

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 화성시 향남읍 하길리 소재 "사창저수지" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 그리고 농경지(전, 답) 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite:Provided Info]

2.2. 교통 상황

대상 토지 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용은 보통 수준입니다. [cite:Provided Info] 화성시는 서해안고속도로 개통 이후 개발이 본격화되었으며, 향남읍은 수도권 서남부의 산업 및 주거 배후지로 성장하고 있습니다.

2.3. 인접 도로 상태

본 토지는 맹지로서, 직접적인 도로 접근이 불가능합니다. [cite:Provided Info] 정확한 경계 확인을 위해서는 측량 감정 등 추가 조사가 필요합니다. [cite:Provided Info]

2.4. 지역 개발 동향

화성시 향남읍은 서해선 복선전철 향남역 개통 예정과 더불어 신안산선, 신분당선 연장 사업 계획 등으로 교통망 확충이 예상되어 투자 잠재력이 높은 지역으로 주목받고 있습니다. 이러한 교통 호재는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 보고된 임차인은 없으며, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부상 권리 관계

* 소유권 이전: 오영림 (2017-11-16)

* 소유권 이전: 신재모 (2018-02-21)

* 소유권 이전: 여미수 (2018-07-05) - 신재모 지분 364분의 118.7 중 일부(364분의 42.8) 이전

* 강제 경매 개시 결정: 주식회사아이엠캐피탈 (2024-06-14) - 채권액 29,351,516원, 말소기준권리.

3.3. 말소기준권리

주식회사아이엠캐피탈의 강제 경매 개시 결정 등기가 말소기준권리가 됩니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

대상 물건은 아파트 단지 및 근린생활시설과 인접해 있으며, 화성시 향남읍 개발 계획에 따라 향남역 주변으로 상업시설 확충이 진행될 예정입니다. 인근에 홈플러스와 같은 대형마트 및 로데오 거리 등 상업 시설이 분포되어 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

4.2. 산업 시설과의 연관성

향남제약산업단지, 현대기아차 기술연구소 등이 인근에 위치하고 있어, 관련 산업 종사자들을 위한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주변에 아파트 단지가 분포하고 있어 기본적인 주거 인프라를 갖추고 있습니다. [cite:Provided Info]

5.2. 편의 시설

인근에 버스 정류장이 위치하며, 대형 마트, 쇼핑센터, 로데오 거리 등이 있어 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 또한, '향남 아필 hotel', '화성(향남) 호텔앤유 모텔' 등 숙박 시설과 마사지 샵 등 다양한 편의 및 서비스 시설이 소재하고 있습니다.

5.3. 교통 접근성

향남역을 중심으로 한 교통망 확충 계획은 향후 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성을 크게 향상시킬 것으로 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격 증명 요함

본 물건은 농지이므로, 농지법에 따라 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금 몰수 및 낙찰이 무효 처리될 수 있으므로, 사전에 반드시 준비해야 합니다. [cite:Provided Info]

6.2. 지분 매각

본 물건은 토지의 일부 지분만 매각 대상이므로, 낙찰자는 다른 공유자와의 공동 소유 관계를 형성하게 됩니다. [cite:Provided Info] 이는 향후 토지 이용 및 처분에 있어 공유자 간의 협의가 필요함을 의미합니다.

6.3. 공유자 우선 매수 신고 제한

공유자는 우선 매수 신고를 할 수 있으나, 당해 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 차회 기일부터는 우선권이 없습니다. [cite:Provided Info]

6.4. 맹지

본 토지는 도로와 접해 있지 않은 맹지입니다. [cite:Provided Info] 따라서 토지 이용 및 건축 등에 있어 법적으로 제약을 받을 수 있으며, 토지 활용을 위해서는 인접 토지와의 협의를 통한 도로 확보가 필수적입니다.

6.5. 정확한 경계 확인 필요

정확한 경계 확인을 위한 측량 감정 등의 추가적인 조사가 필요합니다. [cite:Provided Info]

6.6. 토지 이용계획 및 제한 사항

본 토지는 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당하여 토지 이용 및 개발에 대한 제한이 따릅니다. [cite:Provided Info] 생산녹지지역은 주로 농업적 생산 활동을 위한 용도로 지정되며, 개발 행위가 엄격하게 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 향남읍의 개발 잠재력이 있는 지역에 위치한 토지 지분 경매 물건입니다. 주변 개발 계획 및 교통망 확충 예정은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 그러나 맹지, 지분 매각, 농지취득자격증명 요건, 생산녹지지역이라는 제한 사항 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 위험 요인들을 충분히 인지하고, 추가적인 조사 및 공유자와의 협의 가능성을 면밀히 검토한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력: 향남읍은 지속적인 도시 개발 및 교통 인프라 확충이 이루어지고 있는 지역입니다.

* 교통 호재: 향남역을 중심으로 한 광역 교통망 개선 계획은 향후 지역 가치 상승의 기반이 될 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 감정가가 비교적 낮아, 위험 요인들을 감안하더라도 투입 대비 기대 수익률을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 13,096,800원입니다. 인수해야 할 임차인 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다. 그러나 맹지, 지분 매각, 농지취득자격증명 등 여러 잠재적 리스크를 감안할 때, 실제 투자 가치는 이러한 위험 요인들을 극복하기 위한 추가 비용과 향후 토지 활용 방안에 따라 달라질 것입니다. 따라서 권장 입찰가는 개별적인 시장 조사와 위험 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.