나이스옥션 법원경매 수원 2024타경84082 [1] 경기도 수원시 권선구 탑동 745-7 가림주택2-7 지층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안 · 평가일 2024.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 탑동에 소재하는 "탑동초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 본
건 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원, 농경지 등이 혼재하고 있는 지
역으로 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층/지상 4층 건 중 제지층 제비01호로서,

외벽: 벽돌쌓기 마감 등,
내벽: -,
창호: 하이샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니
다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3)은 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
, 상대보호구역(탑동초등학교(수원교육지원청문의)), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소
음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

기호(2)는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(
접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(탑동초등학교(수원교육지원청문의)), 비행안전제2구
역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

재매각. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2024타경84082 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 탑동 745-7 가림주택2-7 지층비01호

용도: 다세대주택

감정가: 84,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 33.31㎡ (약 10.08평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 54.32㎡ (약 16.43평)

건물제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

공부상 전용면적: 54.32㎡ (약 16.43평) (집합건물 표제부 및 전유부 기반)

1.3. 특이사항

채권자: 김OO

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권, 재매각

주의사항: 재매각. 매수신청보증금 최저매각가격의 20% (최초 최저매각가격 84,000,000원 기준 보증금 16,800,000원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 탑동에 소재하며, "탑동초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건축년도: 2001년 09월 29일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층 / 지상 4층 건물 중 지하 1층 비01호

외벽: 벽돌쌓기 마감 등

내벽: (정보 없음)

창호: 하이샷시 창호 마감 등

설비: 위생 및 급배수설비, 난방설비 등

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만) 또는 소로2류(폭 8m-10m)에 접해 있습니다.

기타 제한사항으로는 가축사육제한구역, 상대보호구역(탑동초등학교), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

본 경매의 말소기준권리는 2024-08-14 접수된 김OO 채권자의 강제경매 개시결정(2024타경84082)입니다.

등기부상 을구 9번 권리인 김 의 주택임차권(2023-12-06 등기, 보증금 70,000,000원)은 인수되는 권리입니다. 본 물건 명세서상에서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 김 :

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-11-26

확정일자: 2019-10-02

배당신고일자: 2023-12-06

대항력: 있음 (선순위 임차권으로 보증금 70,000,000원 인수 대상)

* 정상기:

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-11-26

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2023-12-06

대항력: 없음

3.3. 기타 권리사항

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전 및 매매 등기 외에 임차권 등기가 확인됩니다.

등기부채권 총액은 70,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향 (주변 다세대주택 매매 사례 분석)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월: 전용면적 49.25㎡, 2017년 건축, 193,000,000원 거래. (평당 약 12,900,000원)

* 2026년 7월: 전용면적 54.9㎡, 2002년 건축, 153,000,000원 거래. (평당 약 9,200,000원)

* 2026년 7월: 전용면적 55.67㎡, 2001년 건축, 148,000,000원 거래. (평당 약 8,800,000원)

4.2. 본건과의 비교 분석

본건은 전용면적 54.32㎡ (약 16.43평)이며, 감정가는 84,000,000원입니다.

이는 주변 유사 면적, 유사 건축연도의 다세대주택 시세(약 150,000,000원 ~ 160,000,000원) 대비 현저히 낮은 수준입니다.

이는 본건이 지하층에 위치하고 있으며, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점 등을 감안해도 감정가와 시세 간의 괴리가 상당함을 보여줍니다.

최근 매매 사례에서 2001~2002년식 건물의 경우, 평당 약 880만 원 ~ 920만 원 수준을 형성하고 있습니다. 본 건(54.32㎡)에 이를 적용하면, 공실 기준 약 1억 4천만 원 ~ 1억 5천만 원의 시세를 추정해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 탑동초등학교 인근 위치.

* 교통시설: 인근 버스정류장 위치.

* 기타: 주위로 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원, 농경지 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설 조사

본건 소재지 주변(경기도 수원시 권선구 탑동 745-7)에 대한 외부 지도 서비스 검색 결과, 통상적인 주거 지역 내에서 우려될 만한 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사를 통해 추가적인 사항을 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 70,000,000원 인수 가능성입니다.

본 건의 말소기준권리(70,000,000원) 및 채권 총액(70,000,000원)을 고려할 때, 경매 배당 절차에서 김 씨의 보증금이 전액 변제되지 못할 가능성이 높습니다.

이 경우, 변제받지 못한 잔액 전액을 낙찰자가 인수해야 하므로, 실제 총 인수 금액은 낙찰가에 보증금 인수액이 추가됩니다.

6.2. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있었을 수 있습니다.

재매각 물건은 통상적으로 이전 최저매각가격보다 낮은 가격으로 시작될 수 있으나, 본건의 경우 새로운 최저매각가격 정보가 제공되지 않아 최초 감정가(84,000,000원)를 기준으로 판단해야 합니다.

6.3. 지하층 거주 불리함

본건은 지하층(지층)에 위치하여 채광, 통풍, 습도, 보안 등 주거 쾌적성 측면에서 지상층 대비 불리할 수 있습니다. 이는 향후 매각 시 가치 하락 요인으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 감정가 대비 현저히 낮은 시세를 가진 다세대주택 물건으로, 투자 가치가 잠재적으로 존재합니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 70,000,000원 인수 부담이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다.

또한, 지하층이라는 점과 재매각 물건이라는 점은 추가적인 고려 사항입니다.

권리분석 상 임차인의 보증금 전액 회수가 불확실할 경우, 낙찰가의 1.5배 이상이 실제 총 투자 비용으로 발생할 수 있습니다.

따라서, 본건은 철저한 권리분석과 더불어 잠재적 인수 금액을 정확히 산정하여 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 저평가된 감정가: 주변 실거래가 대비 현저히 낮은 감정가로 인해 시세차익 실현 가능성이 있습니다.

* 탁월한 입지: 초등학교 및 대중교통 접근성이 양호한 주거 지역에 위치합니다.

* 향후 가치 상승 기대: 해당 지역의 재개발 또는 도시 계획에 따른 미래 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 다음과 같은 사항을 고려하여 산정되었습니다.

1. 인수되는 임차인의 보증금 70,000,000원을 실제 총 인수 비용에 포함하여 계산합니다.

2. 주변 다세대주택의 최근 실거래가 및 본건의 지하층, 건축 연도(2001년) 등을 감안한 시장 가치를 약 130,000,000원 ~ 140,000,000원으로 추정합니다.

3. 이 경우, 낙찰가(B) + 인수되는 보증금 잔액(70,000,000원 - 배당받는 금액) = 추정 시장 가치 (130M ~ 140M) 가 되어야 합니다.

4. 말소기준권리 및 채권 총액을 고려할 때, 임차인이 보증금 전액(70,000,000원)을 배당받지 못할 가능성이 높습니다.

5. 만약 낙찰가가 110,000,000원일 경우, 임차인은 약 70,000,000원을 배당받고, 채권자는 약 40,000,000원을 배당받게 됩니다 (총 배당 110,000,000원). 이 경우, 채권자는 30,000,000원의 부족분이 발생하며, 낙찰자는 이 금액을 인수하게 됩니다. 따라서 총 실질 인수 비용은 110,000,000원(낙찰가) + 30,000,000원(인수 보증금 잔액) = 140,000,000원이 됩니다.

이를 종합하여, 본 건의 예상 입찰가는 110,000,000원으로 제안합니다.

본 입찰가는 잠재적 인수 금액을 포함한 총 투자 비용이 시장 가치 범위 내에서 형성되도록 고려된 금액입니다.

매수신청보증금은 본건의 최초 최저매각가격 84,000,000원의 20%인 16,800,000원을 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.