나이스옥션 법원경매 수원 2024타경92083 [1] 경기도 화성시 석우동 32-3 리치안오피스텔 4층410호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메리트 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 석우동 소재 "한림대학교 동탄성심병원" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 공장, 공공시설, 오피스텔등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하3층, 지상15층 건중 제4층 제410호로서,
(사용승인일: 2011.11.22)
외벽 : 몰탈위 페인팅, 석재 붙임 마감임.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감임.
창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

오피스텔(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형, 평지의 토지로서, 오피스텔 및 판매시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 25미터, 북동측으로 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역 , 지구단위계획구역(동탄(1)지구) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

본건 내부구조는 현장조사시 및 이해관계인의 부재등으로 인하여 건축물 현황도면 및 탐문조사등을 통하여 표준적 이용상황을 기준하였고, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매진행시 참조하시기 바람.

물건 비고

대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있으므로 주의 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경92083 (1)

소재지: 경기도 화성시 석우동 32-3 리치안오피스텔 4층410호

용도: 오피스텔

감정가: 90,000,000원

토지면적: 8.24㎡ (약 2.49평)

건물면적: 24.90㎡ (약 7.53평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 고OO

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 석우동 소재 "한림대학교 동탄성심병원" 북측 인근에 위치하고 있습니다 [cite: ].

주변으로는 근린생활시설, 공장, 공공시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있습니다 [cite: ].

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다 [cite: ].

북서측으로 약 25미터, 북동측으로 약 15미터 내외의 포장도로에 접해 있어 도로 이용에 편리합니다 [cite: ].

지역 지구는 근린상업지역, 지구단위계획구역(동탄(1)지구)이며, 소로1류, 중로1류, 중로2류 등의 도로에 접해 있습니다 [cite: ].

또한, 가축사육제한구역 및 성장관리권역에 해당합니다 [cite: ].

인근 지역에서 소각장 건립 추진이나 폐기물 관련 시설 설치에 대한 반대 움직임이 있었으나, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 고OO입니다.

말소기준권리는 2024년 6월 3일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑5)입니다.

등기부등본상 을구 3번 순위의 주택임차권 (접수일자 2025-09-10)이 존재하며, 권리자 고성규, 임대차 보증금 92,000,000원, 전입 및 확정일자는 2021년 11월 26일입니다. 이 임차권은 매수인에게 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 참고사항)

그 외 등기부등본 상의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (갑3, 갑4, 갑6, 갑7 등)

인수해야 할 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 92,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수하게 되므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 석우동 일대는 근린생활시설, 오피스텔, 병원, 상업시설 등이 혼재된 복합 상권입니다 [cite: ].

특히, "한림대학교 동탄성심병원" 인근에 위치하여 의료 관련 종사자 및 병원을 이용하는 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

또한, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용객의 접근성이 좋습니다.

과거 자료에 따르면, 동탄역 인근 리치안 오피스텔은 1~2인 가구 증가에 따른 소형 오피스텔 수요가 높고, 삼성반도체, 한림대병원 등을 배후수요로 확보하여 트리플 임대수요층을 갖춘 것으로 분석됩니다.

5. 생활정보

본 건은 "한림대학교 동탄성심병원" 북측 인근에 위치하여 의료시설 이용이 편리합니다 [cite: ].

주변에 근린생활시설이 많아 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다 [cite: ].

대중교통 이용 시 인근 버스정류장을 통해 이동이 가능합니다 [cite: ].

동탄역과의 접근성은 구체적으로 명시되지 않았으나, 동탄2신도시 내에 위치하여 향후 교통망 확충에 따른 수혜가 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 고성규 씨가 보증금 92,000,000원을 배당받지 못할 경우, 해당 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

오피스텔 건물은 2011년 11월 22일에 사용승인되어 비교적 신축에 속하지만, 건축물 노후화에 따른 관리비 및 유지보수 비용 증가 가능성을 염두에 두어야 합니다.

건물 내부 구조는 현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 인해 표준적 이용 상황을 기준으로 하였으며, 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 화성시 석우동에 위치한 오피스텔로, 한림대학교 동탄성심병원 인근에 자리 잡고 있어 병원 관련 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설 및 교통 편의시설이 갖추어져 있어 생활 환경이 양호한 편입니다. 하지만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하는 리스크가 가장 큰 문제입니다. 이 점을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

편리한 교통 및 생활 인프라: 버스정류장 인접 및 주변 근린생활시설 풍부.

병원 인근 입지: 한림대학교 동탄성심병원 배후 수요 기대.

소형 오피스텔 수요: 1~2인 가구 증가 추세에 따른 안정적인 임대 수익 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 3년간 동탄역 리치안 오피스텔의 실거래가 정보에 따르면, 전용면적 24.9㎡(건물면적) 기준 7,800만원 수준에서 거래가 이루어졌습니다 [cite: ].

본 건의 감정가는 90,000,000원이나, 최근 실거래가와 비교 시 다소 높은 편입니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 고성규 씨의 보증금 92,000,000원입니다. 만약 임차인이 배당에서 전액을 변제받지 못하면, 해당 차액만큼 매수인이 인수해야 합니다.

예를 들어, 만약 8,500만원에 낙찰받더라도 임차인이 배당에서 8,500만원만 회수한다면, 매수인은 나머지 7,000,000원을 추가로 부담해야 합니다. 최악의 경우, 임차인이 배당받는 금액이 적을수록 매수인의 총 부담액은 92,000,000원(보증금) + 낙찰가에 가까워질 수 있습니다.

따라서, 임차인의 배당 현황 및 실제 인수해야 할 금액을 정확히 파악하는 것이 입찰가 산정에 매우 중요합니다.

임차인 인수 금액 92,000,000원을 고려하고, 최근 실거래가 7,800만원 및 감정가 9,000만원을 종합적으로 검토했을 때, 임차인이 배당에서 최대한 많은 금액을 받을 수 있도록 보증금을 초과하는 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

현재 시점의 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 95,000,000원 사이에서, 임차인 보증금 전액(92,000,000원)을 인수하는 것을 감안하여 총 매입 비용을 계산하여 결정하는 것이 advisable합니다. 이는 단순한 낙찰가가 아닌, 총 실질 매입 비용을 고려한 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.