나이스옥션 법원경매 수원 2024타경79783 [1] 경기도 화성시 능동 1065-2 동탄퍼스트빌스타 16층비1602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 종일 · 평가일 2024.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 경기도 화성시 능동 소재로서 기산중학교 남동측 인근에 위치하는

동탄퍼스트빌스타 업무시설(오피스텔) 16층비1602호 구분건물로서

인근일대는 아파트단지, 상업용 및 업무용건물, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 대중교통수단인 버스정류장이 인근에 위치하는바

전체적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구 평스라브지붕 18층중 16층 일부로서

(집합건축물대장상 2014.08.08 사용승인일임)

외벽: 치장석재붙임, 몰탈위페인트 마감 등

내벽: 벽지 및 내부인테리어 마감 등

창호: 샷시 및 이중 창호 마감 등.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

(내부구조는 건물개황도 참조)

설비내역

위생 및 급배수 시설, 소화전, 화재탐지설비, 승강기시설 등.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고 평탄한 세장형의 업무시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

광대로 등의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 중로1류접함, 가축사육제한구역,

상대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있으므로 주의 요함

AI 물건분석

1. 0 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경79783 (1)

소재지: 경기도 화성시 능동 1065-2 동탄퍼스트빌스타 16층비1602호

용도: 오피스텔

감정가: 93,000,000원

토지면적: 5.68㎡ (약 1.72평)

건물면적: 20.15㎡ (약 6.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

사용승인일: 2014년 8월 8일

2. 0 입지조건

본건은 경기도 화성시 능동에 소재하며, 기산중학교 남동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트 단지, 상업용 및 업무용 건물, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지는 인접 토지 대비 등고 평탄한 세장형의 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

광대로 등 포장도로와 잘 연결되어 있습니다.

토지이용계획으로는 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 중로1류 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 0 권리분석

말소기준권리: 2024년 4월 15일자 의정부세무서장 압류 (등기부상 갑4)

소멸 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리 (신탁등기말소, 소유권이전 등) 및 후순위 권리 (압류, 강제경매, 소유권이전)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 을구 1번 주택임차권 (권리자: 정하늘, 등기접수일: 2023년 12월 6일). 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 85,000,000원 (등기부 기준)입니다. 전입일자는 2020년 4월 14일, 확정일자는 2020년 4월 3일입니다.

주의사항: 대항력 있는 임차인 정하늘의 보증금 전액이 배당받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 및 주의사항 명시)

임차인 현황:

* 임차인: 정하늘

* 보증금: 89,250,000원 (감정평가서 요약 기준)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 4월 14일

* 확정일자: 2020년 4월 3일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023년 12월 6일

* 인수 보증금 합계: 0원 (배당표상 전액 배당 예상되나, 인수 가능성 유의)

4. 0 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거(아파트 단지)와 상업/업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

사업체 및 근린생활시설이 다수 소재하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력도 있습니다.

5. 0 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 기산중학교가 남동측 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 양호합니다.

* 교통: 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 통한 시내외 이동도 용이합니다.

6. 0 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 가장 중요한 리스크로, 임차인의 보증금 중 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우 매수인이 인수해야 합니다. (인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 실제 배당 절차 및 결과에 따라 변동 가능성이 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.)

* 비행안전제6구역: 항공기 운항으로 인한 소음 등 간접적인 영향이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 현재 물건의 정확한 임대차 관계 및 조건은 등기부상 및 감정평가서 요약 외 별도 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 대항력 있는 임차인 정보는 명확히 나와 있습니다.)

* 주변 혐오시설: 현재까지 파악된 정보상으로는 본건 인근에 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 0 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 능동의 동탄퍼스트빌스타 오피스텔로, 아파트 단지와 상업/업무시설이 혼재된 지역에 위치하여 입지 조건이 양호한 편입니다.

2014년에 건축된 건물로 연식은 있으나, 기본적인 건물 구조 및 설비는 갖추고 있습니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 인수 여부에 따른 잠재적 리스크가 있다는 점입니다. 이는 권리분석 및 명도 과정에서 가장 주의해야 할 부분입니다.

인근의 꾸준한 수요와 지역 개발 가능성을 고려할 때, 권리 관계를 명확히 해결하고 임차인 문제를 원만히 처리한다면 안정적인 투자 상품이 될 수 있습니다.

8. 0 투자 포인트

* 화성시 동탄 지역의 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인한 오피스텔 수요 증대 기대.

* 비교적 저렴한 감정가 대비, 현 시세 상승 가능성.

* 아파트 단지 및 업무 시설 인근으로 실수요자 및 투자 수요 확보 용이.

* 대항력 있는 임차인 문제 해결 시, 안정적인 임대 수익 및 시세 차익 확보 가능.

9. 0 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적 및 조건의 오피스텔은 대략 105,000,000원에서 115,000,000원 사이의 가격으로 거래되고 있습니다.

본 건의 감정가는 93,000,000원이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어 매수인의 직접적인 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 전액 배당 여부는 실제 경매 진행 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 이에 대한 위험 요소를 감안해야 합니다.

이를 종합적으로 고려하여, 본 건의 현 시세와 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 반영한 예상 입찰가는 105,000,000원 내외로 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.